作者：清华金融评论
分类：消息汇
标签：国际资本
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我个人看来，大陆银行需要小心了，三五年后利润会慢慢下降，目前银行有4%的利差，台湾的利差只有1%，台湾金融业很难赚钱，大陆却容易，但在未来竞争之后也会出现台湾这种现象。如今看大陆人买房子，最大的负担是利息，在我来看太惊人了，因为台湾贷款利息没有超过2%的。
我邀请过王石，结果他说，你们的规模那么小那么精致，我们不是对手。但如果到大陆来操作大盘我们也不是他们的对手，所以这就是两岸的差异。
“我非常注意万达王健林的动向走势。”赖正镒指出，王健林现在做的是超级集团，规模很大，每个城市产品看起来都一样。但打个比喻，为什么大陆对LV不奇怪，但如果爱马仕的东西却会排队等，因为前者虽贵但不如后者有个性更高端。做房地产企业，到最后的赢家一定是走最精致路线的那一家。
我和冯仑谈过好几次，他本来找我到天津谈，后来没有谈成。主要就是他一直希望我做酒店，但酒店投资至少要十二年以上。我们要和房地产搭配，整体开发靠住宅卖掉把利润回收后再建设酒店，纯粹做酒店是不会容易挣钱的。
从7月6日开始，带着40位台湾各行业的商业领袖，台湾商业总会理事长赖正镒（封面人物）密集访问了全国政协主席俞正声、国台办主任张志军等大陆高层官员。随身携带的行程单上，还密密麻麻地记载着如国土资源部、商务部等需走访的多个政府部门。
赖正镒还是台湾乡林集团董事长，该公司2005年上市，是台湾著名房地产开发企业。
大陆广阔的市场空间，是赖正镒代表的台商极为看重的。
“我跟俞主席提出，大陆去年到台湾的是287万人，我们期望今年突破350万人，自由行的城市由目前的26个开放到54个，希望自由行人数限定由每天4000人开放到10000人。”赖正镒指出，我们也希望两岸金融互通，台湾资金能到大陆来，大陆资金能到台湾去。现在仍有很多资金限制，阻碍着台湾房企在大陆发展。
赖正镒描述了台湾企业在大陆发展的几个“水土不服”问题：每当购置一块土地会有一定的资金额度，土地款之外的其他用途资金进不到大陆来，而向大陆银行贷款，却因为接触不多，审核程序较为繁琐；政府征地进度难把握，桂林项目征地花费8年时间仍未征好，地方各级政府领导推进力度也不一致；大陆房企资金过于充足且敢于抢地，台湾企业拼不过前者，可能举牌一次就打道回府。
按照计划，乡林集团将在10年内在大陆打造30个涵碧楼项目。在中国大陆开业的第一座涵碧楼项目落地青岛，已投资3.5亿美元，覆盖酒店、别墅、会议中心，将于8月2日正式营业，酒店达到7星级，这一时间比起初计划的略有推迟。
同样定位文化创意产业，乡林集团打算和快速扩张的万达集团走不同的道路——不和大陆企业拼规模，而是把产品结合当地的特色，做到极致。
“我非常注意万达王健林的动向走势。”赖正镒指出，王健林现在做的是超级集团，规模很大，每个城市产品看起来都一样。但打个比喻，为什么大陆对LV不奇怪，但如果爱马仕的东西却会排队等，因为前者虽贵但不如后者有个性更高端。做房地产企业，到最后的赢家一定是走最精致路线的那一家。
关于业务拓展：举牌难拼过大陆房企
问：此次来京，有无想过在北京落地涵碧楼项目？
赖正镒：乡林集团用涵碧楼的形式将台湾的文创文化带到大陆，第一站在青岛，第二站会在南京、成都、桂林等地，但实际上20年前我的第一站在北京。那时，我一心一意就想跟北京“谈恋爱”，但一直是失恋状态，到现在找土地已找了10年之久。目前已和朝阳区领导洽谈，同时在南城也在积极看地，打算结合北京的四合院文化打造北京的涵碧楼。如果不在北京造涵碧楼，太不应该了。
问：你们在青岛项目的购物中心功能上是怎样考虑的？
赖正镒：在涵碧楼里面都会设置一个购物中心，青岛只有28个店，南京有120个店，成都就多了，有300个店。
