作者：@小编
标签：刘心瑶, 房地产泡沫 ， 地方债 ， 影子银行 ， 利差交易 ， 转型
评论：没有评论
文/刘心瑶 四川大学ACCA方向
近日，房价持续下跌已引起广泛关注，房地产泡沫问题已成为全民关注热点。本文将就在“一房冲天”的时代结束后的经济影响进行分析，并对中国的转型之路提出思考与意见。
1. “一房冲天”的时代结束
近日，房价的持续下跌已经在全国范围内引起广泛关注，不仅相当大一部分的企业均出现至少9优惠，甚至在中国的某些地区（成都等），房交会现场存在被“砸场子”的情况。例如，成都自今年3月，房价一路下降，在刚刚过去的9月，降幅为0.914% ，均价8022元，8000平方米以下的比例已增至70%，而全国跌幅最大的三亚，房价相比上月已经下降了3.06% (搜房网)。甚至仅就今年年初而言，根据中国国家统计局发布的“2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。
楼市在持续大规模萎靡的状况，让很多人都坚信“拐点”已至，特别是在目前在许多大城市的房地产市场上,已经出现了泡沫。泡沫有两类,一类是价格泡沫,另一类是数量泡沫。就价格泡沫而言，这个世界上没有只涨不跌的价格,涨得太高了,不难推测其跌下来的情况一定会发生。真实的房价需要扣除通货膨胀的因素。还有另一类泡沫,数量泡沫。在三四线城市,房价未必很高,但是房子数量却使得其存量一方面难以消化，另一方面出现大量资金占用,难以持续性开发的情况。这两类泡沫之间有可能呈现对立的关系。同时，就三四线城市而言，人口流出若持续加大,当地楼市泡沫将加剧。
更何况，我们可以从国内开发商的资产配置的变化来看待这个问题。2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资——万科、绿地、万达等巨头进军海外。紧接着，2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目（新浪地产网）。截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。以上种种，无疑是一个对国内房地产前景的暗示。
2. 房市的难弟——地方债
我们知道，房地产经济是一种对国民财富的一种掠夺攻占的行为。房地产的危机也是政府的信用危机。从1984年拉美房价泡沫破灭以来，中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫，远超当年的拉美、日本等国。例如，单就空置率而言，国际标准6%至10%，日本曾经是22%，中国有的城市达到50%，普遍超过30%。中国的房地产在过去10年中涨了5倍以上，美国的房地产销售额占GDP的比例，在2011年以新房销售测算为0.55%，不到1%，而中国是12.54%，2010年甚至超过13%。美国如果加上二手房的销售额，这个比例为6.8%。在次贷危机爆发以前的2006年，美国新房销售占GDP比例为2.4%，也远低于我国。日本在资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍（中国证券报）。2010年、2011年加起来又销售了大概11万亿元的房子，而且房价还涨了，加起来将十分接近日本在房地产泡沫破灭前的情况。
房地产萎靡最直接受牵连的之一无疑就是地方政府的财政状况。由于经济对房地产这个产业的依赖度太高以致各地政府依然没有走出房地产支柱的经济发展模式。在未来房地产仍然还将是一个重要的产业,但是它的地位不像过去那样了。我们可以推出，第一，房地产在国民经济当中所占的比重会有所下降,中国经济有很多新的经济增长点并且也将采取一系列措施来刺激它。众所周知，未来出口和基础设施仍有增长潜力,中国还可以多一些马云。第二，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。（国务院发展研究中心研究报告）过去很长时间,土地财政的收入占地方政府收入比重很高,土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资，并且还导致居民特别是农民收入增长缓慢。尤其值得关注的是，土地收入大多集中用于城市，城乡差距和和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了，不难想象，未来这个收入一定会降低。
3．“泡沫”的破裂——金融领域的风险
总体而言，虽然商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持,但是有相当多房地产开发企业的资金需求,通过以利差交易为资金来源主导的影子银行等渠道得到了满足，更有甚者，不惜以信贷资金进行资本市场运作，由于潜在风险的转移，我们不仅要担心银行受到的伤害,也要考虑整个金融体系受到的影响。还有，房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降，家庭财务状况及还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比率会迅速提高，从而进一步削弱银行的资本状况及贷款能力。
同时，将房地产泡沫扩大而言，以中国资产泡沫分析，由于非正常融资份额扩大，还有美联储QE政策引起的货币供应增加(部分由利差交易实现)，若投机者退市或美联储退出QE，无疑将引发混乱，所谓“硬着陆”也并不遥远。相应的，作为利差交易的接受国，我们的货币供应量随外汇储备上升，产生的通货膨胀与实体经济的下降似乎支持看似有回报的投机活动，越来越多的人参与之中，如某些沿海地区出现的部分持续盈利的公司已将放高利贷作为新兴业务之一，而另一些公司则把投机作为业务复苏的首要渠道。就房市而言，则是一些开发商以投机入手，从二三四线城市转移至一线的必要手段及赌博行为，另外不可否认，短期货币量激增的确有助于投机行为的获利，可是中国的泡沫是由债务来主要支持，并且以更多的中等收入者的卷入为代价，而如果泡沫破裂，则意味中国房地产危险重重。
4. 转型之路
最后，我还想说，其实房地产萎靡也是对中国加速转型升级的一种警示。当然，目前中国的转型正在发生，比如，8月份,用火车运输的货物同比下降了19%,用飞机运输的货物同比增长了8%,说明进出口运输的东西更加值钱了（新京报）。更何况，我们和很多以往在下降过程中，比如80年代下降、60年代下降的国家相比，我们的转型有一个好处，我们和新一轮的经济周期的技术革命是重合的，我们可以利用这个周期使我们的调整和新的技术革命很好结合。在历史上我们前两次技术革命都失之交臂，这次我们如果不对接，我们可能解决了中国的问题，但是可能失去了世界的趋势。
当今世界经济的两个主要特征就是经济全球化和经济信息化的突起，经济全球化是对全球资源和市场追逐的结果，经济信息化则是信息技术突飞猛进的使然，在这场竞争中世界经济将转向以商务电子化为代表的新经济。新经济在经济全球化和信息技术革命的带动下，将发展成为以生命科学技术、新能源技术、新材料技术、空间技术、海洋技术、环境技术和管理技术等七大高科技产业为支撑的龙头经济。有的学者甚至把这种新经济称为第三次产业革命。由于中国经济正在转型,我们更要生产更有价值的东西，我们也需要由此着手并加大力度。另外互联网技术的出现大大降低了交易费用,这是世界经济进入下一轮复苏的重要推力。思路决定出路 ，世界经济未来的增长是靠创新,信息技术降低了交易费用,创业的门槛变得很低,未来会有甚至30%的人选择创业。 在这个需要创新的年代,不是靠体力来创造价值,而是需要新的思维方式、新的思想、新的模式,特别是商业模式的创新。
附：数据及资料来源：
新浪地产网、搜房网、豆丁网、郑房网、新京报
中国统计年鉴、国家统计局官网、四川统计局官网、国务院发展研究中心研究报告、中国证券报
上一篇：刘心瑶:从发展的角度浅析金砖国家的合作
下一篇：刘心瑶:浅谈金砖国家外汇储备基金