作者：清华金融评论
标签：温信祥，张双长
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文/中国人民银行金融研究所研究员温信祥，中国人民银行货币政策司助理研究员张双长
2016年底召开的中央经济工作会议提出，供给侧结构性改革的一个重要任务，就是要促进房地产市场平稳健康发展。总体看，当前我国住房供求总量大体平衡，但存在较为严重的结构性失衡，这也对加快推进住房供给侧改革提出了迫切要求。从国际经验和我国实践看，金融体系不仅可通过差别化住房信贷政策等措施，鼓励合理住房消费，抑制投资投机需求，也可为住房供给侧改革提供重要的助推力量。
从总量上看，当前我国住房供给已可基本满足居民家庭的需求。北京大学中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》显示，2011年我国家庭现住房自有率为84.7%。全国家庭平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。相较而言，美国、英国、法国、德国、韩国、日本的人均住房面积分别为67、35.4、35.2、39.4、19.8、19.6平方米，我国人均住房面积低于人均土地面积为我国3倍以上的美国，与欧洲发达国家接近，而明显高于韩国、日本等东亚国家。由于上述数据同时包括了城镇和农村住房情况，为做进一步细分观察，按照国家统计局公布的数据，2012年，我国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积也分别达到了32.91和37.09平方米。考虑到我国的人口主要集中在中东部相对较小的范围内，实际可使用土地面积也相对有限，人均住房面积的可比对象应是欧洲或者东亚国家，因此可以认为我国的住房供给总量已相对充足。
但从结构上看，我国住房供给和需求在不同城市间、不同收入群体间还存在较为严重的结构性问题。对于北京、上海等一二线城市，近年来人口增长较快，新增住房需求大幅增加。随着收入水平的不断提升，居民对改善住房条件的需求也较强。但这些城市一方面人口不断流入，另一方面受土地供应规模、城市公共交通等多重供给因素影响，住宅供给量往往难以跟上需求增加的速度，存在较明显的供不应求现象，导致房价上涨较快。房价在较长时间内持续上涨，又刺激了一些投资投机性需求，进一步加剧了这些城市的住宅供需矛盾。即使政府采取措施抑制需求，但是可能只是暂时推迟部分需求，并不能消化这些需求。同时，这些措施还可能加大了住房分配和财富积累的不公平，这些城市里的中低收入群体和新增购房人群的购房成本明显偏高，住宅需求难以满足，而高收入群体和购房时间较早的群体则往往拥有多套住房。对于一些三四线城市和中小城镇，由于在前期房价普涨阶段，房地产投资增加较快，当房价涨跌出现分化后，这些地区由于人口净流出，缺乏新增需求，且房价涨幅不大甚至有所下跌，投资投机需求也不高，导致房地产市场面临较严重的去库存压力。
2016年以来，在推进供给侧结构性改革的过程中，我国通过多种手段，促进房地产市场去库存。从总体上看，政策效果显著。以库存销售比（即商品房待售面积与过去三个月销售面积均值之比）衡量，2015年4月，我国商品房和住宅的库存销售比分别达到7.5和5.6，创2012年以来新高。到2016年11月，商品房和住宅的库存销售比分别降至4.3和2.9，下降明显。然而，分地区看，房地产去库存的效果却有明显分化。一方面，一二线城市库存去化效果显著，部分城市的库存去化周期甚至下降至只有几个月，但这些城市又出现了房价上涨速度较快，风险有所积累的问题；另一方面，三四线城市房地产库存仍然过多，部分城市的房地产库存不降反升。
鉴此，可以看到，当前在继续运用财政、货币等多方面政策，从需求侧入手，鼓励合理住房消费，抑制投资投机需求的同时，房地产调控政策应主要着力于推进供给侧改革，促进缓解房地产市场供需的结构性矛盾。
按照中央经济工作会议精神，要在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的基本定位，按照“分类调控、因城因地施策”的总体要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种手段，既“盘活存量”又“用好增量”，切实推进住房供给侧改革，促进房地产市场平稳健康发展。
