作者：清华金融评论
分类：国际, 国际-总11期, 总11期, 清华金融评论杂志文章
标签：姚斌
评论：没有评论
文/姚斌 本文编辑/孙世选
英国房地产市场近年来表现较好，不仅受危机冲击程度相对小，且在危机后很快复苏，在西方发达国家中一枝独秀，这与英国政府采取的一系列财政和金融支持政策密切相关。对英国房地产市场的发展以及相关政策进行分析，可以为促进我国房地产市场健康、制定合理有效的财政金融支持政策提供参考。
英国房地产市场基本情况
危机前后，英国房地产市场受冲击较小，且在发达经济体中较早复苏，复苏力度也较大。英国房地产市场仅在2008-2009年经历了小幅下跌，之后很快恢复性上涨，房地产市场的复苏节奏和力度均在发达经济体中处于领先。从图1可以看到，危机期间英国房价的回调幅度（从最高点到最低点）仅为13%，而美国、西班牙和爱尔兰则分别高达34%、28%和50%，且英国房地产价格复苏的时间要明显早于这三个国家。
财政支持、信贷条件改善和宏观经济复苏是英国房地产市场快速复苏的最重要驱动因素。
一是“融资换贷款计划”（Funding for Lending）扩大了银行对住房抵押贷款的供给能力。危机之前，海外货币市场基金为众多英国银行提供融资，如危机前美国货币市场基金为英国银行提供短期融资服务，这使得英国银行业可以发放远超出其存款规模的住房抵押贷款。根据2009年英格兰银行的金融稳定报告，由于货币市场批发融资渠道收缩，2008年英国主要银行在抵押贷款上的融资缺口约为4000亿英镑，首次购房人数也由2000年的47万下降到2012年的22万。金融危机期间英国家庭的“贷款收入比”并未发生较大变化，但银行由于资本约束以及为防范风险而降低了贷款价值比（图2），从而减少了对家庭部门的住房抵押贷款。
二是“帮助购买计划”（Help to Buy）增强了购房者的购买力，提升了购房需求。该计划于2013年4月启动，英国政府为任何购买新建房屋（总价不高于60万英镑）的人提供房屋总价20%的优惠信贷。该计划实施后的9个月内促成了12875宗交易，其中7500宗交易是在最后的3个月内（2013年第四季度）完成。如果按照这样的速度，预计英国财政部将能按期完成其3年内促成74000宗交易的设定目标。此外，该计划不仅有助于首次购房者，也对目前拥有住房的家庭提供了改善住房的便利和支持，但由于第二阶段于2013年10月才启动，目前尚难对实施效果进行评估。
三是宏观经济复苏和就业状况改善。除了政策支持外，逐渐改善的宏观经济也对房地产市场提供了动力，特别是从2012年上半年至2013年底的一年半时间里，英国就业率增加幅度超过2.5个百分点，劳动力市场得到显著改善。这一方面使得家庭收入增加，提升了潜在需求；另一方面使得欠款和赎回进一步减少，房屋供给受到限制，而且由于失业威胁的减弱提升了消费者对未来的信心，这些因素都对英国房地产市场的复苏起到了促进作用。同时，失业率降低也减少了银行贷款的风险，激励了银行放款。消费者的资产负债表也得到显著改善，英国家庭债务对收入的比率从2008年的170%下降到了2013年底的140%。
四是供给滞后于需求。2013年新房建造数量比危机前要低40%左右，而且即使在危机前，新房供给也已经落后于新组建家庭数量的攀升。以伦敦为例，目前每年伦敦新房供给只有15000套，而房屋需求则达42000套以上，供给明显滞后。
五是伦敦地区与伦敦以外的地区形成了相对分割的市场。从2008年至2013年，伦敦房价累计涨幅达30.9%，而伦敦以外的地区同期只有5.4%。目前，伦敦地区的平均房价相当于伦敦以外地区的2倍左右，且包括伦敦在内的英国东南部地区是目前唯一房价创新高的地区。在伦敦地区，供给不足是最主要的房价上涨因素，且目前投资客及空置房占比不高（据英国选民登记资料统计，大部分买房的人登记成为了选民，且登记为第二套住房的比例很小，不到1%）。
