作者：清华金融评论
分类：图说
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最新消息显示，位于北京市北三环蓟门桥的 “保利海德公园”日前获得了预售审批，近10万元/平方米的预售价格成为今年以来该市住宅项目获批的最高单价。
《每日经济新闻》记者根据北京市住建委官网统计发现，6月获得预售许可证的项目中，有7个楼盘的拟售价格超过4万元/平方米。5~6月两个月拿到预售证的项目，价格超过4万元/平方米的楼盘有18个。
在上海易居研究院研究员严跃进看来，北京此前的限价令或面临解禁。由于限价令的存在，此前高价拿地的项目会因为限价的硬性要求无法入市，势必加大房企压力，也影响房企在京的拿地热情。
地王项目高价入市
据保利“蓟门名居”(推广名为保利海德公园)预售许可证信息显示，该项目此次共有6栋楼、164套房源获批预售许可证。即使获批预售价最便宜的6#楼，住宅拟售价格也高达94234元/平方米。而2#住宅楼的拟售价格最高，达到97424元/平方米。
项目销售人员告诉记者，销售均价约9.5万/平方米，预计8月初开盘，目前正在认筹，交50万元可以参加排号。《每日经济新闻》记者发现，保利海德公园项目曾是保利地产名噪一时的蓟门桥“地王”项目。
2010年3月15日，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元总价拿下该地块，折合楼面价30197元/平方米。2010年4月，楼市进入调控期，这一地块成为烫手山芋，无法正常开工。2010年8月10日，世博宏业将该地块转手给保利，按照当时出让约定，开工时间为2010年10月30日，然而保利收购后迟迟未动工。
2012年7月记者实地走访该项目时，这个“地王”项目还在“睡大觉”。对于闲置原因，周边中介人员归结于“难以下咽”。
彼时，项目周边无新项目在售，售价无可比性。在售二手房源如锦秋知春、太月园等项目，均价约3.5万~3.8万元/平方米。
对于目前一些高价地项目，严跃进称，除了高昂的土地成本，房企在开发过程中，还要算上建安、融资和销售管理等成本。而抢“高价地”的房企，多采用高杠杆策略，所以融资成本比较高。由于成本高企，此类产品只能朝高端化方向发展。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，高端盘的去化速度远低于刚需盘、改善盘等产品，也无法实现高周转。克而瑞数据显示，项目所在的海淀区商品住宅售价在6月份环比下跌了5.63%。
楼市低迷限价放开
去年4月10日，北京市住建委相关负责人表示，将对北京市新建楼盘实施限价政策，增加地块供应，“新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。
“限价令”卡住了地王项目入市的 “七寸”。而到了去年11月上旬，这一禁令进一步具体到“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”，直接“冰封”了豪宅市场。
《每日经济新闻》记者查询发现，去年12月，仅有北京城建・世华泊郡、西山艺境等少数项目，以接近4万元/平方米的价格 “擦边”入市。而今年1~4月，发证楼盘预售价超过4万元/平方米的项目有13个。5、6月两月获得预售证的楼盘有18个单价超过4万元。一位匿名业内人士透露，目前北京对于“限价令”已经做了调整，今年上半年楼市交易下降，为保证经济增长，限价令也就随之放开。
链家地产市场研究院的统计数据显示，2014年上半年新建商品住宅 (含保障房)网签量为32964套，扣除保障房后，纯商品住宅成交23634套，比去年上半年大幅下降46.9%。
链家地产市场研究部张旭认为，2014年以来新房市场不景气，从半年度数据来看，市场成交量为2008年以来同期最低，市场进入了持续性深度调整。
上述匿名人士表示，此前北京市出台限价令，是因房价上涨过快，导致整体均价水平过高，而其中一项原因就是高价盘占比过大，故高价盘被限制。受到影响的开发商就选择逐渐把期房改为现房销售，也就意味着交易后延。
亚豪机构的统计数据显示，在7月份北京计划入市的36个项目中，包括4个高端住宅别墅项目，以及8个改善项目在内，大户型中高端项目达12个，占比超三成。5月份以来，高端项目的入市量便已超过了去年全年。陈晟表示，在总量一定的情况下，高端楼盘占比很少时，可能不会有更多严厉措施出台。
（搜狐焦点房地产）