盘活存量，重点是要解决三四线城市的房地产库存过多问题。三四线城市房地产库存过多问题，一方面是由于此前住房开发建设过快过多，导致供给过剩，另一方面也是因为城市本身的吸引力不足，住房需求有限。为此，这些城市住房供给侧改革的主要任务是要把去库存和促进人口城镇化结合起来，盘活已建待售住房。通过改造住房质量和户型，实现绿色节能、舒适便捷、和谐宜居，并提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，使住房供给更加适应和满足需求，增强其对周边人口及农业转移人口的吸引力，在促进人口城镇化的同时，扩大存量住房需求。对于一二线城市，盘活存量主要是要通过合理增加住房空置成本、推动住房租赁市场发展等措施，盘活已售但空置或者没有高效利用的住房，从存量中增加住房有效供给，更好满足居民家庭住房需求。
用好增量，重点是要适当增加一二线城市的新建住房供给，进而缓解房价上涨过快问题。近两年来，这些城市的房地产库存去化效果显著，已有待售住房难以满足新增需求，需要进一步增加新的住房供给。但这些城市的土地供求往往又处于紧平衡甚至供不应求的状态，导致新增住房供给也难以满足需求，形成房地产市场供不应求的局面，进而造成房价持续上涨。因此，要进一步落实人地挂钩政策，适应人口流动方向和结构，适当调整土地供应，房价上涨压力大的城市要合理加大土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地，加快保障性住房建设，有效增加住房供给，促进房地产市场供需均衡，从而既有利于满足居民家庭的住房需求，又有助于遏制房价上涨过快势头，促进房地产市场更加健康有序发展。对因供地不足导致当地房价飞涨的地方政府进行问责。
住房是一项需要大量资金投入的商品。无论是对于开发商还是消费者来说，仅靠自有资金参与住房市场都面临较大压力。金融体系作为资金融通的中介，可为住房的开发建设和投资消费提供重要的资金支持，从而推动住房市场加速发展。当前，我国的金融体系已在住房供需两端发挥重要作用，成为推动住房市场发展的重要动力。
从供给侧看，金融体系为住房开发、改造等提供了重要的资金支持，有力地促进增加住房供给。近年来，房地产开发贷款随着各项贷款同步增长，余额占各项贷款余额的比例大体保持稳定。截至2016年9月末，我国房产开发贷款和地产开发贷款余额占各项贷款余额的比例分别为5.3%和1.5%，均较2015年同期下降0.2个百分点，较2012年同期则分别上升0.4个和0.1个百分点。同时，近年来，金融对保障性住房建设的支持力度不断加大。截至2016年9月末，全国保障性住房开发贷款余额为2.3万亿元，同比增长36%，增速比房产开发贷款高26.4个百分点。2016年的一个新变化是发债融资取代银行贷款成为房地产开发企业第一大资金来源。此外，中国人民银行还积极推动国开行成立了“住宅金融事业部”，并创设抵押补充贷款（PSL）支持棚户区改造。除银行信贷外，金融体系还通过债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划等多种途径，为房地产开发企业提供融资支持。
从需求端看，金融体系通过提供商业性个人住房贷款、公积金贷款等融资支持，提高了住房消费者的购房能力，促进其更早更好地进行住房消费。近年来，随着我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款余额呈现快速增长态势。以个人住房贷款余额与国内生产总值（GDP）的比例来衡量，近年来这一比例持续上升。2015年末，个人住房贷款余额相当于GDP的20.7%，比2014年同期提高2.8个百分点，比2011年同期提高了6.1个百分点。
当然，由于过去一段时间以来，我国住房市场的主要矛盾集中在总量上，即供给总量难以充分满足需求，结构性问题处于次要地位。因此，金融体系在供给侧的作用主要在于为住房开发融通资金，推动增加住房总供给；需求侧则着重于为居民家庭提供资金支持，提高住房消费能力。随着住房市场供求总量趋于平衡，结构性问题逐步凸显，金融对住房市场的支持方式也应更加差异化、精细化，以满足不同类型市场主体的多元化资金融通需求。
当前，面对冷热失调结构失衡的复杂局面，还要防止过多的资金进入房地产市场，对房地产价格产生推波助澜的负面作用，特别是要关注银行和保险等企业的资管资金在各地“地王”和房价泡沫中的负面作用。金融业不仅要审查个贷和开发贷的信贷风险，更要高度关注房地产价格泡沫和库存过剩的宏观风险，避免同质化竞争，避免金融地产化和地产金融化的不好倾向。
