作者：清华金融评论
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文/本刊编辑 王茅
地产问题一直为大家所关注，一是因为这与每个人的利益都息息相关，二是因为地产业的兴衰与总体经济走势密不可分。
6月13日举行的“金融大家评”第二期活动，主题为“房地产出现下滑迹象：理性回归还是暂时回调？”与会的四位嘉宾就中国房地产时局各抒己见。
对于中国的房地产问题，四位专家分别持有怎样的观点？请听我们逐一道来。今天与大家见面的是摩根大通首席经济学家、大中华区研究主管朱海斌先生。
房地产市场是否已经出现拐点？
主要观点：
中国房地产行业毫无疑问已经出现拐点，进入到调整期，这从房价、住房的销售、土地出让金、新开工面积、销售库存等情况可以看出。房地产市场出现剧烈调整应该说是在5个月之前，今年一季度宏观数据很差，其中很重要的一个原因就是房地产市场的意外快速调整。
2010年，全国范围内，房地产市场基本上处于供求平衡的状况，2011年第一次出现供大于求的局面，到2013年，供大于求的情况相对明显。
房价会出现大幅崩盘吗？
主要观点：
房价可能会进入比较温和的调整期，出现大幅崩盘的可能性很小，具体原因包括：
首先，从国际上一些房地产调整的经验来看，出现房地产泡沫以后，基本上有两类房价调整方式，第一，房价大幅崩盘，比如像欧洲、美国的情况，如果房价开始出现此类调整，需要下调20%、30%才能触到底部；第二，房价可能只是温和地往下调整，比如说下跌5%-10%。
如果居民收入保持比较高的增长，房价经过几年的调整之后，房价收入比可以恢复到比较均衡的水平。中国目前虽然整个房地产在调整当中，但是宏观经济仍然保持一个中高的增速，同时收入增长、就业状况相对良好，由此可见，中国房市具有较好的条件进行温和调整。
其次，很多支持住房需求的基本因素没有发生变化，比如城镇化还在推进当中，基本上还在保持每年大概2000万人口的城镇化速度。
第三，政府在政策上有很大的空间，防止房地产市场出现比较大的下滑，最直接的有两个政策，一是限购政策，一是首套房贷政策，政策一旦放松，至少可以避免房地产崩盘的局面出现。
今年如果房地产市场供大于求，可以考虑在大部分城市取消限购措施，这可以对房地产市场正常化起到一定的帮助。此外，最近央行主动提出要增加对首套房贷的支持，央行正在做这件事情。
另外，以后如果地产市场出现比预期更差的情况，也可以适当考虑对二套房贷的调整。
目前的二套房贷，最高借贷比例是40%，也就是60%的首付比率，这在全世界范围内都是非常高的。
之前我们说二套房贷，很多情况下是和投资性住房挂钩的，但是最近一两年，更多的二套住房，其实是跟住房的改善、或者说跟学区房此类刚需相关，从这个角度来看，可以适当考虑对二套房贷政策进行放松，这样一来，可以让房地产市场慢慢地调整。
从中国金融体系的情况来看，房贷在中国所有的贷款当中，质量是非常高的，包括对开发商的贷款，中国的情况跟国外存在很大的不同，中国的开发商总体的借贷占他们总资金的比例跟国外同行相比，杠杆率并没有那么高。
房地产市场与中国GDP的关系几何？
主要观点：
我们最担心的是房价下调以后产生的宏观经济风险，去年中国经济增速是7.7%，已经是2000年以来的最低水平，今年如果没有意外，现在市场基本上判断都是在7%到7.5%之间，摩根大通预期经济增速在7.2%、7.3%左右。
今年的GDP下滑的主要原因在于房地产投资增速下滑，或者说是固定资产投资增速的下滑，固定资产投资里头很大一部分就是房地产投资。房地产投资占了整个固定资产投资的25%左右。
我们做过一个简单的计算，房地产投资增速如果下滑5%，相对应的GDP增速大概下滑0.6个百分点，也就是说房地产投资增速一旦从20%降到5%，对GDP的影响大概是1.8%左右。
未来的5到10年，预计地产投资增速在5%到10%之间，一旦出现这种情况，中国总体的宏观经济将面临较大的下滑风险。在整个经济调整周期之中，如果我们没有及时地找到经济新增长点，我们的房地产增速在未来几年下滑，对GDP的下拉作用达到2%，我们的经济增速将非常难以保持在7%左右，面临的问题可能是，经济增速会下滑到6%。
下一个五年、十年，哪个领域您比较看好？
主要观点：
如果不限于房地产，未来十年看好与中国人口结构相关的行业，比如养老和医疗行业。