作者：清华金融评论
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文/著名经济学家、青島大学教授易宪容
中央经济工作会议提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。也就是说，降低房价是这次中央经济工作会议推出的房地产去库存化组合拳的最为重要的一个方面。
在房地产开发商、地方政府、房地产投资投机者眼中，明显这条降房价政策的推出，并不如与让农民市民化及让投资者购买住房出租来消化房地产库存这两条政策受欢迎。然而，有观点认为，中国的房价不能下降。
比如，有房地产开发商称，如果要让房地产企业降房价，可能的情况有三种：第一，企业自身降价，但空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。
从这种观点来看，中国房地产市场哪一种房价下降的方式都不行，因为中国住房市场是都是成本定价，当前房地产企业把销售住房的价格都定在成本区间，利润微薄，没有下降空间，所以房地产企业没有自动把房价降低的动机。但其实中国住房建筑材料成本在各个地方价差较小，在贵阳的住房价格卖3000元都有利润，更何况是10000元以上甚至更高到10万元的住房价格没有利润吗？否则房地产开发商及住房投资者为何会涌入市场。
第二种降房价的前提，需要降低交给政府的税费。但现实的市场情况是中国房地产税费与发达市场国家相比微不足道，所占住房价格比例很小。假定政府可以减免这些税费，房价要降低多少，也是微不足道。所以，把住房降价的视线转移到政府身上，其实也就意味着房地产开发商及住房投资者根本不愿意降低住房价格。至于土地价格占房价成本高低，那是另外一回事。
第三种住房价格不降低的理由更是中国房地产市场不能出现“行业破坏性的降价”。但为何中国房地产企业只可暴利就不可破产?为何房价只能上涨就不可下跌？世界房地产市场正常运行都可能是周期性调整，都可能让房价上涨也可让房价下跌，其中中国也要符合市场规律。
当然，有炒房者也找到另外的中国房价不能够下降的理由。比如，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，这样“去库存”会没有赢家；房价下跌将造成政府财力吃紧而无疑不利于公共服务均等化；房价下跌让投资者及住房持有者的个人财富严重缩水，及个人无力偿还银行贷款而引发银行危机，甚至是系统性金融风险。总之一句话，中国房价不能够下降。
这些理由看上去是从公共利益的角度来说明中国房价不能下跌，但是如果高房价不仅成为影响中国经济成长的最大障碍，而且是对绝大多数人的利益最大剥削与掠夺时，那么那些所谓的公共利益都不能称之为成公共利益。更为重要的是，对于每一个中国居民来说保护其天赋居住权是中国最大的公共利益，总之，中央经济工作会议明确指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一。如果有既得利益者阻碍房地产政策落实而不降低房价，那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。对此，中央政府要特别警惕。
本文编辑/《清华金融评论》王蕾