作者：清华金融评论
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文/《清华金融评论》王
全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭
中央经济工作会议指出,对于房地产市场要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。今年两会的政府工作报告上，国务院总理李克强表示，要坚持住房的居住属性，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控。对此，全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭表示，楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力。
张泓铭在接受《清华金融评论》专访时表示，长期以来国人对楼市作用片面认识，过分依赖它推动经济财政增长，同时，货币量供应过大而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市推高房价，导致中国楼市在波动和调控中反复循环。
“两个原因的推动下，‘房价只升不降’成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。”张泓铭表示，因此创建一个对冲楼市异常波动的自动机制，刻不容缓。当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。
他建议，自动调节机制其要点有五个：第一是监测指标。用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。第二是控制界限。设置上下限，超过上限或下限，对冲机制就自动触发。第三是需要有对冲工具。首推金融手段，即首付率、利率双率联动。第四，实施区域以以70个城市为对象。第五，监管责任赋予上一级政府及其主管部门。
有关对冲工具，张泓铭解释说：“如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。当然，自动机制并非单打独斗，需要综合施策，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。”
他分析称，历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识的局限或人为操控，也有时间滞后。为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制。
他表示，该机制具有及时调整的灵敏性，具有向上或向下对冲波动的双向稳定性，完全符合稳定经济社会大局的总要求。建议在进一步研究论证的基础上，选择不同类型的城市进行试点，确认效果后在70个城市快速推广。
2000年到2016年，发生6.5个轮次的波动和调控循环，过程都是房价和销售额急剧上升、社会强烈反应、调控收紧楼市、楼市平稳或偏冷、经济增长乏力、调控放松楼市，然后开始下一轮循环。张泓铭认为，2016年开始的这一轮还处于前半程中，已经典型地反映了这种波动的特征。70个大中城市中，去年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市，包括北、上、广、深和大部分东中部省会城市，最高涨幅49.5%，这也是楼市过热的集中体现。
稳定楼市稳定房价，是一项紧迫的重大任务。楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，对于经济社会乃至于全局的破坏作用，如何估计都不会过头。过分看重它在经济增长中的短期作用，放纵过热，其实是饮鸩止渴，加速危机的到来。张泓铭表示，这是国际上多少惨痛经历得来的教训，但还有些人尚未醒来。现在是到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。
“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，并非一蹴而就。中央提出需要建立稳定楼市的基础性制度和长效机制，这是一套完整的体系。”张泓铭说：“这样一套体系需要各部门的合力，需要大刀阔斧的改革。形势催人，在这套体系确立之前，有必要寻找一种同整套体系相容的机制，充当即刻可用、长期也可用的调节机制，同综合施策形成合力。”
对住房的空置情况要心中有数
在专访过程中，张泓铭还建议，若践行“住房是用来住的”指导思想，还必须对住房的空置情况要心中有数。他表示，住房是用来住的，那么掌握住房的家底就是必要的工作之一。住房家底包括两个部分：一是现在有多少住房；二是多少住房有人住，多少无人住。无人住的就是住房空置。住房空置对全部住房应有一个合理比例，就是住房合理空置率。
“只有掌握了这些情况，才能计划后面需要建造多少新的住房，落实住房是用来住的，否则是瞎子摸象。”张泓铭表示，为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的重要思想，诚盼国家统计局克服畏难情绪，早日进行住房空置调查统计，并向社会公布。
多年来，国家统计体系已经有了商品房空置统计。但是局限性很大。一方面只统计了新建部分，未统计存量部分；另一方面，只统计新建商品房未出售部分，未统计出售后空置的部分。张泓铭认为，这对于完整地判断住房市场是很不利的，甚至可能误导公众。所以重视住房空置的调查统计，必须提到议事日程上来。
为此，他建议称，首先住房空置的概念要同国际接轨。国际住房空置的含义是，不管是新房还是旧房，只要没有售出、或售出以后没人居住都是空置。其次，统计部门应是住房空置调查统计的承担机构。
“多年来不完整的住房空置统计一直是由统计部门进行的。但其实质只是房地产开发商自报数据的汇总，并非调查统计。”张泓铭表示：“而统计部门（直属国家统计局的各地调查大队）可以保持住房空置调查的中立性，是承担此项工作的基本理由。”
但张泓铭认为，要避免大范围、大规模的住房空置调查，因其缺陷在于：工作量大、牵涉面广、成本高，可持续性有疑问；由于面广量大，进入性调查只能依靠物业管理公司的员工，他们对空置的判断受利益的牵制，调查结论令人疑惑（主要是偏低）。他认为，需要寻找一种简便、成本低廉而又相对准确的方法。
张泓铭建议，用电计量的准确性极高，可以作为住房空置统计的基础数据。
“目前，我国城市的水、电、燃气的使用计量体系相当完整，计量结果可以反映住房空置。其中零计量肯定是空置，微小计量可能是空置。在这三个部门中，电力计量的准确性最高。原因是，通过装备改造和严格管理，计量自动化、远程化和人机结合做得好。”张泓铭表示，有些城市的电力计量还具有全覆盖、城乡可分、产业可分、街区可分、套室可分和计量时点早于水、气的优点。
有了电力使用计量数据，不等于自动生成住房空置数据，还需要统计部门的判断和调整。必要的实际调查仍然是不可少的，他并建议，统计部门通过独立的抽样调查或针对性调查，对电力使用计量的基础数据进行验证和补充。
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