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标签：以房养老
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文/薛洪言，第一财经资讯（微信）[洪言微语]专栏作家
近日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式给出了以房养老试点的实施细则，并初步选择北京、上海、广州、武汉四地开展试点，再次引发人们对以房养老问题的关注甚至争议。人们争论的焦点在于，现阶段政府着力推动以房养老，对老人而言，是个有价值的选择吗？笔者的观点是，如果退休后确实存在现金流压力，那么不妨选择以房养老，起码从投资的角度来看不会吃亏。尝试论证如下：
首先，对三类老人而言，以房养老并不是个艰难的选择。第一类是那些有丰富现金储备的高收入老人，这些人并不存在养老的资金负担问题，因此对以房养老基本没有需求；第二类是那些住房地处农村、或经济发展缓慢、增值幅度不大的不发达地区的老人们，因房产存在价值低、不易变现等特点，很难被保险公司看中，很难适用以房养老这类产品；第三类是那些有独立产权住房、没有直接继承人且收入处于中低水平的城市老人，对这部分老人而言，通过以房养老，可以将房产价值提前变现，提高晚年生活质量，避免其处于一种“总资产富人、现金穷人”状态的尴尬，选择以房养老的动力最强。
对于以房养老，真正需要犹豫的，是那些有独立产权住房也有直接继承人的中低收入老人们。这些老人要做一个决定，即：是靠儿女养老，将房产完全留给子女；还是以房养老,将房子留给保险公司。很多人看来，这是个观念问题。笔者认为，从根本上看，这还是一个利益的问题。为父母养老是子女应尽的法律义务，与是否能从父母处继承房产本毫无关系。对于以房养老，人们之所以犹豫，是不甘心老人身故之后将家庭最大一笔财富交给保险公司。这也意味着，如果20年后，住房不再是家庭最大财富，甚至在家庭财富配置中的地位大大下降的话，那么想必人们就不必如此纠结了。
仲巴活佛曾讲过这样一段话：“中午的美味佳肴，几小时后化作粪便，臭不可闻。时也，势也，时易势也易。此时贵不可言，处于上位，彼时又是败局，位移带来势衰”。这两年看，房产自然是贵不可言，20年后就未必如此。第一是人口因素，伴随着人口增速下降和结构趋于老龄化，住房市场的黄金期已过，房地产市场会逐步从资本净流入行业变为资本净流出行业，带动房地产价格下降；第二是房屋折旧因素，未来20年内，现存小区楼房由新房变成旧房，房屋质量、格局和小区环境都会变得不合时宜，居住价值大大降低，而且由于楼房拆迁安置成本过高，通过拆迁以旧换新的可能性也不大，综合考虑，现有住房的未来居住价值会大幅度下降；第三是区域经济均衡化发展的影响，随着交通、教育、医疗等公共资源布局的日趋均衡化和城镇化进程的快速推进，区域间经济差距会逐步缩小，一二线大城市的居住吸引力会逐步下降，住房价值自然也会降低。
既然20年后住房会逐步演变成为普通商品，在家庭财富配置中地位大大降低，那么现在选择以房养老提前将房屋价值提前锁定并变现，就属于颇有价值和眼光的投资。说到这里，有人可能会问，既然几十年后房屋价值如此不堪，保险公司又何必要推出以房养老产品呢。在笔者看来，以房养老更多地是用来缓解老龄化社会来临时的社会养老压力，是维系社会和谐稳定的重要手段。在此过程中，保险公司固然丰富了产品体系，但更多地是在承担社会责任。
最后，讲几句题外话。以房养老在国内仍属于新鲜事物，除了政府在提倡和鼓励外，大家普遍对其未来发展前景看不清楚。一般而言，对于看不准的新生事物，多数人的做法是观望和裹足不前。因为万事开头难，事物发展之初往往面临诸多困难，对不熟悉的事物人们又倾向于夸大其困难，足以吓住大多数人。但近几十年的历史也告诉我们，在政府力推某事的时候，勇于吃螃蟹者总是更容易获得成功。列举几个示例如下：80年代，政府放开私有企业发展，当时摆地摊都能赚大钱；90年代初，股票市场是个新生事物，恰恰只有当时买股票躺着都能赚钱；21世纪初，国内鼓励商品房市场发展，那个时候无论搞房地产开发还是出手买房，如今看都属于有战略投资眼光的行为。至于为何勇于吃螃蟹者更容易成功，原因可能在于凡是政府力推的事情，更容易成为一种大势所趋，顺势而为的人就像站在了风口上，更容易飞起来。