作者：清华金融评论
标签：房地产
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近期关于中国房地产市场的讨论如火如荼，“泡沫论”也再度引发关注。笔者认为，中国房地产市场近期出现的是一次周期性放缓，趋势上来看，伴随着中国城镇化的不断推进，中国房地产市场的需求仍将保持旺盛，出现逆转的概率并不大。
从一些指标来看，房地产市场在过去几个月的降温迹象十分明显，首先房价增速出现掉头迹象，同时主要城市的新房未售存量进一步上升，并攀升至12-15个月销售量的高位附近，明显市场一般认为的6-9个月（平均大约为8个月）的合理水平。需要指出的是，未售房屋与销售量的比率是一个动态的数值，过去几个月房地产成交量出现明显下滑，导致分子变小，也在很大程度上导致了这一指标的恶化。
但需要指出的是，中国很多城市仍然存在限购政策，从这个角度来说，如果需求仍然被压制，贸然判断房地产市场将出现“崩盘”并不科学。当然，笔者也认为，在一线和多数二线城市之外，中国的很多城市并不存在限购政策，同时常住人口在过去5-10年的增幅并不大，但房地产的建筑面积却不小，这些城市在未来一段时间存在着房价调整和去库存的压力。但如果一二线城市的房价保持平稳，那么三四线城市的房地产市场出现无序化去库存的概率则较低。
事实上，这已经不是讨论第一次中国房地产市场是否崩盘。在过去的十年中，房地产崩盘论曾数次出现，但最终以房价的探底回升终结。从这个角度来说，中国房地产市场是一个周期性很强的市场，在过去我们至少看到了两个清晰的周期，第一个从2007年左右到2009年年中，第二个则从2009年年中到2012年年中，本轮周期从2012年年中开始，而目前来看，房价增速在今年年初出现见顶迹象，从历史经验来看，房价触底仍然需要大约一年左右的时间。
从房地产企业的应对来看，与过去几次房地产进入低潮相比，企业的行为要成熟很多。比如说伴随着房价的走软，房地产投资增速出现明显下滑，同时新开工面积也在今年年初出现了负增长。尽管媒体报道称企业手中囤积的土地很多，但从同比数据来看，未开发土地的数量也出现了负增长，同时企业的拿地热情也明显下降。从这些行为来看，房地产企业已经先于市场进行调整，这符合周期性的经济行为，也有利于房地产市场的理性和有序调整。
与此同时，房地产企业的资产负债率也处于较为健康的水平，从这个角度来说，房地产企业并没有太强的动力来突击降价降低库存。在国内上市的房地产企业的资产负债率在2013年年底已经降低了到了50%左右，这远远低于金融危机期间的90%，表明房地产企业的整体财务状况良好。从过去几轮房地产市场调整来看，每次房地产市场出现调整，行业的集中度都出现较为明显的上升，在过去3年中，前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%，前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%，这表明市场出现了显著的兼并重组迹象，而这一迹象在未来一段时间可能会更加明显。
这些都表明中国房地产市场在过去一年的房价飙升后，进入新一轮的周期性调整，而这样的市场调整也是必须且不可避免的。
从一些长期指标来看，中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间，同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛。
首先，中国的房价收入比保持在7左右的水平，即购买一套70平米的住房大约需要消耗一个家庭7年左右的收入，这个水平尽管显著高于欧美等发达国家，但仍然在合理范围之内。当然，大城市的房价收入比较高，比如说北京在12-13左右，上海则在10左右，但与之相比，香港在20左右，日本也在10左右，这表明中国一线城市的房价尽管不便宜，但也没有出现显著的泡沫迹象。
第二，中国一线城市的房租收益比从2010年以来保持在2.5-3.0%左右的水平，这一水平与2008年之前相比有较大幅度的下滑，但从全亚洲来看，中国城市的房租收益比保持在一个正常的水平，略低于香港的3.0%，但高于新加坡的2.4%，孟买的2.4%以及台北的1.6%。伴随着中国货币政策放松，房租收益比与存款利息之间的“差距”也会逐步收窄，这也反映了中国房地产市场的周期性调整过程。
第三，从绝对价格来看，中国的房价仍然远远称不上“昂贵”。比如说上海中心城区的平均房价在7000美元左右，与台北相当，但显著低于孟买的11600美元，东京的11460美元，新加坡的18000美元以及香港的20000美元。从这些角度来看，上海作为一个逐步崛起的国际金融中心，其房价并没有脱离基本面太多。
第四，从全国范围来看，目前的房屋存量大约为210亿平米左右，这大约等于目前7.3亿城镇人口人均住房占地面积为29平米左右，在未来的10年中，大约还有2亿人会进入城市，而这些新增人口对房地产的需求仍将十分旺盛，按照中国国务院发展研究中心的估算，到2023年，人均住房面积将上升至34平米左右，接近于经合组织国家的平均水平。按照这一估算，尽管但增速会在2018年前后进入负增长的轨点，中国实际住房在建面积在未来10年仍将处于高位。
（刘利刚 澳新银行中国区首席经济学家 ）