作者：清华金融评论
分类：消息汇
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纽约房价不菲，却是全球富人投资置业最爱。与其他国际大都市相比，纽约的房子相对便宜，而且交易便捷、转手容易，对业主身份绝对保密。为此，有人将纽约楼市比作瑞士银行，认为其对有意隐瞒财产、洗钱的人独具吸引力，是存放巨额资产最安全的地方。
1 “主流”买家蜂拥入市
★自从2008年以来，曼哈顿大型公寓房产项目近三成由外国人购得
外国富豪在纽约砸钱买豪宅的消息并不少见。俄罗斯化肥寡头德米特里·雷博洛夫列夫创下纪录，花8800万美元在曼哈顿购置房产。最近，埃及建筑业巨头纳西夫·萨维里斯也斥资7000万美元在纽约买房。
专门经营国际业务的房产中介安德烈亚·菲奥基说，十年前，只有一小部分“精英投资者”在纽约买房，如今买房的外国人却更为“主流”。最近投资纽约楼市的外国人大多瞄准中等价位的房产，例如售价130万美元左右的公寓。
中介公司“地产鲨鱼”数据显示，自从2008年以来，曼哈顿大型公寓房产项目近三成由外国人购得。其中不少交易的购房方是有限责任公司。
2 海外投资受充分庇护
★开发商、房产中介、政策规定都保护买房者的隐私，确保其身份不会外泄
海外资金涌入，纽约楼市迎来春天。十年前，纽约一处顶层公寓每平方米均价3.5万美元，创下当时最高均价纪录。如今，这一纪录早已被无数次刷新。尚未完工的高档地产项目“公园大道432号”的顶层公寓每平方米均价11万美元。
房价涨得快，但外国购房者对纽约楼市依然情有独钟。
同样是100万美元，在纽约买到的公寓面积可能是中国香港或摩纳哥的两倍。伦敦的房价比纽约高得多，而且对外国购房者有诸多限制和规定，甚至专门出台针对外国购房客和投资公司的税收政策。纽约则不然，只要购买新建房产项目，一律享受税收减免政策。
更重要的是，海外投资者在纽约购房能享受到“充分庇护”。开发商、房产中介、政策规定都保护他们的隐私，确保其身份不会外泄。
无论主流投资者还是亿万富豪，在纽约购房的外国人大都行事低调，有意隐瞒真实身份。纽约资深房产中介马丁·贾扬深谙此道。他经手的房产交易大多以公司名义买房，他负责为海外客户成立“有限责任公司”。
这种交易形式是规避房产税或者潜在法律官司的有效策略，还能有效保护购房者真实身份。“这种公司结构可简可繁，”贾扬说。以公司名义交易房产，购房者只需将钱汇到贾扬名下的第三方托管账户即可。“99%情况，他们早已将钱转移到居住国外的一个账户中。”他说。
3 私密性媲美瑞士银行
★交易体系几乎可以不违法，即可将一笔不明资金变换成合法身份
随着瑞士今年5月加入共享税务信息国家行列，纽约楼市的私密性愈发受到追捧，吸引不少有意隐瞒资产甚至洗钱的潜在客户。
无论从东亚到欧洲，还是从东欧到北美，利用银行转账或者直接提着手提箱现金交接，即可实现巨额资产的跨境支付。难的是，如何隐瞒这些巨额资产的来源和所有者身份。精通此道的金融顾问、私人理财专家或律师都明白，一旦进入一个“白名单”国家账户，就能漂白任何一笔来路不明的资金。
如果以一家有限公司的名义在纽约买房，没人会追查这家公司的所有者和房款来源。实际上，这个公司很可能由在英属维京群岛注册的另一家公司控股，而这个控股壳公司则属于一个在马恩岛注册的基金会，这个基金会很可能在列支敦士登有一个银行账户，这个账户则由日内瓦一名私人金融顾问打理。只有他知道，这个庞大体系幕后的真正主人是谁。
购房者如果想卖掉在纽约的房产，甚至无需进行房产交易，只要转移控股公司主权即可。这比直接进行二手房交易更简便安全，因为那要求大量文书往来，可能牵扯出房产真正的所有者。
实际上，外国投资者以有限公司名义在纽约买房已演化成一套精密体系，几乎可以做到不涉及任何违法、欺诈手段，即可将一笔来路不明的巨额资金转化为房款，以合法身份面世。
美国当局原则上会追查任何一笔来自境外、金额超过1万美元的转账，但对于汇入房产中介第三方托管账户的资金，却无法挑剔。毕竟，对美国而言，海外若有匿名账户愿意转账到纽约买房，这完全合法。
4 法规漏洞难补难监管
“9·11”后美国加强对金融账户的监管，但房产交易各方却被给予特别豁免
纽约楼市沦为洗钱“乐园”，一定程度上缘于相关法规出现漏洞，无从监管。
犹他大学法学教授志马·巴拉达兰近期发表的调查报告说，美国执行反洗钱标准不力，在这里成立难觅踪迹的有限“壳公司”极其容易，难度仅大于肯尼亚。
在美国，没有联邦机构会追查受益于那些有限公司的真正所有人，即使联邦税务局(IRS)也不例外。在一些较宽松的州，组建有限公司无需出示大量书面记录。巴拉达兰的调查团队曾假扮客户发函，结果发现，即使不出示身份证明，也有一些美国公司能替客户成立有限公司。在特拉华州和内华达州等急盼招商引资的地方，这潭“水”尤其深。
从事相关行业的律师、掮客和中介被反洗钱专家称为“守门员”。按理说，一旦有可疑情况出现，这些从业者有义务向当局立即汇报。令人惊讶的是，当巴拉达兰的团队暗示客户为腐败分子、有洗钱需求时，不少中介机构反倒更加趋之若鹜。
英国等国明文规定律师、中介等从业人员必要时公布其业务信息。美国则没有类似法规。虽然“9·11”恐怖袭击后美国通过了“爱国者法案”，加强联邦政府对金融账户的监管，但房产交易各方却被给予特别豁免，不受该法案约束。
另一方面，因为楼市洗钱的案子牵涉多国金融、司法合作，追查这种案件对美国当局而言往往吃力不讨好。“你必须证明某处房产和腐败确有关联，”美国司法部反洗钱负责人贾伊库马尔·拉马斯瓦米说，“一些法官对此特别不理解：‘我们为什么要追查一些在外国犯罪的外国人？’”
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