金融业助力房地产应牢牢把握“以人民为中心”的发展理念，致力有效供给的提供，着眼有效需求的满足，着眼存量盘活流转和质量提升。作为下阶段房地产调控政策的主要着力点，推进住房供给侧结构性改革，需要采取综合措施，更好地发挥金融支持的重要作用，促进房地产市场盘活存量、用好增量，实现平稳健康发展。
第一，金融支持三四线城市解决房地产库存过多问题，重在促进人口城镇化。一方面，积极引导商业银行、证券公司、信托公司、产业合作基金等金融机构，通过发放贷款、承销债券、提供信托贷款等方式，为三四线城市和特大城市间基础设施互联互通，以及三四线城市的教育、医疗等公共服务设施建设提供更多融资支持，从而加快增强三四线城市对周边人口及农业转移人口的吸引力。开发性金融也可在其中发挥更为积极的作用。另一方面，还要积极发展合作性住房金融，可通过改造已有住房公积金体系，或者在地方政府控股的地方城商行内部设立专门住房合作金融部门，为这些城市中的中低收入阶层及周边的农业转移人口提供更有针对性的信贷支持，帮助这些群体在城市购房或改善住房条件，促使人口城镇化进程加速推进。对于确有必要的城市，还可以由地方财政资金铺底和担保，相关金融机构提供配套资金支持，建立房屋收储改造制度，将过剩库存归集起来，改造住房质量和户型，使其更加适应消费者的居住需求，加大对消费者的吸引力，并可专门面向进城务工人员、中低收入阶层等，以廉租住房和公共租赁住房等形式进行分配，既实现去库存，又能物尽其用，同时还能获得较好的社会效应。
第二，金融支持一二线城市缓解房价上涨过快问题，重在健全激励约束机制。从实现一二线城市供需均衡的角度看，需要进一步加大金融对住房开发建设的支持力度，以增加一二线城市的住房供给，更好地满足市场需求。但也要避免房地产开发企业在获得资金支持后出现“捂盘惜售”或者其他进一步抬高房价的行为。因此，必须加快建立健全金融支持住房开发建设的激励约束机制。对于积极参与保障性住房建设、主动配合房地产市场调控的企业，以及新建住房符合消费者实际居住需求、有利于盘活城市闲置和低效用地的项目，金融体系应积极予以支持。对于存在“捂盘惜售”、土地闲置时间过长、不配合房地产市场调控等行为的企业，以及非普通住房开发建设项目等，则应适度降低支持力度。从而在总量上增加一二线城市住房供给的同时，促进调节住房供给结构，引导房地产市场合理有序运行，避免房价涨幅过快。
第三，金融体系还应积极支持住房租赁市场发展，盘活使用效率不高的存量住房。引导金融机构加大对住房租赁规模化经营主体的支持力度，推动住房租赁规模化经营，提升住房租赁市场效率。利用住房租赁能够产生稳定现金流的特点，积极探索通过房地产投资信托基金（REITs）等方式，拓宽住房租赁市场主体资金来源。鼓励金融机构做好房屋租赁管家增值服务等新型住房租赁金融服务，例如通过允许租户以信用卡的方式支付房租，缓解部分租户按年、按季集中支付租金的压力，并享受信用卡免息还款期服务，银行也可扩大信用卡使用率和资金流量。利用风险投资基金、私募股权基金等平台，积极支持空中食宿（Air Bed and Breakfast，Airbnb）等新兴住房租赁和消费模式的创新发展，进一步提高住房使用效率。
在住房供求总量基本平衡的背景下，在房地产成为国民主要财富形式的情况下，随着国家鼓励住房租赁和流转的措施出台，未来为存量住房流转提供金融服务必将成为金融“蓝海”，需要通过创新服务降低成本提高效率，早布局者早受益。
此外，金融体系还可通过创新开发专门针对住房设备运营和维护的融资租赁业务，为智能家居、绿色家居等提供金融支持，促进改善住房质量，实现住房的绿色化、节能化、舒适化和便捷化，更好地满足消费者居住需求。
金融可为加快推进住房供给侧结构性改革提供重要的助推力。但若仅仅依靠金融或者其他某一方面的政策措施，可能难以达到预期效果。推进住房供给侧结构性改革，关键还是要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种手段，多措并举，共同推进，才能更为有效地实现其促进房地产市场平稳健康发展的最终目标。在钢铁、水泥等建材和建筑施工产能出现较大过剩的情况下，只要转变观念，按需供应住房土地，金融助力供给侧改革，一定能实现“居者有其屋”的共享目标。
本文刊发于《清华金融评论》2017年2月刊，仅代表个人观点，不代表所在单位意见
编辑：陈旸