作者：清华金融评论
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文/中国银行（香港）有限公司风险管理部总经理 刘信群
20世纪末亚洲金融危机期间，香港房地产市场呈疲弱之势。香港政府、金融监管机构及各商业银行从调整房屋政策、调适金融监管指引、加强房地产贷款审慎监管等方面入手，全方位应对危机对房地产市场产生的不利影响，取得了良好效果。香港的做法对内地房地产市场发展及房地产贷款管理有启示。
香港应对亚洲金融危机中房地产市场波动措施的实施效果
在政府、监管机构及银行业共同努力下，上述对策实施效果良好，房地产市场逐步扭转量价齐跌的颓势，银行资产质量和房地产相关贷款质量得到控制。
房地产价格及市场信心企稳回升
受应对措施的支持，香港物业售价指数在经历了1997年—1998年末大幅下挫后，于1999年初基本企稳，2000年—2003年间虽受此余波影响仍处于低迷期，但指数大致处于70～100的平稳区间。房产价格从2003年底起重新进入上升通道，各物业售价指数保持整体向上走势，逐步恢复到亚洲金融危机前的水平。
除物业价格回升外，物业成交量也逐步重回上升趋势。住宅成交量1999年末起下跌速度有所回缓，在其后经历了2000年—2001年间的持续低迷后，从2001年开始成交量回暖且呈向上攀升态势。此间成交量尽管未达到危机前因资产泡沫膨胀形成的高点，但就香港物业市场规模而言，已基本回到正常区间。
房地产相关贷款质量恢复到良好水平
受应对措施的支持，银行资产质量在经历1998年—1999年的快速下行后，2000年之后分类贷款比率和逾期3个月以上贷款比率从高点逐步下降；至2003年，经多年的大量贷款重组，特定分类贷款比率从3.3%一路向下并进入下降通道，资产质量逐渐改善。至2005年，银行业资产质量已超过危机发生之前的水平。住宅按揭业务资产质量方面，经各方对房地产市场采取支持措施，同时经过多年按揭贷款重组，2003年起拖欠比率开始下降，于2005年降至危机发生前的拖欠比率水平，并于2008年降至不到0.1%，按揭贷款质量明显改善。
对内地房地产市场发展及房地产贷款管理的启示
应避免过度重视房地产交换价值而忽视其反向循环效应
亚洲金融危机发生之前，香港实行高地价政策，在房价连创新高的同时，也导致财政严重依赖于土地收入。不少人认为，高地价收入不仅可以维持低税制，而且可通过资产升值刺激内部消费并推动经济增长。但房地产市场本身兼具有反向循环效果（Adverse Loop），国际货币基金组织（IMF）2009年发布的“缓解止赎的努力：方法与挑战”（Foreclosure Mitigation Efforts in the United States: Approaches and Challenges）对房地产市场负向循环传导进行了翔实分析：一旦房屋价值低于房贷价值，借款人抛弃房产的诱因将会上升；房价下滑直接侵蚀家庭财富，由于房屋再融资取得难度增大，私人消费需求受到抑制，不动产投资萎缩，导致整体经济衰退、失业率上升。与此同时，房价下降效应向银行资产负债表传导，银行在不动产担保品下降的情况下收紧信用，加之家庭财富缩水导致偿债能力下降，住宅按揭贷款违约率上升，银行发生严重损失。企业融资成本因银行授信能力下降而提高，波及其他经济行业的表现，进而负面反馈至房地产市场，房屋购买需求及房价持续下滑，银行资产质量不断恶化，最终导致经济衰退，甚至出现危机。
亚洲金融危机下的事实恰恰从实证角度证实了反向循环效果的存在。从整个社会层面来看，以高地价维持低税制是一种“寅吃卯粮”的做法，在资产升值时可以行之有效，但一旦资产贬值，则付之东流。亚洲金融危机发生后香港政府土地收入大减，加税压力不断增加，就是对高地价政策的一种调整。从个人层面来看，以高地价推动资产升值，表面上看是把业主支付的土地费用转变为资产价值，但这种资产升值游戏一旦遇上楼价大跌，由地价支撑的资产价值立即化为乌有。1990年—1997年间香港房地产市场因价格上扬而增加价值约4.5万亿港元，1998年—2002年间则因价格大跌而减值约5万亿港元，十多年间资产价值打回原形。从房地产行业本身来看，亚洲金融危机前该行业的表面繁荣只是昙花一现，其后连续多年的衰退将该行业打入谷底，该行业创造的增加值占国内生产总值（GDP）比重从1990年的9.6%降至2001年的5.9%。
由此可见，过度依赖房地产交换价值的高地价收入模式并不能长期维持低税制，也不能推动经济增长和个人财富的增加，更留下一系列后遗症。在近年来内地房地产市场高歌猛进之时，政府以土地出让实现财政收入持续快速增长的同时，也不可避免地犯上“土地财政依赖症”，若不吸取香港于亚洲金融危机前后在此方面的教训并及时加以扭转，将对经济和社会的长远发展形成桎梏。
顺应房地产市场周期变化，兼顾中长期策略与短期灵活性措施
