作者：清华金融评论
分类：消息汇
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近来，随着国内部分城市楼市价格开始回软、住房销售萎缩、地方政府土地交易减少，不仅各地方纷纷加快放松楼市调控，而且市场对楼市形势之判断及争论更是十分喧嚣。
可以说，无论是楼市调控的放松，还是对楼市形势的争论，如果不是站在现实基础及经济的内在逻法则上来思考，那么对调控放松不能达到其效果，对形势争论会误入歧途。
首先，当前不少地方政府都在放松楼市调控政策，都希望通过这些调控政策的放松来复苏房地产市场，但应该看到，在房价一直上涨时，这些调控政策本来就没有起到多少作用，当时房价“亢奋”并没有因为这些政策出台而回归理性。
既然房价上涨时调控不能起到遏制的作用，那么房价下跌时政策放松岂能有作为？实际上，当前国内楼市价格调整、销售萎缩完全是市场使然而非政策调控之结果。
更有甚者，不少人又在重弹早几年前的老调，即住房市场对国民经济是如何重要、对居民财富占比重是如何高，因此，对于当前楼市之低迷，政府可以全面取消限购，激活投资性住房需求的方式，让中国住房市场重新回到前十几年的老路。
其实，这些政策行为及救市之言论，既没有现实的基础，也没有经济上的内在逻辑。因为，当前国内楼市价格调整，最为根本的原因是金融市场条件发生根本性变化所致。即互联网金融爆炸式的增长导致市场融资成本全面上升及信用风险的增加。
在这种情况下，不仅住房市场无法再获得低成本的融资，也会让银行改变对楼市风险的认识及预期，银行对楼市信贷的主动收缩也是正常。而地方政府调控放松是不会改变当前银行这种行为的。
而从十几年的经验来看，救市老调不仅证明是错误的东西，而且在经济逻辑也是行不通的。因为，如果以投资性需求造成的经济繁荣，一定会导致巨大的泡沫。如果在这种泡沫生成过程中同步提高了生产力，即使泡沫破灭，同样会让经济陷入困境，但不久还是会复苏，如19世纪美国和英国的铁路泡沫及2000年的网络泡沫。
反之，如果这个巨大泡沫仅是通过过度的信用扩张、仅是严重超支未来、仅是恶性的财富转移，那么这种短暂繁荣的结果是泡沫破灭、经济成长突然中止及衰退，给整个社会经济造成极大的震荡与伤害。如1990年代日本及2008年美国的房地产泡沫破灭是也。就目前的情况来看，中国房地产市场也正在走上这条路，岂能还要用这种方式来救它？
其次，有人认为当前中国房地产市场既不同于美国，也不同于日本，它所处阶段是调整期，但不会崩盘。其实，这样的话等于没有说，根本就没有证明任何事情。因为，一是世界上根本就不存在两片相同的叶子，岂能有个完全相同的重大事件？从任何一个角度来比较，中国房地产市场当然要找到许多与美国和日本不同的东西。
二是从历史经验来看，为何金融危机会一次又一次的发生？就在于每一次金融危机所表现的形式、所诱发的原因等方面都是不同的。也正因为这种不同，往往绝大多数人都是每一次金融危机的事后诸葛亮。更何况系统性风险爆发时人类的理性都是有限的或是这种风险是不可预测的。
三是尽管不同的国家的房地产泡沫破灭或金融危机爆发或是不同，但是有一条是相同的。即如上面所指出的那样，如果以过度的信贷扩张吹大的房地产泡沫其破灭是必然，而且这种房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及整体经济的衰退。这是经济学的内在法则，没有人可违背。
因此，对于当前国内楼市的周期性调整，我们并非是要讨论会出现什么结果，也不需要讨论当前中国楼市需要一个什么样的结果，而是要对当前中国楼市形势做一个正确判断。只要这样，政府才能根据这个判断做出正确决策，并找到真正化解当前楼市危机有效的政策。同样，也只有这样才能把国内房地产周期性调整的风险及成本降到最小程度。
对于国内楼市正确的基本判断，应该建立在以下几个基点上。一是目前国内楼市仍然是一个投资投机为主导的市场（这不仅在于20%以上的城市持有两套以上的住房，而且在于当不少城市的住房销售急剧下降时，其价格则不下调）。在这个市场，住房投资者的出价一定高于住房的消费者，这就使得绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个市场。
当前房地产开发商所谓的“刚性需求”及“改善性需求”基本上都是无效需求。如果希望以调控放松而不进行价格调整，要想把这些住房需求释放出来根本不可能。
二是以信贷过度扩张推动的住房投资市场是不可持续的，要让这个市场健康发展，住房市场由投资向消费转型是一种必然。但是在这转型过程中，或住房市场周期性调整过程中，住房供求关系会出现严重失衡。
面对这种失衡，只能通过价格不断地回归理性才能让住房消费需求释放，否则人为地干预只能南辕北辙。现在国内房地产市场最大的问题就在于房地产开发商、地方政府及住房投资者不愿意认可这种住房市场转型及调整，希望以人为意志来对抗市场的内在法则。如果这样，整个住房市场周期性调整的风险及成本将大大增加，房地产崩盘的概率也上升。
三是任何住房市场价格及政策的调整都是一场重大的利益博弈过程。如果不能够理清这些利益关系，同样也是无法正确判断楼市基本形势的。
正是在以上的基础上来看当前国内楼市的形势，一是以投资性为主导的住房市场其发展是不可持续的，其调整是必然；
二是当前住房市场周期性调整主要原因是国内外金融市场条件发生了巨大变化，是市场使然；
三是由投资为主导的市场向消费为主导的市场转型，先是会出现住房供求关系严重失衡。这种失衡只能并随着价格回归理性逐渐走向平衡，否则人为政策干预会让这种失衡更为严重；
四是楼市泡沫破灭是否会导致房地产崩盘，既取决于不同的地方楼市泡沫吹大程度，也取决于政府对楼市调整的干预程度，对楼市的周期性调整人为干预越多，房地产崩盘的概率就越高。而正确判断当前中国楼市的基本形势，并制定相应政策则是降低这种风险最好方式。
本文作者易宪容为中国社会科学院金融研究所研究员。
来源：bwchinese中文网
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