作者：清华金融评论
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一路高歌的澳大利亚房地产市场近日被浇了一盆“冷水”。5月楼市数据出炉，澳大利亚各州府城市总体房价呈现下降趋势。不少业界人士认为，澳大利亚楼市或已到达顶峰，房价将进入“跳水”阶段
当然，也有不少人对于“跳水”之说不以为然，坚持相信现阶段的下降仅仅是暂时的调整。他们认为，由于澳大利亚房地产市场的供应量一直处在相对短缺状态，并且未来的一段时间内或将依然短缺。因此，供不应求仍将推高当地楼市
6月3日，澳大利亚房地产分析公司RP Data-Rismark最新分析研究显示，澳大利亚各州府城市总体房价在5月份下降将近2%。其中，悉尼5月份总体房价下滑1.1%，墨尔本降幅最大，达3.6%。布里斯班楼价跌1.7%，阿德莱德跌1.8%，柏斯和侯巴特分别跌0.8%及0.6%。只有达尔文及堪培拉两座城市楼价略有涨幅，分别为1%及0.1%。
无独有偶，澳联邦证券首席经济学家詹姆斯也对澳大利亚房价提出了警示，“澳大利亚房价不可能永远上涨，必须经历调整，而且5月13日出炉的澳大利亚联邦预算打压了民众对股市的信心。”詹姆斯称，澳大利亚5月房价较4月下跌1.9%，为逾五年最大月度跌幅。
在一系列不佳的数据面前，是否意味着澳大利亚楼市的“狂欢”已经结束？
飙升的10年
堪培拉大学的社会和经济模型国家中心近日对澳大利亚的房价进行了调查，报告指出，过去10年间，澳大利亚的房价不断飙升，普通工薪阶层已经无力购房。报告表示，2001年至2011年，澳大利亚中产阶级的平均收入只增加了50%，但中等住房的均价却飙升了147%，达到41.7万澳元(约合291.6万元人民币)一套。
就读于澳大利亚墨尔本大学的英国女孩薇薇安对澳大利亚房价的“疯狂”深有体会。薇薇安告诉记者，刚来澳大利亚时，父母给她购置了一套两室户的公寓，2011年的购价是30万澳元(约169万元人民币)，3年内总价上涨超30%。
准备离开澳大利亚时，薇薇安便打算将公寓售出，最终在一个月前以42万澳元(约244万元人民币)的价格成交。
记者也从在悉尼从事房地产中介工作的陈佳那里了解到，“近几年，悉尼房价上涨非常迅猛。仅去年第四季度，房价就上涨了4.9%。”根据澳大利亚统计局公布的数据，2013年第四季度，澳大利亚8个州府城市的房价平均增长3.4%。最新数据使得去年澳大利亚房价增幅高达9.3%。
房地产增长的势头延续到了2014年。澳大利亚房地产数据机构RP Data发布报告称，2014年1月，省会城市的房价上涨了1.2%，其中墨尔本上涨了3.2%，悉尼涨幅为0.8%，布里斯班上涨0.7%。
其中，外国购房者成为不小的力量。最新公布的澳大利亚国民银行住宅调查显示，澳大利亚外国人购房活动相当活跃，占新房买家的1/7，二手房买家的1/10。调查还显示，被外国人购买的新房总量占2014年第一季度新房总量的13.5%，高于2013年第四季度的11%。
澳大利亚国民银行首席经济学家奥斯特(Alan Oster)称，“新房市场的外国买家出现大幅增长，特别是在昆士兰州。对于二手房市场，新南威尔士州的增幅较为明显。”
恼人的高房价
火热的澳大利亚房地产市场带来的不全是福音。据澳大利亚的一份福利报告显示，由于房价和房屋租金的上涨已经远高于过去10年的通胀率，越来越多的澳大利亚人可能被迫住进公房。
一位房地产商告诉记者，由于澳大利亚房产市场持续火热，房价维持高位，再加上房屋供应短缺，使得在当地买房面临更大的竞争。
“正因为购房者之间相互竞争，房价也在不断地被抬高。”该地产商称。
据当地媒体报道，澳大利亚首次置业者也持续被挤出房地产购买市场，他们在房贷通过率中的比例降至创纪录的新低，尽管房地产市场中的投资者活动有所削减。
澳盛银行最新数据显示，去年12月份，在新南威尔士州，首次置业者所占贷款比例为7.4%，比去年9月份的最低点6.8%有所提高。而投资者所占的比例同比上涨了45%。
悉尼房产拍卖人Will Hampson指出，“我们总是看到首次置业者的出价被超过，海外买家和澳大利亚本地富裕的‘婴儿潮’人士是主要竞争对手。”
高房价让当地居民很苦恼。据澳大利亚媒体报道，买一间属于自己的房子安居乐业，并等候房子升值令退休生活无忧是许多澳大利亚人的梦想。然而，房屋可负担性问题也令许多澳大利亚人梦碎，年轻一代多半靠父母的经济支持买房。
Hampson透露，悉尼内区的很多拍卖成功者，基本都是父母在帮忙供房。“很多和父母亲同住的孩子们，在父母的帮助下购置新房，他们要么是通过原房屋借贷，要么是和父母形成一人一半的预付款模式。”
