作者：王茅
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文/《清华金融评论》王茅
地产问题一直为大家所关注，一是因为安家才能乐业，房子和每个人都息息相关，二是因为地产业的兴衰会影响中国总体经济走势。现如今，中国的房地产行业已经悄然发生了变化。
2015年5月11日举行的“金融大家评”第五期活动，主题为“中国房地产市场的未来”。本次活动阵容强大，共有7位嘉宾进行了主题演讲。
对于中国的房地产问题，7位专家分别持有哪些观点？请听我们逐一道来。现在与大家见面的是恒大地产集团原副总裁，北京星汉广域地产投资顾问有限公司创始人白羽。
WEWORK在中国的发展情况如何？
主要观点：
2012年1月，WEWORK第一次被国内媒体注意到。当时的WEWROK还是一副屌丝模样，根本入不了地产大佬的法眼。2014年12月，屌丝逆袭成功，WEWORK估值暴涨。2015年1月，SOHO3Q迅速登场。2015年3月，毛大庆离职万科并披露创业方向为众创空间，并提及WEWORK。2015年4月，洪泰创新空间发布。WEWORK一时颠倒互联网、地产、金融三界。
WEWORK模式成功的核心要素是什么？
主要观点：
分享经济理念是WEWORK的立足点。资产经营增值与创业投资双引擎形成了WEWORK的复合盈利模式。充满活力和格调的办公室是WEWORK的核心产品。 来自风投和产业资本的双重推动是估值冲高的关键。
“众创空间”这一词的由来是什么？和WEWORK有什么关联？
主要观点：
2015年，“创客”首次被写入政府工作报告，两会两万字政府工作报告13次提“创业”，国家明确表示推进“大众创业、万众创新”将成为经济发展新常态。2015年3月，国务院办公厅印发“众创空间”纲领性文件——《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》。2015年5月7日，李克强总理到访中关村创业大街，先后参观了3W咖啡馆、联想之星创业培训教室等。在中国，WEWORK被不停的与众创空间联系在一起。但是两者的概念并不完全相同。
众创空间有怎样的分类？
主要观点：
我个人把现在的众创空间大略分成五类：
第一，人脉平台类，这类严格讲它基本不需要太大的办公场地。例如目前的咖啡系列。
第二，地产增值类，这类跟风投的关系没有那么紧密，代表就是SOHO这种模式，它看起来更像是为了支撑资产价格。
第三，风投孵化类，例如洪泰，它是有一个投某个特定领域的风投作为孵化背景。
第四，产业导入类，就是把种子期的公司孵化成长，进而导入它的产业园，好像华夏和绿地在做的这类。
第五，混合类，例如优客工场。不太好一句话总结，因为目前的定义描述涵盖面比较广，有待进一步观察。
我现在的创业方向基本上是一个精品联合办公，加娱乐休闲，因为我觉得短期讲，创业公司最需要的是钱、合伙人、政策，但是从长期来讲他需要一个良好的创业环境，并实现心理的平衡。
我们的投资方向会多元化一些，现在可能互联网方面的投资相对比较充足，但是对于其他传统产业更新的投资不太充分。
外我们致力于在此基础上的职业社交平台建设。WEWORK一个非常好的体验，就是它的社交平台，而目前国内特别适合中国人使用的职业社交平台我的印象里还没有。
国外WEWORK和中国众创空间的区别在哪里？
主要观点：
国内的联合办公市场还是有非常大的空间，但是国内的目标客户群体跟国外WEWORK差别最大的一点，就是国内强调大学生创业、互联网创新群体，而国外客户构成从创业个体到成熟公司，从互联网到文创，构成比较均衡。
但是我觉得中国缺的不仅仅是互联网创新，我们老说去日本买个电饭煲、马桶盖，这可能不是一个笑话，中国这种过剩的产能是不是嫁接互联网就可以完成技术升级和产业转型？我觉得这个可能还不够，还要基于大学科研和产业研发。
中国的众创空间面对的客户群体现在相比美国来讲，实际上要窄很多，阶段前期的多，这也决定了客户的支付能力相对较差，另外这些众创空间的生存压力也是非常大的。我们不能用众创模式代替大学和产业的研发，但这两方面中国目前很多政策还是做不到位的。
很多创业者对产品细节不够重视，现在基本上走到中关村，听到的都是资源、平台这类大概念。但是我们现在国内可能做产品细节仍然是一个需要提升的领域。
WEWORK，或者说众创空间的盈利点在哪？
WEWORK的经营理念，虽然国内有很多机构在讲，说WEWORK不是靠办公租赁，靠的是股权孵化，但是它的经营数据可能不太支持这个观点，也就是说它截止到目前的毛利润率大概只有30%，租金仍然是它收入的主要构成部分。
我们讲WEWORK、讲联合办公的时候，一般讲它是以一定规模，低于市场价，比如说10%到20%的一个折扣拿下这个房子，然后装修以后再出租，会得到一个溢价，但是如果这部分再加上股权的收益，它应该是远不止30%，所以我们说虽然理想很美好，但是实际上国外比较成熟的模式还是建立在分享经济，建立在一个对资产的增值服务的基础之上。
总结一下，WEWORK主打的其实还是分享经济模式，创业投资是它另外一个盈利点，也是它冲高估值的一个关键。国外其实做什么东西很讲究细节，这是国内在做同类产品时候往往很忽视的一个地方。
你的创业方向是什么？
第一，精品化的联合办公产品。
第二，我们希望基于这种联合办公建立一个创业者的社交社区，这个社区希望覆盖从创业企业到IPO企业，我们希望跟这些企业一起成长、发展。
第三，投资方向我们可能会扩大到TMT领域以外，希望以未来中国10年的发展需求作为我们模式的基础。
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