作者：清华金融评论
分类：消息汇
标签：内房股
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地产大环境
地产在12年火爆上涨后，接连遭到政策拼命打压，包括限购限代，提高首付比例，提高贷款利率等等，随后一两年时间，政策效果显现，房价回落，成交减少，观望情绪严重，而副作用带来经济开始快速下滑，这是政府不愿看到的，新经济在未来5年内都很难填补地产下滑带来的经济影响，这个直接体量每年8万亿，相关行业60多个的行业一旦减速，基本百业萧条，经济休克。
所以从今年初，政策开始转向，由限制变鼓励，降准降息降首付，除一线城市外都取消限购，成交出现回暖迹象。人们最关心的是地产还能否刺激起来，下面我就简要说下我对地产行业的理解。
中国现有城市住房总量在200亿平，现在每年完工量在12亿平，以发达国家85%的城市化率，中国未来城市人口大约12亿人，以人均33平算，最终会有400亿平城市住宅。以现有开发速度，大约15年将趋于饱和，400亿平总量达成后，年均住宅更新率依发达国家数据看，每年在2%到5%之间，也就是每年仍然有12亿平左右的旧改，所以，永远不要担心房屋没市场，衣食住行是人类生活永恒的主题。城市化后期，高端人士会逃离市中心，在郊区形成富人聚集区，豪宅别墅成主趋势，这是新增部分，另外商业地产随着人口的聚集会迎来黄金收获期。
综合以上因素，我认为当前房地产市场是需求被压抑了，不是消失了，在政策转向后，信心会逐步恢复，消费能力会逐步培养，出现地产新常态。中国目前有5万家房企，其中80%未来将被淘汰，最终不会超过10000家，悲观预期也就3000家，就算只有三千家，行业前200名企业也会活的很滋润，而上市公司大部分是行业前200名之内，所以无需过分担心。行业集中度的提升，必然带来优胜企业规模的不断扩大和业绩的逐步提升，作为将来世界最大的经济体，房产永远会占有重要的一席，包括美国在内，房产都是支柱产业之一。
市场机会
国内股市在银行放水等政策利好下，已成功翻倍，估值水平基本处于历史高位，而中小市值公司股价已飞天，风险巨大。国家出台港股通政策，并允许公募基金投资港股，这是放水，避免国内决堤，而被外资蹂躏多年的港股，扭曲的估值成为最大的历史投资机会，相信大陆水一到，被压缩成一个个压缩饼干的股票，必会迅速膨胀。
随着沪港通的开启，大市值股票开始普涨，相信深港通后，中小市值股也会遭到更猛烈的抢购，定价权之争会精彩纷呈。最近大市值地产股融创和恒达，接连创出历史新高，大戏已经开演。解放军完胜外国投行。
由于地域限制，中小市值地产股被外资关注较少，价值被长期以倒闭破产价评估，出现三倍市盈率的可笑估值，而同规模国内上市公司都是给予远高于大公司的估值，这个差别在解放军过去后必然纠正，所以也是下步布局的重点。
（来源：深港通头等舱）