作者：清华金融评论
分类：消息汇
标签：房地产
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作为中国经济增长的重要引擎，中国楼市即将发生10件大事。
1、房价上涨调控声音再起
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后，再次迎来复苏。
据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。
截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。
国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。
全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
中国指数研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。
随着环比房价上涨城市的增多，越来越多的城市同比降幅有所收窄，个别城市同比出现上涨。数据显示，今年6月份，70个大中城市中有68个城市新房价格低于一年前，但其中56个城市降幅比上月收窄。
此外，有66个城市二手住宅价格同比下降低于一年前，但降幅比上月收窄的城市有51个。70个城市中，上海6月新房价格较去年同比上涨0.2%，而深圳房价较去年同比上涨15.9%。
而据易居研究院测算，在房价上涨城市增多的同时，平均房价也出现上涨。其出具的数据显示，6月份，70个大中城市新房价格环比上涨0.2%，较5月份0.1%的增幅还扩大了0.1个百分点，近一年来连续两次实现正增长。
国家统计局数据显示，6月一线城市房价上涨依然惊人，其中深圳新房价格环比涨幅高达7.2%，此外，上海上涨了2.4%，广州上涨1.6%，北京上涨1.6%。
具体到北京，6月新房涨幅较5月扩大0.2个百分点，连续四月出现上涨，此外，6月北京二手房价格环比上涨2.3%，涨幅虽较5月收窄了2个百分点，但也是连续四月上涨。
而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市暴涨现象。
中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。
6月，土地市场也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。
但有一点非常肯定，市场转好，多数开发商对涨价满怀信心。所以，不管该不该涨价，但房价是肯定要涨了。那么，随着下半年房价上涨，遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。但是，只要房价不会过度暴涨，相信政府宏观调控的机会不大。
2、中国人弃股买房
楼市股市向来是冤家一对，近期暴跌的股市给全民皆股的市场上了生动的一场投资教育课，一时间段子手横行，不过那些”股市有风险，投资需谨慎”的告诫，远没有账户上变幻的数字更具有说服力。
于是很多人想到了楼市，众人感叹：相比暴涨暴跌的股市来讲，房产仍然具有稳定的投资价值。
知名地产商任志强在“21世纪房地产论坛第15届年会”回答记者有关上市房地产企业的股票现在是否值得买入的问题时说：现在严格说起来银行和房地产企业的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他们的市盈率已经到了80倍到100倍，而房地产是8-12倍之间。
“就我个人来说，我觉得现在的股市和实体经济状况是有差别的，所有企业的回报不足以满足这么高的估值，所以你们还是买房子吧。”
字面意思很好理解，面对股票大盘的震荡，还是放弃股票改买房子吧！
从房地产投资特征来看，尽管延续从前年年底开始的趋势，房地产短期内获得升值的空间被压缩，但是客观地说房产保值增值的基本属性还是存在，房价并没有出现普遍性的持续下跌。
尤其是在中国城镇化进程大背景下，楼市需求仍然表现较为强劲，即使是2014年楼市低迷期，楼市也并没有出现明显下滑和持续性衰退，今年亦是如此，尽管低谷特征明显。
从趋势来看，在央行降准、降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，部分开发企业正积极调整推盘节奏，把控好降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
这类企业的共同特点是尽一切可能增加三季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境出现变化而导致企业下半年被动推盘的局面，但遗憾的是还有部分企业仍然抱有不切实际的幻想，期待房价再次快速上涨，继续博弈市场，丝毫不考虑楼市市场需求的现状，从而错过短期放量的机会。
降息降准对楼市的影响中购房者的要素最为重要的一环，作为消费者应该审时度势，把握好市场节奏变化过程中的购房时机。
在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市，一方面可趁当下开发商资金面仍然相对紧张，购房性价比仍然较高的时机入市获取较好回报，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”，该出手就出手。
