作者：清华金融评论
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清华大学中国与世界经济研究中心（CCWE）日前发布3季度宏观报告称，进入2014年以来，中国的房地产市场逐步进入一个长周期的调整过程，房地产大格局已变，倒逼实体经济增长转型。
有人质疑城镇化已经到阶段性饱和，有人说房地产不灵了，万科企业股份有限公司高级副总裁毛大庆认为，不能像谢国忠那样持之以恒唱衰中国房地产，其实它的问题非常复杂。
CCWE的报告报告称，总体来看我国居民自有住房的比率已经很高，城镇居民的住房需求逐步得到满足，同时我国人口结构也在悄然发生变化，急需住房的年轻人占总人口的比重在下降；其次，最为重要和关键的是，利率市场化的推进在客观上降低了房地产的投资性需求，各类理财产品及其他金融类投资产品的不断涌现，使人们可选择的投资渠道和投资收益增加，投资者的偏好发生变化，由过去的买房保值，转变为更倾向于持有现金。基于以上判断，结论是房地产市场拐点已到。
对此，毛大庆认为，首先是消化不良的问题。从2003到2013年国家共计出台179份调控政策 ，指向就是60-70个城市，这些城市过去两年里发生了很大分化。先是土地超卖，结果导致现在需求量跟不上，然后消化不良。“像北京这种城市，本周又接着卖地了，肯定还是抢。房地产不好了怎么还有人抢？因为土地资源高度稀缺，大家还是看好未来。但是北京房子也不好卖，这是因为北京房价透支了消费能力和市场。这都需要时间调节，过去这些年就靠政策调节，掩盖很多真实市场情况。“
哪些城市患上了消化不良症呢？国五条强调调控的50个对象里，主要是二线城市，约27个属于弱调控的对象。2012年政府迎合投资卖了很多地，市场吸纳很多土地。其实，这类城市经济聚合力很强，省会城市在科技、教育、医疗能力本身不弱，为什么它今天消化不良？一是地卖太多太快，二是导入人口不足。这些城市经济结构大约都是传统结构的经济，有些城市以钢铁、煤炭、陶瓷、建材为主的，转型步履艰难，所以消化起来就很累。
“目前这些城市已经放宽了，限购已经形同虚设，因为本来这些城市限价也不强烈。真正拉动经济的不在这些房子，而是在产业结构调整。”毛大庆说，“中国房地产市场再有个十年八年的发展绝对没有问题，但是这个好要取决于实体经济真实的变革”。
以北京为例，60%的市场被30%的人群垄断着。“如果这个情况没了，这个市场的结构会重新变化，可能产品会变成70%、80%的产品面对的是70%、80%的人群，这个时候面对的是老百姓钱包里真实的钱，这个就是实体经济的问题。”毛大庆认为，北上广深的房子盖多少也不够，因为城市资源聚合度高，通过行政命令、主观意愿打散这个聚合度很难。
尽管这种聚合度一时改变不了，可是市场的购买人群也在发生着变化。以高端楼盘为例，其购买人群是衰减的，首先，主力购买人群资产饱和度已相当高，主观购买意愿在降低；其次，跟反腐败有关系；第三跟实体经济有关系，有能力买这些房子的人都是跟煤炭、石油、钢铁行业有关，而今这些领域饱和了需要转型，只有在新的主流行业里才会产生新的购买能力。
CCWE研究表明，一些小型地产商将面临较大的压力，而大型地产商压力不大，房地产市场风险总体可控。
这其实关乎地产商业态的变化，毛大庆认为，未来房地产商部分会变成服务商。万科今年30年了，下个30年要做卓越的城市配套服务商，这个概念很大的且该领域有着非常宽广的市场。这些资产发展到住宅的逻辑是不行的，所以要打通国际市场，以求更好的轻资产模式往前运作。
来源 和讯网