益索普市场研究集团负责人亨特利(Rebecca Huntley)表示：“尽管老一辈的业主可从不断上涨的房价中获利，但他们也担心自己的孩子没有能力买房。”
根据益索普市场研究集团的调查报告，53.7%的受访者不同意“房价上涨对于澳大利亚有利”的说法。当中27%的受访者“强烈”反对此说法。只有13.2%的受访者认为房价上涨是好事，余下的受访者则难以决定哪一种说法是正确的。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房价疯涨，给当地居民置业增加了很大的压力，同时，当地政府也备受舆论的谴责，被要求出台相关文件，比如限制移民等。
“在我看来，澳大利亚前两年的房价比较适合投资，现在的房价有些过高了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉《国际金融报》记者，房价和租金上涨以后，澳大利亚在房产投资方面的竞争能力就下降了。实际上，澳大利亚的经济很大程度上还是依赖于当地的资源，澳大利亚本身当然希望有更多的人去那里买房，房价越高越好，但是过快增长的房价，对澳大利亚宏观经济的稳定发展也有潜在的威胁。
“房地产的发展势必会导致资金向某些特定领域倾斜。”中原地产研究咨询部总监宋会雍也直言，“资金大量地被投入到房地产市场中，投资者被动地等待房子升值，资金的流动就会被束缚，对经济造成一定的挫伤。”
房价或被高估
澳大利亚高房价带来的问题让人忧心，早在2013年7月下旬，澳大利亚央行(RBA) 行长 Glenn Stevens就曾表示：“我们对消费前景的评估主要取决于对收入期望的评估，但它也会受资产价值预期结果的影响，尤其受房价是否被高估这一观点的影响。”
那么，澳大利亚的房价到底有没有被高估？
房地产研究集团莱坊(Knight Frank)的一份最新报告认为，澳大利亚住房价值被高估的程度是全球第五高。“当本地人收入足以购买或租住一般房产，那么住房价值被视为是正常的。根据这个标准，澳住房价值被高估的程度仅次于挪威、加拿大、比利时和新西兰。”
有专家表示，澳大利亚的楼市短期内不会出现崩盘的情况，但是房价或许会面临下降的可能。
RP Data研究主管劳力斯(Tim Lawless)指出，5月，澳大利亚州府城市的独立屋及公寓楼价下滑1.9%，这是受到季节性因素影响，也反映了住房条件更趋温和，也有可能预示着住房市场趋向冷淡。
甚至连澳大利亚房地产市场龙头——悉尼，这个曾经因房屋拍卖将房价炒至“天价”的城市，也在放缓房地产发展脚步。劳力斯称，RP Data信息显示房价季度增长率在去年8月达到顶峰，拍卖清空率下降。悉尼不久前举行了900场房屋拍卖，是本年为止第二高的数值，清空率达到78.9%。墨尔本有1165所房屋接受拍卖，清空率达74.4%。
RP Data Rismark指数显示，悉尼房价在过去一个季度中依然呈现2.2%的增幅，年增长率达16.6%。但墨尔本的季度数据显示，房价下跌1.9%，年增长率达9.9%。
劳力斯表示，随着住房可负担性越来越差，悉尼、墨尔本两大州府城市租金回报率下滑。因此对于本年度房价增幅放缓并不感到意外。
“房地产价值自2012年6月以来一直呈增长态势。过去10年，以每年4%的速度在增长。但是这种状况并不会长久。”劳力斯称。
在悉尼生活的华人林玲告诉记者，一直以来，悉尼楼市都是引领澳大利亚房价上升的主力军。“如果高昂的悉尼房价开始放缓增长或出现下调的情况，这或许预示着整个澳大利亚的房价将会下降。”
AMP高级经济学家韦森(Andrew Wilson)则认为，缺乏可负担住房正在令澳大利亚最大的房地产市场降温。
“悉尼楼市的繁荣实际上已经开始消退，独立房和单元房价格增长都处于去年3月以来的最低水平。”对于澳大利亚而言，韦森认为，历史低利率对澳大利亚楼市的影响正在消散。
在一些专家眼里，澳大利亚房价趋软对于首府城市的首次置业者来说是个好消息，因为他们已经长期被富裕的投资客挤出市场，房价的下跌也会对炒房现象进行一定的遏制。
“澳大利亚楼市可能很快就会跳水，如果想投资和想捡便宜的买家可以耐心地等待一段时间。”林玲告诉记者。
长期趋势看好
不过，对于澳大利亚房价可能下降的看法，悉尼的房地产经纪人Aron认为这样的判断过于武断，“这不过是当地楼市短期的自我调整，澳大利亚的房价依旧会保持一定的增长趋势。至少在5年之内是这样。”
Aron的观点得到不少同行的赞同，陈佳告诉记者，澳大利亚的房地产市场近年来一直蓬勃发展，房价也持续水涨船高。“在澳大利亚房地产市场上，房屋的供应和需求一直是不平衡的，紧张的房屋供应量推高了房价。”