另一方面，也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机，“抄底”只能是一厢情愿的奢望。
3、房产税
近日,有消息称,房地产税改革主体框架已基本确定。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,房地产税改革路径的大框架已基本成形。主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,目前房地产税中的土地占有税费太多,导致房地产商开发成本增加,最终这些成本以高房价的形式被消费者吸纳。房地产税改革总体思路是在不增加整体税费的情况下,调整税费结构,提高保有环节税费,降低建设、交易环节税负。
“税改前房地产税主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税,重流转税而轻保有税的特点,容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收。房地产税改革有利于降低房产商的开发成本,抑制市场上过度的炒房投机。此外,房地产税会以房产估值来征税,高端市场上的房屋需求会减少,理论上房价会因此有所下降。”韩长吉表示。
优品金融研究所研究员李玉麟曾表示,房地产税改革将会提高投机炒房成本,抑制投机需求。
“对地产商而言,改革后的房地产税会降低建设税费负担,减轻房地产商开发成本。与此同时,房地产税对房企持有土地征收房地产税,房产开发商的囤地行为将会得到有效抑制。”
据了解，韩国在1986年-1989年和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，效果难以观察。
美国房产税对房价影响以负向为主。也就是说，在征收房产税时，美国房地产市场需求和供给对房价的冲击将变小。
重庆房产税对房价的冲击效应“先正后负”，与美国房产税冲击轨迹并不一致;从影响力度看，重庆房产税对房价的冲击效应远不如美国，重庆房产税政策当前尚没有发挥抑制市场供需非理性波动的效果，对熨平房价效应较差。
申万宏源房地产行业研究员殷姿认为，房产税调控作用不明显的主要原因，从短期来看，由于地方政府对房地产市场的保护以及在执行层面推进的困难，使地方政府往往缺乏大量征收房产税的动力，从而往往有意降低评估价，并设置较宽的免税范围，降低了房产税的实际税负。
“从长期来看，决定房价的核心因素在于供需，房产税的征收并不能从根本上改变一国房地产的供求关系，自然也就不能真正起到调控房价的作用。”
其实，从房产税的征收结构来看，中外的迥异也是造成房产税对房价影响效果不一的一个因素。
据了解，房产税是主要发达国家地方税收收入的主要来源，而在我国税收中占比较低。2012年美国房产税收入占到整个地方税收收入的78%。
从中国税收上看，2011年房产税收入1102亿元，仅占地方财政收入的2.68%，远远低于美国。中国房地产征税制度与其他国家有明显差异，国外征税范围更广税率也更高。
中国现行的房产税仍按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，排除了对住宅征收房产税，而上海和重庆的试点仅针对增量或高端住宅，且税率较低。
4、房地产将迎来真正“互联网+”元年
自“互联网+”第一次出现在《政府工作报告》之后，一时间“互联网+”成为市场热议的话题。与人们日常生活相关的衣、食、行等传统行业在互联网风口上开始创新、改革。
面临变局与转型的房地产业也开始积极拥抱互联网，从去年“双11”远洋地产试水“房地产+电商”模式，到华润地产的房产众筹模式，再到“华远+360”、“方兴+QQ”的智能化社区模式，以及今年以来热议的优客工场“房地产+创业”模式，以及最近骏豪地产发布的“房地产+资管运营”模式，房地产似乎成为“互联网+”最声势浩大的试验者。
2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成为房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。
广西荣和企业集团有限公司策划主任汤乐表示，随着房地产行业的流水线化和多样化，房产电商的收入占比越来越明显。
“由于对从业人员素质的极高要求，垂直网站对地产媒体团队提出了更高的要求。利用网站、手机流量、大数据进入团购化在线销售，由传统售卖优惠卡的方式进入到新房代理模式，受到了很多地产开发企业的认可，尽管合作方式有待成熟，但依旧颠覆了原有的经营模式，增加了不菲的收入，现在有不少开发商跃跃欲试。”
阳光100集团常务副总裁范小冲认为，面临产能过剩、竞争压力过大等困局的房地产企业需要变革。
历经两年的探索，房地产企业在互联网道路上越走越深，已经从简单的营销推广到结合互联网思维打造智能化、互动化产品。今年以来，多家地产纷纷宣布借互联网转型。如潘石屹的SOHO3Q与骏豪地产的iWORKS。
SOHO3Q作为一个已经面向大众的产品，却并不为专业人士看好。有报道指出，SOHO3Q只做到了在硬件方面拆分楼体空间，将固定办公转为“灵活办公”的要求，但并没有真正与互联网结合，哪怕是做楼体物业“软件”方面的支持。
作为高端商业地产的互联网尝试，骏豪地产集团营销中心总经理张胜表示，为满足高端物业与高端人士的需求，骏豪•中央公园广场依托互联网，将打造包含私董管理平台、商务运营管理、资产管理服务三大管理平台的iWORKS。
