作者：清华金融评论
标签：楼市
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文/同策咨询研究部总监张宏伟
今天（3月25日）上午10点，“史上最严”楼市新政发布，其中，重点涉及的调控措施有：第一，进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为；第二，落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。
上述政策的出台，对于上海楼市来讲可谓是“史上最严”。那么，为何“史上最严”楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布？“史上最严”楼市新政发布后对上海楼市影响如何？笔者认为，10月份上海楼市将开始“大幅降价”。
为何“史上最严”楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布？
春节之后，上海商品住宅市场成交量价迅速回升，从市场去化压力来看，同策咨询研究部数据显示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月（按照3个月移动存销比计算），单纯从指标意义上来看，短期内上海商品住宅基本面将继续呈现快速上涨态势。
从上海商品住宅市场表现来看，2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这是历史上前所未有的！自此，今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明，春节之后，上海楼市继续延续去年火爆的态势，此时市场已经过热。
在这个阶段，“两会”期间住房和城乡建设部部长陈政高、上海市委书记韩正发话调控一线城市楼市（韩正书记针对的是上海），上海发改委、银监局、住建委等政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向，同时，政府也在储备相关调控政策，这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。历经这么长时间的酝酿，今天“史上最严”发布，从“史上最严”发布的内容来看，也是有针对性为当前火爆的上海楼市降温。
“史上最严”楼市新政对上海楼市有哪些影响？
那么，“史上最严”楼市新政发布后，2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何？会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆？
从3月份上海商品住宅交易量来看，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面积48万平方米，连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量，按照这样的市场去化速度，预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米，这个成交量是前所未有的，3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”。
那么，这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆？
显然不是。自“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市后，市场感觉政策不妙，政策从严预期加强，上海楼市拼命跑量。此外，由于明确今天上海楼市政策发布，3月24日上海网签被挤爆，单日的成交量也创下历史新高。
“史上最严”楼市新政发布后，在政策真正落地严格执行之前，在这个“窗口期”仍然是“跑量”的行情。由此可见，当前市场表现火热的局面是暂时的，新政发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。这是“史上最严”发布对于上海楼市推盘节奏及趋势的影响之一。
“史上最严”楼市新政发布的第二个影响，主要在于对于首次改善型需求的影响。新政内容显示：居民拥有一套住房，再次购买普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求购房者承诺自有资金比例，这对于改善群体来讲势必会产生影响。
另外，央行上海总部公布的历史数据显示，上海地区首套房和二套房的信贷比例分别为80%和20%。也就是说，二套房的贷款比例并不高。从实际二套房贷款的改善人群来看，基本上是首次改善人群才会使用二套房贷，其余的改善群体基本以全款形式支付购房。因此，从“史上最严”二套房贷的政策来看，把购买二套普通商品住宅的首次改善群体的首付比例提升至5成，会延后这类群体的改善购房计划，导致首次改善这部分需求后置。而对于全款支付的改善群体来讲，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影响也并不大。
但是，如果严格按照“认房又认贷”的原则（截止发文，这个规定不清楚怎么执行）界定二套房的话，由于二套房贷的执行范围和力度的加大，上海改善型需求将普遍受到影响，从当前上海市场成交结构来看，首次改善、置换型改善、二套多套等改善类客户约占到市场成交总量的50%左右，如果严格按照“认房又认贷”的原则执行的话，上海楼市将迅速降温，市场也将很快进入市场调整期。
第三、限购政策从严执行影响非本地户籍家庭购房计划，也影响高端楼盘的成交节奏。
“史上最严”政策发布后，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。限购执行条件突然从严，影响面比之前会扩大。同策咨询研究部监测数据显示，2009年至2015这6年间上海人口保持平稳，平均每年增加人数34万，甚至在2015年常住总人口出现了下滑，其中户籍人口常年以来保持稳定，外来人口数量出现了小幅下滑。
按照新政前的限购政策来看，2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件，但是，由于“史上最严”新政出台，这部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看，这3年上海常住人口增加了177万，上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。另外，2015年上海新增外来人口出现小幅下滑。我们预计，把社保年限提高至五年后影响的人群约占当前总人口的7%左右。而事实上，由于大部分外来人口为缺乏购买力的学生与农民工，因此，上海限购政策从严执行影响面会比7%稍微小一些。
从对于高端楼市影响来看，由于限购政策从严执行，打“擦边球”购房的现象将不复存在，再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧，因此，高端楼盘影响会加大，这部分楼盘成交马上会受到影响。
第四、进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为，比如捂盘惜售、首付贷场外配资等现象。
对于打击“捂盘惜售”等规范从业行为的措施，历来调控从严都是这么做的。值得一提的是关于“首付贷”场外配资的强化监管，其实，这点措施对楼市的影响并不大，原因在于上海楼市价格的上涨的根本原因是土地供应量少，供求关系紧张，如果这个问题解决不了，强化“首付贷”场外配资的监管也只不过找一个房价快速上涨“替罪羊”，把“首付贷”场外配资打击完毕之后，上海仍然会面临房价上涨的压力，届时，政策面又该如何解释呢？上海的土地供应量能够增加？供求关系能否缓解？
本轮市场调整期时间点预判：10月份上海楼市开始“大幅降价”
“史上最严”调控措施发布后，为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”？
第一、政策面已经落地，政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。
同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断的话，当前上海楼市政策在3月底出台，那么，10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段，因此，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。
第二，2014年以来上海土地市场“地王”频现，到今年下半年这个时间段，也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看，势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的，然而，在这个时间点让这些“地王”们失望了，按照上面的分析，这个时间点刚刚又是市场调整期，下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格，因此，“地王”们的日子也一定不会好过，在下半年，“地王”们的项目也一定是率先降价销售的，或者低价入市销售的。
第三，在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么，对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了，想当然的，这些开发商不会坐以待毙，降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段，因此，从10月份开始，由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动，这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。
第四、市场透支之后市场交易必然会调整，“史上最严”将加速市场调整期的到来。
春节之后，上海楼市本来即将进入自发的市场调整期，然而，央行降准0.5%，财政部新政也发布，再加上开发商的营销操作，市场迅速回升，甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看，今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米，市场继续放量。至此，本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了，市场调整期只能延后。
但是，这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支，这意味着市场透支的力度再度放大，这也意味着一旦市场调整期来临，调整的幅度也会相对较深，降价甚至大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。
从调整期到来的时间来看，由于市场需求的透支与“史上最严”政策面的从严预期，2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体二季度趋势（尽管一季度市场仍然继续高位放量），同时，下半年开始尤其是10月之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
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