现在我还必须跟马云的淘宝网拼，我听张志军主任说，现在购物者都到市场试完衣服，再到淘宝网去买，价格是5-7折。这对购物中心是挑战，但我们要创造的，是把购物作为体验生活的一部分，而不是简单买东西。让进来的人一天不需要出去，带着小孩在涵碧楼里面逛街、购物、吃东西，这就需要加强里面的体验性。
所以我们在青岛金沙湾买了一块地，完全做商业，做80个不同的店，把包子等台湾夜市里的好吃的、原创的东西找过来，大概明年5月开业。
问：选地的时候，更看重经济指标还是旅游资源？
赖正镒：我还是选三级以上、人口数量在三四百万以上的都市。如果离中心不太远，又有特殊自然景观，那会是我们的首选之地。比如桂林的选地，在距离市中心20公里的地方，有山有水，从机场出来半小时内便可到达。但归根结底，选地的原则还是要以自然景观或历史特色为重要参考。
问：以后是否会有兴趣做单独的住宅开发？
赖正镒：我们不会单独拿住宅土地，因为举牌报价，我们跟大陆的开发商拼不过。
我们的开发，还是做综合体的形式。同类竞争在台湾更为激烈，像我们这样做的开发商已经不多了，只要走自己的路线，做出属于自己风格特色的产品，在市场上发展是没有问题的。
我和冯仑谈过好几次，他本来找我到天津谈，后来没有谈成。主要就是他一直希望我做酒店，但酒店投资至少要十二年以上。我们要和房地产搭配，整体开发靠住宅卖掉把利润回收后再建设酒店，纯粹做酒店是不会容易挣钱的。
问：对客源是如何定位的，大陆反对三公消费，经营高端酒店客源会受到影响吗？
赖正镒：现在我们的客源70%来自大陆，30%来自外国。我们期望未来60%来自大陆，40%来自外国。
另外，我们其实只有160套客房，将近170套是别墅型产品，供应量少，所以我不担心需求。因为我相信大陆13亿人能消费涵碧楼服务的人应该超过1亿。实际问题是，现在不是没有消费者，而是没有好东西，只要做出好产品，就有人来消费。
问：乡林集团已有近40年历史，核心的竞争力能否和我们分享？
赖正镒：乡林一直是走高端路线，我们一直在强调卖的是新的、过去没有的生活体验，这是我们和其他开发商不同的特色。乡林从土地开发到设计到销售到盖房子全部是自己操作，甚至物业管理也是自己的，数遍台湾，这样做的也只有我们一家。
在大陆我们也可以做得很好。我们青岛项目加入了800个员工，素质非常好，这些大部分都是当地训练的。
关于融入大陆市场：从征地到建设用地很艰难
问：你邀请过万科等一批房企到台湾考察，目前来看去的并不多吧？
赖正镒：台湾的开发商做的产品都非常小，但非常精致，大陆做的非常大，但是精致度跟台湾比起来有点落差，所以两者最大的区别就是产品规划。
我邀请过王石，结果他说，你们的规模那么小那么精致，我们不是对手。但如果到大陆来操作大盘我们也不是他们的对手，所以这就是两岸的差异。
你们没去台湾看商品房区，台湾的住宅产品是优于香港的，台湾的房地产市场竞争更为激烈，在精致程度上台湾产品比香港、比大陆都强，但台湾的项目规模不够大，且有着做小项目的习惯，突然台湾房企来大陆操作300亩、500亩土地，开始并不会适应。
问：相对而言，港资房企进入大陆比台资房企数量多，时间早，在大陆市场的挖掘上两者有哪些异同？
赖正镒：港资占的优势，其中一条是他们提早进入大陆市场。另外资金到大陆来投资地产台湾方面管制严格，例如青岛的项目资金没用完，不能移作他用，需要退回台湾再申请使用，台湾的房企在大陆发展实际是绑手绑脚的，但香港没有，他们投资如鱼得水，规模也做得一家比一家庞大。实际上，台湾房企的资金也很多，但就是进不来。
当然也有我个人的原因，当时没有想到，2008年金融风暴之后大陆楼市会在2009、2010年出现大幅度上涨，我们开始看错了，都认为2008年后会持续下来。
问：台湾企业在大陆开发过程中，会碰到哪些问题？
赖正镒：第一难题当然是土地取得，从征地到变建设用地很艰难，征收土地和老百姓慢慢谈判，要花很多时间。但这与政府支持也有关系，如桂林征地花数年，我们在青岛，3个月就搞好了。
