清华金融评论

作者：清华金融评论

7月16日，全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强受邀参加了博鳌21世纪房地产论坛第14届年会。

会后，针对房企上半年销售额下滑的问题，任志强接受了采访，其表示，销售额下滑就下滑，不要以为业绩就会一直往上走，也可能下半年就上来了。“购房选择等待，这是傻的不能再傻的一个问题。等待对投资的来说是一个选择，但对有实际住房需求的人来说，根本不是一个选择。”

第一炮：货币在贬值长期看房价还会上涨

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟眼中的华远地产董事长任志强有点“一根筋”式的唱涨。

7月16日举办的博鳌21世纪房地产论坛第14届年会上，他断言，任志强式的房价预期已经逆转。纵观历史，放眼各国，从来没有发生过房价只涨不跌的情形。

在钟伟之后发言的任志强“反戈一击”。他认为原因很简单：“房价之所以会涨，是因为货币是贬值的。”但短期内，他同意钟伟的观点，房地产形势会下滑。

一位参会者告诉记者，在7月15日举办的闭门会议里，任志强认为房地产形势将会下行，并且下行的趋势至少会持续到明年9月份，更长的时间还无法预判。

闭门会议只有业内人士参加。据称，对于房地产形势的判断，业内人士分歧很大。有意思的是，去年在土地市场上疯狂拿地的开发商，自动站在任志强这一边。即使市场有调整，他们也认为调整是暂时的。长期看，房价还是会上涨。

但眼下，不可回避的是，众多因素对房地产市场的叠加影响，市场已经出现调整状态。任志强认为是由以下几个因素造成的：

首先，限购限贷人群去了境外。境内房地产交易总额减少了2000亿，但1至5月，中国人购买境外资产总额达到2000亿。个贷政策挤出效应巨大，一部分人被迫要支付高成本，因此被挤出市场，导致需求减少。另外，保障性住房的入市，也将需求挤出。

“现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。”任志强称。这是他判断即使没有新的调控政策出台，市场还在萎缩，房价下降的原因。但他认为，保障房供应不可能无限增加。“中国政府根本没有这个财力。”他说。

第二炮：银行房贷太暴利远超其他发达国家

华远地产董事长任志强在主题演讲中表示，房地产市场产生泡沫的原因一是中国人购买境外资产总量达2000亿，导致资金转移海外；二是保障性住房产生的挤出效应。

他具体说， 1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿，这部分人的资金转移到海外了。信贷政策来说，个贷政策产生的挤出效应是巨大的，因此国内房地产市场受到了影响。

第二，保障性住房产生的挤出效应，或者是棚户区产生的挤出效应，2012年落实棚户区的政策，2013年执行，2014年供应量迅速的增加，这就是保障性住房和棚户区住房。

再看看利率，相对于房贷优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱，除非购房者有一次性购买付全款的能力，否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中，非要央行直接出面告诉四大银行，要给老百姓一些优惠，实际的情况是怎样，所有的银行似乎都不买央行的帐，因为央行管不了谁当行长，而是银监会管得了，银监会不说这个话，他们希望银行赚更多的钱，因此利益集团导致很多人丧失了住房的购买力，这个挤出效应是非常大的。因为银行的贷款太黑了，因此导致相当一部分的人被挤兑出去了，我们的需求减少了，因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，相对而言，我们要比资本主义国家黑得多得多。

任志强还指出，保障性住房建设和棚户区改造总量增加，这会对市场产生强大冲击力。

大量保障性住房由开发商建设，但是无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿平方米有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名，100户抽签一套，北京一年就卖10多万保障性住房，20多万户不进入市场，如果中签就发财了，3次不中签就会进入商品房市场。从中看得到，挤出效应非常大，现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。

第三炮：现在是买房好时机不买房的人很傻

“现在是买房好时机选择等待的购房者很傻”

近日，常州日报头条报道“我市目前已到购房好时机”，这一观点瞬间引发了业内的探讨。针对“现在是否为购房好时机”的问题，任志强直言，十多年前我们一直在说购房时机的问题，事实上，自住需求的购房者购买的时候，什么时候都是好时机。关键看你拿什么比，比如很多年前，一盎司黄金18美金，你说是好时机吗?但是有人可能说会降到16美金，你们就是这样的烂主意，所以永远按这个方法比，永远不是好时机。

又比如，今天你说房价1000块钱，觉得买贵了，自以为明天可能800元了，但是事实上，后天一定是1200元，反正是越跌越没有人买，股票从来就是这样，都说股票抄底，我看没有人抄得底。

任志强进一步指出，购房选择等待，这是傻的不能再傻的一个问题。等待对投资的来说是一个选择，但对有实际住房需求的人来说，根本不是一个选择。十年前你说房价会跌，但现实却离买房越来越远，想买到好房子没有了;又比如你工作在东城，你在东城的房子比西城贵，你说再等等，对不起，最后你只能到南边买房子了，这是很简单的道理。

“自住型商品房就应该市场归市场”

在市场、房企表现欠佳之时，总有一股力量为广大民众寻找这背后的玄机与原因。日前，中原集团创始人、董事施永青在接受媒体采访时表示，打击腐败正在成为扰动楼市的重要因子，另外，不少官员正在抛售房产，而且比例也还不低，这部分购买力不仅蒸发，还成为市场下行的重要动力。

就国家加大反腐力度对于房地产市场影响这一热点话题，任志强则表示，这个没有什么太大的影响，施永清说有影响，因为他们卖的房子都是卖给当官的，但是如果相当一部分是普通商品房的话，肯定就没有什么关系。我们现在15%以上是140平米以上的房子，真正用于奢侈性消费的房子很少，没有多少比例，你查查每年竣工里面，100平米，90平米，140平米，基本上都不报140平米以上，数量很少，大家都知道汤臣一品，才200多套房子，影响不大，所以不要以为跟反腐有多少关系。

任志强进一步指出，还有人认为楼市下行跟不动产登记有关系，我觉得没有什么关系，美国早就有了，香港也有了，谁都可以查出他的房子多大，违章没有，都可以查出来，该买大房子还是买大房子，人家收入合法就可以，只有对官员来说有关系。其次，中国反腐现在要进行调查也不是没有登记，想查什么都可以，只是查不查的问题。

而在房价方面，任志强则指出，北京房价没有下降，预售房的房价同比和环比都是上升的，二手房有一些降价。要值得重点注意的是，有些购房自住型商品房的购房者根本不缺钱，也不是完全自住的概念，这部分真的是市场归市场。

（搜房网新闻）

任志强博鳌行：现在不买房的人很傻

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