对英国房地产市场的综合评价及未来走势判断
英国房地产快速复苏，尤其是伦敦中心城区房价快速上涨，引发了英国房地产市场是否存在泡沫的担忧。目前比较一致的看法是，对于英国大部分地区而言，房地产市场并没有泡沫，主要理由：一是平均而言，房屋名义价格仍然低于之前的高点，实际价格就更低；二是家庭部门对房屋价格的购买力比危机之前还要强，以收入衡量的房价处于较为合理的水平。伦敦地区较为特殊，由于供给短缺和较强的需求使得“房价收入比”攀升至危机前的水平。据了解，金融危机后债券和股票等金融产品收益率下降，希腊和西班牙等国投资者选择伦敦作为避风港，加之英镑汇率贬值吸引远东和中东投资者等因素，伦敦住房需求始终保持旺盛。
关于房地产市场的潜在风险，英格兰银行正在进行相关评估，目前的结论是：房地产市场总体风险不大，但需保持密切关注，并认为借贷双方都不会使“贷款收入比”超过3倍；如果超过3倍，监管层将采取宏观审慎措施进行干预。
展望未来，宏观经济持续改善和“帮助购买计划”的有效支持，将继续促进需求提升和英国房地产市场复苏。从供给面看，考虑到2013年下半年以来供给方的提速以及英国政府的持续支持，预计开发商将会进一步加大开发力度，缩短开发流程，这在一定程度上对房价有抑制作用。据安永研究团队的估计，未来5年英国房价年均涨幅约为6.5%（英国财政部在政府预算中预测2014年房价涨幅将超过9%）。基本上，只要供给能够保持基本同步，英国房地产市场出现泡沫的可能性应该较小。但是，考虑到英国房屋贷款利率是跟随短期利率进行调整（美国是跟随长期利率），隐含的潜在风险也不可忽视。
英国房地产市场金融政策及影响
为促进房地产市场发展，英国政府推出了一揽子的支持计划，并充分考虑了不同阶层和财务状况的家庭。同时，英国政府通过提供创新性的金融产品，体现出对国民“居者有其屋”的责任感，提高了社会福利。
英格兰银行的“融资换贷款计划”
2012年8月，英国财政部和央行开始实施融资换贷款计划，央行开放接受抵押品的时间为18个月，整个计划将持续4年，总规模为800亿英镑。根据计划，商业银行和建筑商协会可利用贷款和按揭贷款等资产做抵押，从英格兰银行借入其实体经济贷款余额5%的英国国债，再以换来的国债做抵押获得回购贷款（回购贷款的利率水平接近中央银行利率，处于较低水平），从而扩大信贷市场的供给，并进而压低按揭贷款等利率，激活国内信贷需求。此外，商业银行参与“融资换贷款”计划需要支付手续费，费用取决于银行的信贷规模：维持或扩大贷款规模的银行，仅需向央行支付借入资产总额0.25%的手续费；而缩减贷款规模的银行，将支付最高1.5%的手续费。
该计划自2012年8月实施以来至2013年底，参与银行对家庭和企业的新增贷款达到100亿英镑。按照英国财政部和央行官员已敲定的计划，融资换贷款计划将延长一年至2015年1月，以进一步支持中小企业融资。同时，英格兰银行和英国财政部于2013年8月宣布，从2014年1月起，该计划将聚焦于商业信贷，不再支持房屋抵押贷款。
英国财政部的“帮助购买计划”
为提高首次购房者的购房能力，英国财政部于2013年3月推出“帮助购买计划”，且根据2014年3月英国财政部公布的最新财政预算，该计划将延长至2020年。据了解，“帮助购买计划”是英国财政部单独牵头，且对英格兰银行进行了施压。从出台的背景来看，考虑到出口和投资增长乏力，英国政府除了意图增强年轻人的购买力之外，也希望依靠房地产市场复苏来拉动经济增长。