澳大利亚房屋价值数据经济学家卡梅伦·库什(Cameron Kusher)也认为，尽管最近当地的财政状况对楼市有了一些影响，却并没有对房市产生直接的影响，即使有影响，那也是极个别的。
“十年租金补贴计划(NRAS)即将结束，将会对楼市造成巨大的影响，因为一些开发商将这个补贴计划作为他们的一大卖点。第一次购房储蓄账户项目已经终止，但是由于申请率不高，这一项目的终止影响并不大。”库什解释称。
值得一提的是，对于澳大利亚房地产市场来说，海外投资者是一直非常大的消费群体，特别是中国买家。数据显示，中国买家每年在澳大利亚房地产市场的投入资金多达50亿澳元。
“目前，中国国内正经历一场楼市大改革，面临多种不可预测的结果。在这样的背景下，投资澳大利亚等国的房地产成为新选择。”Aron认为，在投资渠道选择少的情况下，中国投资者把目光投向更远的海外市场，而政策透明、发展稳定的澳大利亚房产市场便成为首要选择。
瑞士信贷根据澳大利亚统计局和外国投资审查委员会的数据，估算出中国人购买了悉尼18%的新房，购买了墨尔本14%的新房。在过去7年里，中国买家在澳大利亚购买的房产达240亿澳元。瑞士信贷估计，未来7年，中国人还将在澳大利亚房产市场再投入440亿澳元，将继续推动澳大利亚房地产市场。
韩长吉也表示，澳大利亚的房价近两年还将保持上涨的姿态。“相关消息只是表明一些房价上涨较快的热点城市增幅有所放缓，但这并不意味着房价将大规模地下降。”韩长吉认为，一些房产租金增幅放缓数据则表明，租金上涨水平比不上房价上涨的水平，反映了澳大利亚部分城市的租房危机以及购房热潮刺激人们出手买房。
“整体而言，澳大利亚房地产市场的供应量一直处在相对短缺状态，未来的一段时间内或将依然短缺。房产的供不应求也将加速澳大利亚房地产市场进入卖方市场，房价也将因此得以上涨。”一位业内人士对澳大利亚房价未来走势充满信心。
陈佳告诉记者，无论当地房价的推高是否存在弊端，这些投资者的确是为当地经济作出了一定贡献。“房地产市场的活力依靠的就是这些投资，很多房地产经纪人的工作收入也得仰仗这些国外投资者们。“而且从澳大利亚政府的态度来看，他们依旧欢迎海外投资商来当地投资，包括房地产。”陈佳说。
转投美国市场
同样是移民大国，相比澳大利亚楼市的波动，进入复苏阶段的美国楼市似乎进入了较为平稳的增长阶段。
据CNNMoney报道，法拍屋市调机构RealtyTrac公布的数据显示，2014年第一季度，全美有910万屋主严重溺水，这意味着他们的抵押贷款总额已超过了房屋价值的25%或更多。这一数字相比去年同期的1099万有所下降。
该机构副总裁布基斯特(Daren Blomquist)表示，因为房价上涨，超过1/3面临法拍的住房变为正资产，从而避免了法拍的局面。
报告称，丹佛、波士顿、明尼阿波利斯、休斯顿和华盛顿特区等大都会地区超过半数的住房已变为正资产。增值最快的大都会地区分别为加州圣何塞市、檀香山、旧金山、纽约州波基普西和洛杉矶。
CNNMoney还报道称，全美房屋建造商协会(NAHB)和富国银行最新的一项有关房屋负担能力指数的调查显示，2014年第一季度，65.5%的住房对于典型的收入达到中位数的美国家庭是可以负担的，但在旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿和丹佛等房价飞涨的城市，这样的收入要想拥有一套住房则难以想象。
尽管如此，在投资者的眼里，美国房地产投资仍然有很强的安全性。
记者从悉尼的几家中介机构获知，有一些投资者在澳大利亚房价增速放缓之后，选择将一些地段不好的房产脱手，转战较为安全的美国进行投资。
“我认识的一位日本客户，是专门做房地产投资的，他将在悉尼的3栋公寓卖了之后，告诉我将要去美国纽约继续购房。”Aron对记者透露，那位客户认为美国的房价会继续保持增长的势头，但是澳大利亚则有些危险。
在韩长吉看来，由于美国经历了2008年金融危机后，房地产泡沫破灭，房价回归甚至在低谷运转。而随着美国经济复苏以及就业率的上涨，美国房地产市场依旧处于很有潜力的上升期。
“中长期内，只要美国经济不出现大的波动，房价有望继续保持上升的势头。”韩长吉认为。
根据美国《侨报》近日报道，低龄留学生成为推动美国房价上涨的新主力。报道称，2014年美国房租依旧循着1995年以来的上升曲线继续爬升，来自美国各个权威机构的统计结果证实了这一点。“分析上涨原因，除了房地产开发速度慢、抵押贷款利率高等因素外，以洛杉矶而言，前一阶段遍地开花的月子中心和近一阶段中国小留学生的浪潮，都被业界列入房租上涨的原因。”
（国际金融报）