中国房地产研究会商业地产专业委员会秘书长蔡云认为，iWORKS结合了产品、行业、市场、信息化甚至金融，打造成高端企业以及高端商务人士无障碍合作沟通的平台，为其他商业写字楼探索“互联网+”模式起示范作用。
“互联网+”并不是也不应该是一个空洞的口号，而是对创新2.0下互联网发展新模式、新业态的高度概括，集中体现为用互联网思维来革新和改造传统产业。
从目前市场的“互联网+房地产”产品来看，或是概念的提出，又或者是两者叠加，从用户角度出发并切实执行的“互联网+房地产”之路还任重道远。
互联网与房地产的融合，应该从前端的市场调研、开发、客户需求的大数据分析出发，落实到销售资源的整合、产品结构的私人定制或者个性化定制。因此，在未来，房地产不应该只是拥抱互联网，应该有更多融合，业态的进阶、甚至是颠覆。
5、“地王”或许还会出现
土地出让景气直接影响地方政府“钱袋子”。7月10日，中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示，2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元，占全国政府性基金收入总盘子近八成，再创历史纪录。
由于近期市场形势转暖，楼市热度向土地市场传导，尤其是一、二线城市，导致房企对于这些城市土地的争抢十分激烈，地王依然频繁出现，体现了房企对一、二线市场的看多情绪。
中原地产研究部统计数据显示，6月，重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到334.28亿元。
不过，从拿地企业看，上半年“地王”竞得者中，超过一半为联合体。这主要是房企出于资金方面的制约以及对于降低运营风险的考量。
而三、四线城市土地仍少有开发商问津，除了万达出于战略布局本身的需要，6月份在三、四线城市拿下多幅地块外，多数开发商进入三、四线城市都较为谨慎。
据介绍，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创了历史新高。
有业内人士称，房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市，这将导致市场明显分化，也将促使一、二线城市楼市快速复苏。
上海易居研究院严跃进分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。
6、豪宅市场井喷持续？
随着地价的不断攀升，土地供应稀缺的北京城区已经成为顶豪厮杀的主战场，从海淀到朝阳，从东城到西城，众顶豪纷纷亮相，2015年成为北京豪宅“元年”。
数据显示，2015年1月至5月北京豪宅市场（成交价6万以上）共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。在这其中单价超过10万元的顶级豪宅共实现成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盘古大观的96套集中签约，顶豪产品前5个月成交同比上涨幅度也高达257%。
今年3月份,北京市市长王安顺强调,北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。
“北京市政府正在调整土地供应结构,对于人口流入也从严把控,在这一背景下,北京楼市又继续回暖,下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京房协秘书长陈志表示,“如果有,也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”
不过也有业内人士认为,从目前的形势来看,顺应支持改善型需求购房的政策导向,一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来,以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力,四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。”
至于促使豪宅热销的原因有很多，当然其中也难免有猫腻。但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过，有的卖得好，有的根本就卖不动。
尽管各大项目都在标榜自己为顶豪产品，但北京清华城市规划设计研究院副总监彭剑波在翻阅了诸多资料之后表示，从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看，北京的顶豪距离世界豪宅还有很大的差距。只有价格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有钱人的确很多，但有钱人的钱也不那么好赚”。
某顶级豪宅开发商透露，由于担心入市后不被认可，该开发商老板已经砸掉项目做好的样板间。理由是，难以打动挑剔的财富阶层。
7、一线城市房价或暴涨
易居21日发布的一线城市快报显示，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。
