清华金融评论

文/Patrol资本（Patron Capital）董事总经理 基思·布雷斯劳尔(Keith Breslauer)

越来越多的中国机构投资者和私人投资者正在寻求投资欧洲商业地产，本文分析造成这种局面的原因，并展望投资趋势。

中国的机构正在越来越多地投资于以欧洲商业房地产为主的资产。这是跨境投资，是中国以及诸如韩国、马拉西亚、新加坡和日本等亚太其他国家的跨境投资在日益增长的总体趋势的一部分。

在金融危机之后，来自远东国家和地区的投资涌入诸如伦敦、法兰克福和巴黎等门户城市的欧洲核心商业房地产资产。来自远东投资资金的这种流入已经挽救了欧洲商用房地产市场，使其能够恢复。这一点在伦敦尤其明显，伦敦已经出现了一些非常大规模的房地产收购交易，例如中国的平安保险购买劳埃德大厦，以及马来西亚投资者购买巴特西发电站(Battersea Power Station)。巴特西发电站是伦敦最大的旧城改造项目之一。

远东投资者对欧洲房地产资产的兴趣在继续。2014年10月份围绕购买位于金丝雀码头（Canary Wharf）的汇丰总部——英国最高的建筑之一—出现了一股狂潮。在与对手中国人寿及中国平安经过一场激烈的争夺之后，卡塔尔投资局出价大约11亿英镑（约合18亿美元），成为首选竞购方。中国人寿在2014年早些时候出资7.95亿英镑（约合13亿美元）买下位于金丝雀码头的10 Upper Bank Street大楼。这笔交易的规模远远高于此前中国公司在美国的最大房地产交易，即出资1.88亿英镑（3.04亿美元）购买芝加哥的一座写字楼。

整体而言，中国在欧洲的投资已经非常强大。根据Real Capital Analytics的数据，在2013年，中国投资者在欧洲购买了30.5亿英镑的商业地产，2012年这一规模为9.78亿美元。从购买的建筑数量看，购买量从2012年的10座增至2013年的43座。

有利于海外投资欧洲房地产的资本积累和环境

那么，是哪些因素的综合作用正在推动这种海外投资？在其他市场步履蹒跚的情况下，中国经济受金融危机的影响相对较小，并且中国正在继续强劲增长。此外，中国强大的储蓄文化巩固了诸如养老基金和银行等机构。这使得国有机构和私人机构以及个人都积累了大规模的投资。

中国政府也促进了海外投资。近年来，中国的监管机构放宽了限制保险公司投资的规则，允许保险公司投资境外不动产。同时也允许保险公司适当增加所持的资产中不动产的比例。如果考虑到截至2014年11月末中国保险业总资产已经达到人民币98318.90亿元，这一比例增加代表着很大一笔钱。

中国政府鼓励海外投资的部分动机不仅仅是提供投资增长的机会，也包括使得机构能够实现其投资组合的国际多元化，从而帮助其降低风险。这一政策的另一个好处是，通过分流过剩的资金远离国内市场，将有助于防止国内经济过热。

为何选择欧洲？

西欧，尤其是西欧的核心城市，一直是中国投资者关注的主要焦点。吸引中国投资者的是透明的市场、有利于国际业务的法律和财政制度、优质商业地产的持续收益率、这些资产呈现的相对价值以及获得资本利得的前景。

伦敦尤其具有明星般的吸引力。伦敦是有利于国际商业和居民发展的全球城市，伦敦的这一地位加上英国稳定的政府，以及伦敦实施了对商业友好的政策，使得伦敦的地产，无论是商业地产还是住宅，都成为来自世界各地资金的避风港。

英国也在积极鼓励来自中国的投资。2014年1月份，英国首相卡梅伦在达沃斯经济峰会会见了当时的“中国首富”—地产大亨王健林。此后不久王健林宣布，他的公司大连万达会向英国的项目投资30亿英镑。大连万达在2014年早些时候买下了伦敦最大的旧城改造区之一九榆树区一号（One Nine Elms）。

在欧洲大陆，中国人的投资兴趣依然强劲。例如，大连万达在2014年春天以2.60亿英镑（约合3.586亿美元）的价格买下位于西班牙马德里历史悠久的西班牙大厦（Edificio Espana），总部在上海的复星据报道参与了总额12.6亿美元团购希腊雅典附近一个占地620公顷地产的行动。

投资趋势与展望

截至目前，在欧洲主要门户城市的核心地产资产一直最受追捧。然而，对于这些资产竞争的加剧，以及在面临价格上涨的情况下维持收益率的压力已促使投资者寻求南欧的机会，如西班牙、意大利和葡萄牙，这些国家的经济正在经历重大的重组。近期经济增长在欧洲名列前茅的爱尔兰也在吸引投资。欧洲另一个正在崛起的经济明星是波兰，该国经济增长强劲并且正在吸引投资。诸如英国曼彻斯特和德国莱比锡等欧洲二线城市也在吸引投资者的关注。

有人担忧宏观经济环境。英国首相卡梅伦近期警告说：“全球经济的仪表盘正在闪烁红灯。”但是，必须记住，在2011年时经济形势似乎更为糟糕。当时希腊退出欧元区的风险很大，如果希腊退出欧元区，可能导致欧元的崩溃和严峻的经济动荡。然而，在这个时期中国和远东其他地区的投资者在购买欧洲的房地产资产方面非常活跃，他们精明的投资策略已经证明是正确的。此后欧元区采取了强劲的行动，经济出现改善，投资者在优质商业房地产资产上的投资已经获得丰厚回报。

欧洲央行（ECB）实施负利率的最新举措显示欧洲央行致力于维持经济复苏。此前在瑞典和丹麦施行的负利率取得温和的成功。欧洲央行施行的负利率意味着欧元区的银行在欧洲央行的存款不但不能获得利息，反而欧元区的银行要为此向欧洲央行支付少量的费用，此举鼓励欧元区的银行为了寻求较高回报而放贷。另一项刺激经济的举措是，欧盟委员会近期宣布设立3000亿欧元（约合3750亿美元）的基金来促进整个欧盟的基础设施支出，这实质上是一种形式的量化宽松（QE），但是通过一种类似于美国在20世纪30年代的大萧条之后实施的新政（New Deal）计划来实现。新政当年在刺激美国经济方面实现了相当大的成功。

在过去的几年中，中国对欧洲房地产投资激增的初期阶段是采取直接购买的形式。然而，随着投资者寻求维持收益，其投资重点现在正在从门户城市转移向其他地方。虽然那些二线地点的回报往往较高，但风险也较高。为了降低这些风险，中国投资者正在越来越多地与具有丰富经验、知识渊博的在这些市场中有操作经验的实地专家队伍的房地产私募股权公司合作。例如，中投公司正在委托各种私募股权公司来投资于欧洲的房地产，该公司报告称，截至2013年12月31日，该公司的境外投资组合委托投资比例为67.2%。该比例高于2012年末的63.8%。运用房地产私募股权公司的做法是基于一个事实，即与直接投资一个核心的有收益的资产相比，运用房地产私募股权公司能够提供明显更高的经风险调整的扣除费用之后的净回报。此外，这些投资是投资于那些具有成功投资决策所需的当地市场知识的人士所管理的多元化投资组合。像Patrol资本这样的公司，能够利用房地产资产管理的优势，把握机遇，推动回报率的提高。

随着中国越来越多的机构投资者和私人投资者寻求在欧洲的机会，我们预计其中有更多的机构和个人转向房地产私募股权公司以确保其在获得高回报的同时有效地管理风险。

（本文翻译、编辑/孙世选）