作者：清华金融评论
分类：图说
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最近，北京北三环内一个名为 ” 和平里八号 ” 的楼盘 99 套房源遭业主抛售。《华夏时报》记者调查发现，这个项目由山西一位煤老板 2006 年一次性购买，此番重新装修后集中抛售主要是出于对资金的需求。
” 和温州商人不同，山西等地煤老板的购房习惯就是整层、整栋购买之后囤在那里，并不轻易出售套现。” 高和投资董事长苏鑫告诉记者，除非是他们自身遇到资金周转问题，或者房地产保值增值的功能明显减弱。
如今，煤老板们似乎 ” 腹背受敌 “，在资金链断裂且楼市进入下行通道的双重压力下，从楼市撤离部分资金以缓解自身压力成为他们的重要选择。
” 据我们粗略测算，为缓解资金困境，山西煤老板从北京等地房地产市场撤出的资金或超过百亿元。” 北京大学中国经济研究中心一位研究人员对记者表示。
抛售现象增加
” 您如果能及时交付首付款或全部购房款，每平方米可优惠 2000 元，如果交付 5 万元定金，还将优惠 3000 元 / 平方米，不过这笔定金我们是不退的。”6 月 17 日，当记者以购房人身份来到这一项目时，代理销售人员刘先生热情地向记者介绍到。
以刘先生介绍的一套建筑面积为 75.83 平方米的房源为例，其售价为 5.5563 万元 / 平方米，两项优惠都算进去，税前售价为 5.06 万元 / 平方米，总价约 383 万元，看上去确实比周边动辄 400 多万元的房源要便宜一些。
” 这批房源由于获得房本时间不满 5 年，所以要缴 1% 的契税、5.6% 的营业税和 20% 的个税，总税价 40 多万元，但是通过享受上面的优惠，这笔税款相当于免除了。” 刘先生解释说。
” 和平里八号的老板 3 年前就曾经委托我们帮他销售这批房产，当时我们已经帮他签了三十多套，但是这家老板突然就违约不卖了。” 锦鸿阁附近一家中介门店的客户经理李硕向记者透露，违约的原因他并不清楚，” 这个老板只说是资金问题 “。
据李硕分析，这一项目此番重新装修后集中抛售的主要原因，仍是业主出于对资金的需求。
公开资料显示，” 和平里八号 ” 正在销售的 99 套房源原为锦鸿阁小区的一部分。锦鸿阁小区一共两栋，A 栋为毛坯，曾被某中央单位以均价约 8000 元 / 平方米团购 ;B 栋为精装修，均价约 1 万元 / 平方米，2006 年 B 栋 99 套住宅和多套商铺被山西一位煤老板杨三俊以儿子和亲戚的名义买下，总价约 1.3 亿元。
据记者了解，目前该项目重新整修后户型为 62 平方米的一居和 76-110 平方米的两居，刘先生告诉记者，目前这一项目的税后成交均价达到 5.8 万元 / 平方米。按照这一价格，这一项目仅住宅部分，业主就可套现超过 6 亿元。
” 这类抛售行为，大多数还是业主个人对投资预期的判断，” 对于山西煤老板抛售近百套房，中原地产市场研究部总监张大伟表示，” 相对于当初买入的价格，每套房产都已涨了将近 5 倍，从投资的角度已经达到市场预期。”
不过，业内人士也分析，在目前楼市成交低迷，二手房价格已经开始下调的时期，这样的高价楼盘接盘者并不多。
尽管销售人员告诉记者，目前这一项目已经售出二三十套，但附近中介一位工作人员却对记者表示，” 和平里八号 ” 并没有房源成交，并表示税后成交价也在该区域的高位，并不好卖。
实际上，除 ” 和平里八号 ” 之外，北京其他有山西等地煤老板大量购房的项目也传出抛售消息。
” 从我们在现代城等 SOHO 项目附近门店掌握的情况来看，今年 3 月以后，挂牌量确实有所增加，其中投资类业主出售较多。” 伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。
” 山西、陕西等此前在北京购买了很多物业的能源行业商人，近期确实有集中出售手中房产的现象，” 中国商业地产联盟秘书长王永平表示，” 这一方面是因为楼市进入下行通道，房地产的增值保值能力已经减弱 ; 另一方面近期煤炭、能源行业遭遇危机，在煤价持续低迷、资金链断裂的压力下，三分之二的山西民营煤企都已风光不再，资金承压。”
打破 ” 囤房 ” 习惯
值得注意的是，在北京，类似杨三俊这样大量购置房产的煤老板并不少见。由于煤老板资金实力雄厚，历来是开发商重点争夺的目标客户。
” 在北京，山西、陕西等地的煤老板偏好购买高端住宅、别墅以及商业不动产。而且一旦看上某一个项目，就会对这一开发商开发的其他项目也产生偏爱，经常整层、整栋购买。” 苏鑫告诉记者。
苏鑫分析，山西煤老板一直有在北京 ” 囤房 ” 的习惯，很多人只买不卖。对于他们而言，商铺属于安全性资本，可以保值增值，大多数用于长期持有，享受租金和资产升值，只要收益超过银行利率，他们都可以接受。
这其中最明显的例子就是 SOHO 中国董事长潘石屹旗下的项目。据媒体调查，自 SOHO 中国成立以来，其大部分的投资客户都来源于河北、陕西、山西、内蒙古等区域的能源商人和其他财富群体。在其一些项目中，山西和陕西的客户比例甚至高达 80%。
潘石屹也曾公开坦承，SOHO 客户中的一半来自山西。曾被媒体曝出在北京有 41 套房的 ” 房姐 ” 龚爱爱在北京的大部分房产来自于潘石屹的三里屯 SOHO，数量高达近万平方米。
” 虽然这类企业主一般情况下不随便卖出自己在北京投资的房产，不过，一旦资金链发生断裂危机，那么抛售房产套现无疑是个快速缓解资金压力的渠道。” 苏鑫解释说，一年前陕西神木和内蒙古、鄂尔多斯相继遭遇煤企崩盘危机，当时两地在北京拥有多套房产的煤老板就曾集中出售手中房产套现。
” 不过，近几年随着楼市调控趋紧，以及山西商人对投资的谨慎，山西煤老板在房地产领域的投资是逐年下降的。” 苏鑫告诉记者。
他表示，在前两年煤炭行业整合的过程中，银行贷款存量并没有发生明显的波动，这说明当地资金大部分还是在省内周转，并未一下子流进流出。而近两年来，北京楼市来自山西的投资客户，不仅未增加，反而有下降的趋势。
” 煤炭资源整合之后，民营煤企失去了获得暴利的渠道，因此对现有资金的投资也趋向谨慎，即使是投资其感觉最为安全的房地产，也不再像以前那样，豪爽地一掷千金。” 北京晋商联盟一位刘姓会长对记者表示。
” 对于大部分资金实力比较雄厚的晋商来说，过往在房地产的投资已经进行了两轮，这方面的资产配置已经接近饱和，不需要进行更多的投资，买房的动力逐渐减弱。而近年来，并购、整合使资本更加集中，新涌现出来的有钱人比较少，这就造成了投向房地产行业的山西资本逐渐下滑。” 对民间资本颇有研究的庄凌顾问董事总经理张映光表示。
他表示，撤出山西煤炭行业的晋商们，会将资金投入到可以直接产生现金流的行业。有开矿的，有做酒店的，但是大多数都是采取资本投入的方式。因为煤炭行业属于粗放型的产业，这导致企业的软性实力比较薄弱，因此更多的是采用资金投入的方式。
（腾讯财经）
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