具体来看，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022、34191、15486和32528元/平方米，环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海两市成交均价均创新高。
北京中原地产市场总监张大伟表示，均价3万，这个数字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供给量少，最近三个月，深圳的房价环比涨幅达到20%以上。预计下半年一线城市房价走势将继续呈上涨趋势。
张大伟认为，涨幅高低，和后续信贷政策变化以及供需结构走势（有关），像深圳这样的城市，上半年涨幅很惊人，下半年已经有了一些抑制政策，包括收紧信贷折扣、首付比例提高，下半年涨幅会被控制。
“而像北京上海这样的上半年涨幅低得城市，下半年还会维持这样的涨幅，甚至金九银十会出现涨幅更快的情况。”
易居智库研究总监严跃进表示，二季度一线城市市场呈现较好的热度，和一线城市房价看涨预期强烈、改善型购房者积极入市的情绪是有关。
另一方面，6月份一线城市新建商品住宅库存量为3542万平方米，环比降低2.0%，同比增长8.7%。报告称，未来几月一线城市新建商品住宅库存量仍将继续下滑，存销比有望减小。
严跃进认为，下半年一线城市或面临价格继续大涨的风险。
8、利好楼市政策再加码
上半年，房地产市场在一轮轮利好政策的效应下，摆脱一路下行的市场行情，逐步回暖。宽松的货币政策、双限解禁、5改2等等利好政策让上半年的楼市在红五月、热六月中结束，各房企年中报表也因此出现“优良”记录。
有业内人士分析认为，上半年的房地产市场因政策影响，市场回暖周期加快，透支了部分市场需求，这也对下半年楼市走向增添了不确定性；另一方面，政策效应影响楼市具有短期、速效等特性，行业发展最终将回归市场调整本质，因此，长期影响行业发展的市场调整将在下半年凸显。
从“3•30新政”开始，政府对整个房地产政策的扶持还是很明显的，在整个宏观经济的基本面艰难的情况下，对占据GDP十几个百分点的支柱性产业房地产，政府出台支持性政策也是必然的。
二手房首付的降低、营业税的减免降低、包括连续的降准降息，整个房地产大环境都有了改观，对市场消费信心具有很强的提升作用。
从数据可以看出，今年二季度开始，房地产市场就出现了一些变化，具体来说，房价由降转升的城市正在增加，价格仍在下降的城市中多数降幅在缩小。房地产市场发生变化，原因主要来自两个方面。
一是自去年以来，国家有关部门采取了调整首贷认定标准、降息降准等调控措施，同时推出松绑限贷、限购等政策，释放了部分刚需和改善性需求，在一定程度上为投资性购房提供了机会。
二是受到多次降息等因素的影响，存款和资金搬家，间接给楼市注入更多资金。从市场变化可以看出，上半年的楼市主要因政策变化而变化，市场本身调整也因利好政策出台作用甚微。
对于影响后市发展的土地市场，上半年并没有因政策利好、成交量上升而有所提高，相反，整个交易市场成交量表现清淡，成交金额锐减。上半年，地方土地财政收入锐减，原因在于今年3月国土部联合住建部发文要求各地区因地制宜，土地供应做到“有供有限”。
7月9日，国家统计局公布数据显示，6月份全国CPI同比上涨1.4%，虽然涨幅较上个月扩大0.2个百分点，但依然在低位徘徊；同时，全国PPI同比下跌4.8%，数据表现低于市场预期，跌幅扩大至年内最大值。
这表明尽管当前通缩压力有所减轻但风险仍存，货币政策将继续有望保持宽松。从房产开发商的角度来看，经历了2014年的低迷之后，房企在产品开发强度、库存控制和销售策略方面，有了更为丰富的经验。
虽然上半年市场因政策效应有所回暖，但从房企整体开发节奏以及拿地方面都表现出谨慎、理性的心态。
预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。
9、限购措施全面退出
北上广深四大一线城市有没有可能取消限购？从目前来看，可能性不大。
自去年二季度以来，全国各地陆续放松限购，随后，随着刺激楼市力度的加大，放松限购力度也随着加大，最终大部分城市完全退出。时至今日，仅有北京、上海、广州和深圳一线城市仍在坚持限购。
随着楼市逐渐趋于理性，加之房价已经失去了大幅上涨空间，房产的投资价值锐减，因此市场开始讨论限购可否全面退出，尤其是去库存压力较大的城市如广州，呼声最高。
但从目前来看，一线城市属于人口导入型城市，市场需求巨大，所以放松限购有可能会导致投机性需求反扑，从而造成恶劣影响。因此全面取消限购可能性不大，但是尺度适度放松仍可期待。
比如放开豪宅限购，以及适当调整限购年限由5年适当放宽至2~3年。
10、分类调控将更加坚定
近年来，从中央到地方的政府和部门，坚持分类调控、因地施策，突出政策调整的针对性、差异化。给那些房价高企的一、二线城市吃“退烧药”，调控重点放在防止房价过快上涨上，通过采取限购措施、增加购房成本、提高保障房供应等手段，降低房价大涨预期。
给那些房价下行压力较大的三、四线城市打“预防针”，采取严格控制土地供应、积极回购存量商品房等措施，确保房地产市场稳定。
从近一段时间的70个大中城市房价运行轨迹来看，个性化的分类调控正在发挥作用，预计在今年下半年会体现得更加明显。
对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。
作者：韩洋
来源：商业见地网
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