房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，反映了房地产市场波动的相似性与规律性。政策在开展房地产市场调控过程中应对应房地产周期中复苏、繁荣、衰退及萧条等不同阶段，统筹运用好中长期策略与短期措施。1997年香港回归后，香港政府曾将解决房屋问题作为施政重点并订立三个中长期策略目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个；在十年内，全港七成家庭可自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短到三年。根据上述目标，政府推出了几项重大举措，一是通过《全港发展策略检讨》定一个整体的长远规划大纲，并按大纲建议提供必需的土地和基础设施；二是增加土地供应，公布长期卖地计划，以增加楼宇供应，稳定市场；三是积极鼓励居民自置居所。
在危机出现并导致楼价大跌前，上述中长期房屋政策获正面评价。但楼价大跌后，政策取向有所调整并逐渐升级“托市”措施。无论是政府推出的“首次置业贷款计划”、“自置居所贷款计划”等置业帮助计划，亦或是金管局放宽房地产相关贷款占总贷款比重以在一定程度上纾缓市场银根不足，还是借助住宅按揭担保计划帮助银行增加按揭业务经营的灵活性与流动性，所有政策措施虽是在短期内推出，但目的都是旨在恢复房地产市场业已严重缺失的信心。其后事实也证明，上述措施的实施，最终成为推动楼市好转的重要因素。
根据市场变化不断调适与完善房地产金融监管指引框架
有专业人士于2014年使用网络分析方法及建立一个向量自回归（VAR）模型，以识别各行业之间的信贷风险溢出方向并量化其重要性。研究显示，房地产行业是行业间信贷风险的一个重要来源。因此，对房地产相关贷款的有效监管，成为金融监管者日常监管工作的核心内容之一。在对房地产相关贷款的监管上，香港所采取监管与自律相结合的间接监管原则值得借鉴。一方面，不断健全银行监管架构，对银行注册条件、贷款和投资限制、主要财务比率等做了严格规定，并通过种种政策性指引对房地产开发贷款等风险较高的业务加以规限；另一方面允许银行在各种规定和指引的监管架构内，根据本身的商业判断承担风险，对房地产贷款以制定一些“软性”指引为主，且根据房地产市场的实际变化情况予以适时调整。自1991年楼宇炒作开始炽热以来，金管局对物业贷款设有按揭成数不超过楼宇市值70%的上限；1994年设有物业贷款总额不超过银行本地贷款总额40%的上限；在亚洲金融危机来袭前的 1997年初，金管局又对1200万港元的豪宅设置了住房按揭贷款不得超过六成的上限；上述审慎监管指引在很大程度上有助于银行保持良好的住房抵押贷款质量。
从内地房地产金融监管来看，固然需要对房地产相关贷款作出一些较为严格的监管规定，但同时也可考虑实施一些“软性”指引，从定量角度对按揭贷款占总贷款比重上限、每年按揭贷款增长率对实质GDP增长率的比率、每月供款额对家庭收入的比率等方面设置要求，并在具体执行中参照房地产市场发展情况加以灵活调整、增加、撤销，从而更为有效地防范相关风险。
利用住宅按揭担保计划等机制协助增强市场信心
在房地产价格上升预期下，商业银行为追逐利润和市场占有率而导致房地产按揭贷款门槛有降低趋势；而在房地产价格下降预期下，则往往会大幅抬高进入门槛，带来房地产按揭市场信心的急速下滑。在应对亚洲金融危机导致的房地产市场波动过程中，银行由于资产价格的下降对叙做按揭业务心有余悸且信心不足，此时，作为一项住房按揭业务的风险管理安排，香港按揭证券公司推行的住宅按揭担保计划对于释放置业者购买力、增强银行叙做住宅按揭贷款的信心、稳定短期楼市等发挥了积极作用。
从根本上讲危机情景下楼市的复苏动力有赖于经济基础的全面复苏，住宅按揭保险的有效实施也需要一定客观因素的配合，如所处房地产按揭市场定息按揭比重较高、中央银行可灵活运用利率政策、市民较低的供款对收入比率等。尽管如此，在内地房地产市场及房地产金融发展进程中，仍可结合自身情况及各项客观因素，探索住宅按揭担保计划等制度设计。同时，由于住宅按揭担保计划令置业人士首期按金减少，断按风险相应提升，因此银行在叙做住宅按揭担保计划项下贷款时须谨慎挑选新增客户，不宜放宽风险管理要求。
银行业机构应重视房地产市场波动的监控与预测
银行业机构应以良好的房地产市场风险预警和监控系统为立足点，发展一套合理、客观的房地产相关贷款风险识别、评估、控制、监察及报告机制。在风险识别及评估方面，银行管理层应清楚了解其在房地产贷款市场上所面临的风险，除常用的供款比率、房价收入比、房价租金比率、房贷对担保品价格比率等之外，还可考虑Barry Ritholtz提出的不动产市场交易情况、房贷市场产品创新、产业就业趋势及评估法规、税法负面影响等，Charles Himmelberg、Christopher Mayer和Todd Sinai提出的购房年成本与实际租金比指数等等。在风险控制方面，制定与房地产相关贷款的全面政策、业务操作程序和额度，指定业务负责人及其权限，设立每项业务所能承担的风险限度，各项政策、流程应该详细、充分和完备，并根据房地产市场变化进行检讨。在风险监察方面，可运用信贷风险压力测试机制及方法，加强对于房地产相关贷款的资产组合分析，对资产组合的变化情况做出迅速反应；同时有内部稽核等独立系统，就房地产相关贷款风险监控系统的适当性和运作有效性提供中立意见，并对有问题贷款进行及时跟进。在风险报告方面，应通过系列报表收集数据并加强风险评估，使高级管理层充分了解房地产相关贷款的经营管理情况。
本文编辑/丁开艳
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