作者：清华金融评论
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文/本刊编辑 王茅
地产问题一直为大家所关注，一是因为这与每个人的利益都息息相关，二是因为地产业的兴衰与总体经济走势密不可分。
6月13日举行的“金融大家评”第二期活动，主题为“房地产出现下滑迹象：理性回归还是暂时回调？”与会的四位嘉宾就中国房地产时局各抒己见。
对于中国的房地产问题，四位专家分别持有怎样的观点？请听我们逐一道来。今天与大家见面的是稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰先生。
过去接近20年的时间，房地产业快速发展的原因何在？
主要观点：
存在以下三个原因，首先，1998年房改之前，完全没有私有化住宅的需求，房改后，这种需求得到了释放。其次，中国房地产高速发展的阶段，恰好和我们的人口生育高峰期相吻合，2016到2018年间，可能会出现整个人口红利的拐点。第三，中国的货币供应量在过去的20年中快速增长，数据显示，1993年广义货币供应量(M2)为人民币3.5万亿元，到了2013年，这个数字达到了110.6万亿元，增长了30.6倍。
地产业会出现怎样的变化？
主要观点：
地产业会出现三种分化，首先，城市的分化。不同的城市，经济发展基础不同，影响力不同，另外人口流动完全不一样，所以未来一线、二线、三线城市，尤其是二三线城市，会出现比较大的分化。如果一座城市的工业或是经济增长乏力、人口处于净流出的状态，这座城市的房地产市场会出现比较严重的问题。比如说鄂尔多斯、温州的情况，由于基础工业、经济发展表现不佳，地产业出现了下行趋势。不过，北京和上海，到现在为止，地产业的需求是非常坚实的，北京房价如果下降10%到15%，个人觉得是比较困难的事情，而鄂尔多斯的房价大幅下跌不足为奇，这就是城市分化的体现。
其次，就单独一座城市而言，肯定会出现区位的分化。我们在北京看地产项目，从北京市中心的办公室出发，基本上坐车要坐一个半小时，地产项目的位置在房山、门头沟这些地方，甚至远到涿州、燕郊。在一座城市里，会有一个理想半径，这个理想半径包括几方面的核心需求，比如办公、教育、医疗，还有日常生活的商业需求。如果远离这些需求，城市的区位会发生比较大的变化，这个在北京还没有那么明显。但是现在有些二线城市，主城区的需求很扎实，在房价比较稳定的情况下，存在很多的刚需，但是新区就会面临很大的问题，因为这些新区根本不具备人在那儿生活的基础。
第三，开发商之间会出现分化。现在中国有8万家左右的开放商，过去10年，这8万家开发商，很少有不赚钱的，但是未来这种事情肯定会发生改变，整个市场会出现非常大的变化，一定会出现优胜劣汰、集中化的发展过程。
在房市下调的情况下，开发商作何选择？
主要观点：
首先，要减少支出，也就是说要减少新的土地投资。其次，要加大销售力度。比如说可以通过调整房价，或者采取其他措施来增加销售。不过地方政府可能比开发商还要着急，因为土地投资一旦减少，地方财政压力也会同步显现，地方财政对土地的依赖性很大。
房地产基金的主要投向是什么？
主要观点：
我们主要投向一、二线城市的一些核心成熟区域，现在土地的价格还没有达到比较理想的状态，因为整个房地产调整有一个行业的规律，首先销售会先缩量，一季度很明显，很多城市的同比销量下降30%至40%，接着开始出现价格下调，因为这个时候，开发商为了加强流动性会做一些价格的调整。随着价格的调整，销售量会逐步恢复，这个时候土地价格也会逐步地跟着下来，预计土地的投资机会，可能会在今年的二三季度，或者说下半年才会出现。
城市化率的扩张程度如何？我们需要怎样的居住空间？
主要观点：
我们的城市化率从30%提高到了50%，这是一个大的数据。这一轮近20年的房地产市场化，是从1998年房改开始的，这是一个比较有标志性意义的时间点，我们迎来了非常快的增长。但是我们看到30%到50%的进程，给我们的生活带来了什么？
看看北京的情况，2000年以前，三环以外都是工业区，没有多少人去的地方，到了现在，正在销售的地产项目都是在房山、通州、门头沟，再远的是平谷，甚至都到了涿州、大厂、燕郊这些区域。城市面积扩张了6倍左右。从30%到50%的城市化，给我们扩大了居住的空间，但是生活的品质、质量，却是在下降，我们应该对这个问题进行反思。
展望未来，如果城市化率提高至70%，未来我们需要的是什么？我们是需要继续往大区扩展？北京连大7环的概念都有了，是不是要继续这种摊大饼式的发展？
我们希望中国未来的城市化，更多地在居住的内在需求方面下功夫，而不只是一个空间的扩张，也就是说我们希望未来在商业、教育、健康、医疗、养老、文化、旅游等领域能出现内生的增长，而不再是现在的完全简单的通过钢筋混凝土去搭建一个房子的过程。
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