作者：清华金融评论
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房地产行业的“营改增”进程再度因财政部部长楼继伟的言论受到关注。近日，楼继伟表示，中国将在2016年基本完成深化财税体制改革重点工作，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域。
据证券时报记者了解，在实际操作中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，中国也采用国际上普遍采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。
“当建安成本占到商品房售价比例较高时，房企每套房缴纳营业税的负担大于缴纳增值税的负担，反之则低于缴纳增值税的负担。”深圳一位资深会计师如此评价营改增对房企的影响。
按照上述算法，由于一二线城市土地成本占商品房售价的比例远高于三四线城市，“营改增”将提高项目集中于一二线城市房产商的税负成本。也正是因为“营改增”实施具有一定复杂性，官方也和房地产行业的龙头企业进行了沟通。
据相关报道，今年三四月间，万科A、碧桂园等一些有代表性的房地产企业已经按照这两种不同的税收政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算，并将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
普华永道中国内地及香港地区合伙人胡根荣分析，因为建筑业的税率规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。
广东一家国有房企人士告诉证券时报记者，“营改增”是否会增加房企税负还不好判断，目前房地产业营业税是5%。不过5%营业税是全值交，而营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行进项抵扣。但如果不能够很好地处理抵扣事宜，成本可能会上升。该人士表示，从公司层面来说，尚未听闻筹划实施营改增方案的具体措施。
而对于房企增值税缴纳的可行性方案，恒大地产董事长许家印曾建议，在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税，这样就避免了个别项目的暴利行为，降低房价。