该计划在2011年实施的“首次购房者计划”（First Buy Scheme）基础上扩大了适用人群范围，分两个部分：分担抵押贷款和抵押贷款担保。分担抵押贷款自2013年4月起实施，预计将在3年内为74000起房屋交易提供总额约35亿英镑的资金帮助。新房购买者承担房屋价值5%的首付款，政府将提供另外20%的免息（5年之内）贷款。这意味着购房者仅需向银行（或其他借贷方）贷款房屋总价的75%。抵押贷款担保从2014年1月起实施，只对英国永久居民或公民开放。条件与分担抵押贷款大体一致，适用于新建房屋和二手房。购房者仅需提供5%的首付款，政府向银行（或其他借贷方）提供抵押贷款担保。除了分担抵押贷款和抵押贷款担保以外，英国财政部还推出了共享所有权计划和购新房计划。
此外，英国财政部2014年3月公布的预算中宣布了一系列支持政策：（1）对一项计划征求社会意见，该项计划旨在提供建造房屋用的土地，并包括1.5亿英镑的可偿还贷款计划以提供10000套房源；（2）考虑进行改革，以方便仓库能够转变为住房使用；（3）将投入2亿英镑支持建设一个新的花园城市，提供15000套新房；（4）为开发商提供5亿英镑的融资支持以建造15000套新单元房；（5）为缓解英国东南部地区的住房市场压力，将在肯特郡的艾贝斯费特(Ebbsfleet)建立首座花园城市，并拟建设12万套新住房。
目前，英国国内对“帮助购买计划”有两派观点。一派以市场机构为主，认为目前闲置产能已经基本得到利用，政府没有必要再通过刺激房地产市场来提振经济，这样做可能会导致房地产泡沫和通胀的发生，因此建议立即中止该计划并尽早加息。另一派以学者为主，认为政府应将“帮助购买计划”作为逆周期的调节工具，且认为目前远没有到达退出的条件。
英国房地产政策对我国的启示
政府应高度重视和支持首套住房的购买需求。英国“帮助购买计划”的主要目标人群是首次购房者。我国政府历来高度重视首次购房需求，近期出现的部分商业银行“惜贷”现象值得关注，除了行政和窗口指导外，政府还可以从其他方面来进行调控。
政府应充分发挥财政政策的空间。英国政府为提高家庭的购房能力采取了一揽子支持措施，在保障居民福利方面承担应尽职责，特别是财政政策发挥了重要作用。美国次贷危机的一个思考就是，应该通过金融政策还是财政政策来促进“居者有其屋”？许多研究认为，美国次贷危机的原因是过于依赖金融政策和工具来促进房地产市场发展，从而积累了较大的金融风险。从我国的情况来看，居民储蓄率较高使得商业银行的流动性总体较为充裕，房地产市场发展的主要“瓶颈”不在于信贷约束，而是家庭购买力的不足。鉴此，除了在生产环节加大保障房建设外，还可从消费环节考虑以财政资金支持低收入家庭购房。
创新使用财政资金，提高居民购房能力和福利。英国政府综合发挥财政资金的债权、股权功能，采取形式多样的方式来支持家庭购房。而且，英国政府还通过收费的方式为商业银行住房贷款提供担保，这样既促进了购房，又防范了道德风险，值得我们认真借鉴。
房地产支持政策应充分考虑不同群体。英国政府推出一揽子的服务支持计划，充分考虑到不同家庭在住房拥有情况、财务状况方面的差别，涵盖广泛，充分体现了政策制定的全面和细致，值得我国借鉴。
房地产金融政策可作为一种逆周期宏观调控措施，但需审慎评估潜在风险。英国“帮助购买计划”的出台在一定程度上与英国政府希望利用房地产来拉动经济有关，英国财政部负责政策设计，英格兰银行则负责风险评估。为应对危机挑战，我国在2008年曾经出台过房地产金融支持政策，一定程度上发挥了房地产市场的逆周期调控作用，但未来应进一步加强风险评估，做好风险防范。
可针对购房者的购买力开展压力测试，前瞻性把握潜在风险。目前，英国金融行为监管局（FCA）要求商业银行进行房地产风险压力测试，测试的对象除商业银行资产负债表，还包括购房者的购买力。我国以往压力测试的对象基本都是商业银行，而较少关注购房者的购买力。对购买力进行压力测试，有助于监管当局了解购房者的还款潜力和风险，更为前瞻性地识别潜在系统性风险；而且，关注消费者的支付能力，也符合“以人为本”的执政要求和理念。（本文只代表作者本人观点，不代表所在机构）