在资金方面的困难，主要是台湾的钱汇不到大陆来，当然拿到土地会有一定的额度，但土地款外其他方面需要的资金还是进不来。进不来只能在大陆贷款，跟大陆的银行借钱，借钱的困难也就来了，银行不认识我们，要重新整理材料核实调查，很是辛苦。
所以，如果台湾的银行进到大陆来，我们和这些银行本来有业务往来，他也经常会和大陆银行合作，我们叫作联贷，这样问题就很简单了。
问：你原先计划10年内在大陆开设30个涵碧楼项目，但是像青岛、南京的项目推迟，会不会对你的计划有影响？
赖正镒：会有一点点推迟，我们原计划是10年造30个，但那是我们的目标，现实是不容易的。这就要看大陆政府给我们的政策，就像桂林，已经过去八年了，到现在征地都没征好，我们现在就没辙了，困难重重。而且有时候，每一个县长，每一个市长的政策都不一样，领导自己推动和让部下去搞，进展又有明显区别。
问：现在国内很多开发商开始投资文化创意产业，面对这种竞争压力你怎么抉择？
赖正镒：我考察过一些公司，像万达做的规模很大，每个地方的万达城几乎是同一个模式，这样他们速度快。但台湾企业肯定不会做一样的产品，比如青岛项目和南京项目，会融入不同的文化，由完全不同的建筑师设计。所以大陆有做大规模的优势，但台湾有把产品做精致的优势。
问：以后有机会会不会和大陆房企合作？
赖正镒：当然了，我们一直和北京、上海、南京的开发商在联系，只是想法观念不大一致，需要一点时间磨合。所以目前一般是自己取得土地自己开发。
关于地产调控：市场有水分 不救市也不盲目打压
问：进入大陆四年多，你有没有经验分享给台湾的房企？
赖正镒：大陆的房企强在挂牌，有些都是国营企业，他们的资金似乎是无限的，拍地也没有什么顾虑和害怕的。当然，最近抢地的现象不多见了，现在都是底价成交甚至流拍，其实这时候恰恰是进场最好的时机。
对于那些高位拿地的，有一天地产行情反转的时候，不少企业都会倒闭的。我在当台湾的建筑公会理事长的时候，手下有12000家开发商，1999年倒闭11900家，剩下的只有100家，现在又恢复到1万家了。从2002年开始大陆市场是直线上升的，在这十几年大陆开发商捡到金子了，但目前市场已出现变化。按照在台湾的开发经验，任何风吹草动都会带来危险。
问：今年大陆融资环境不是太好，很多小企业资金链已近乎断裂，台湾企业在融资方面的情况是怎样的？
赖正镒：台湾政府也在一直打压楼市，做了很多限制如一年交易扣所得15%的税，两年内扣10%的税，这对房地产市场有很大影响。融资层面，这几年全球游资过于充沛，台湾贷款利率现在2%，存款利率只有零点几，银行利润空间不大，放贷款也很是辛苦的。
和银监会高层的这次碰面得知，虽然说房地产是目前这样，货币政策稍微做一些紧缩，但政策上还是希望未来继续稳定发展。从其他层面看，未来人民币贬值的机会不高，人民币因为大陆的顺差造成外汇储备现在全球第一，所以每年还会维持顺差，人民币暂时没有贬值的理由。故而，全球的热钱还是向大陆汇集，并流入房地产领域，支撑其继续发展。
问：由于房地产调控，今年已有房企并购，交易下滑的趋势。你对大陆房地产市场怎么看待？
赖正镒：和银监会主席的会面中，他提到房地产调控时觉得有的市场是有点水分的，目前不会去救房地产当然也不会盲目打压。让它自由发展，但是对中低收入消费不起的百姓，则会做好住房保障，有钱的自己买，没钱的政府帮他，这点大陆做得比较好。
另外，金融业也要转变思维，在竞争中能赚钱就去赚，利息会在竞争中会下降，台湾的利息就是如此竞争才到今年这么低。所以银行能在竞争中拼到最后的，那是真有本事的。
我个人看来，大陆银行需要小心了，三五年后利润会慢慢下降，目前银行有4%的利差，台湾的利差只有1%，台湾金融业很难赚钱，大陆却容易，但在未来竞争之后也会出现台湾这种现象。如今看大陆人买房子，最大的负担是利息，在我来看太惊人了，因为台湾贷款利息没有超过2%的。
（《经济观察报》）