作者：清华金融评论
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一问：为什么富豪排行榜上有那么多房地产商？
1. 中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地（也曾有过煤炭）。美国、英国、日本、韩国、俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商？因为当金融、资本、石油、矿产、电讯、平面媒体、电视、网络媒体、军工等行业都充分对市场开放时，房地产就不再被唯一关注了。
2. 中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场会从一手生产为主变为二手交易为主和持有物业为主。如美国约800多万套的交易中，新房最高100多万套，目前只有60万套。而中国近两年，年均新房交易约1000万套，保障房约200多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手交易略大于一手交易数量。
3. 房地产行业单位值和总数量大、价值高、产销集中度高是其他非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十平米，大则数百平米，而非以一平米、二平米为单位交易；一个项目少则数万平米，多则数百万平米；行业年总量超过十多亿平米，总值超过八万多亿元。这是其他非垄断商品无法相比的，只是无法与垄断行业相比。
二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？
1. 其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业（个别是为解决自身问题，而非为市场），没有其他优势和其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。1998年的住房制度改革是开放的契机，城镇化的需求则是吸引力。
2. 房地产的项目规模化效率有助于企业规模的快速提升。在不用依赖于科技创新，靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有形成拼产品技术的白热化竞争，这打开了许多企业进入房地产业的大门。尤其是在划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。
3. 房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预售款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。
4. 还可以用股权入股、股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款、银行延迟个贷发放更严重地影响到了杠杆率和现金流，但与其他行业相比，负债率还是很高的。
5. 工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款、设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的“理由”。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业企业之间的差距就充分显现了。
三问：为什么每次调控枪口都对准房地产？
1. 投资是影响经济增长的重要部分，尤其是计划经济的时代。没有开放市场时，大多建房都列为基本建设科目，因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的，在“先生产，后生活”的时代更是如此。1988年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大调控。当经济过热、通胀上升时，从压缩投资入手是最有效的。1993年的调控也是如此，也因此有了连续几年的经济下滑。
2. 在经济下行时，启动投资也是最有效的拉动。1997年亚洲金融危机之后，中国要拉动经济增长，但这时已经是以半市场化而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革，让住房完全市场化，取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。
3. 2003年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长，却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病，平息了这次调控。
4. 土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升，再一次让房地产成为调控的靶子，却不知土地的垄断与供应下降是根源，再一次把板子打错了地方。
5. 2007年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长，于是年底又来了“两防”的政策，直到2008年的经济低谷。
6. 对付低谷仍要靠投资拉动，于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外，几乎没用（高铁应除外），尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动，才能增加民间的消费，并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷，但2011年，房地产消费总额第一次超过了食品。
7. 历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头、出口对GDP负贡献时，更是如此。政府提供公共服务的投资不能动，就只能动房地产了。因此有了冯仑的“房地产是个夜壶”的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶、一会扔夜壶的不停乱摸。甚至不惜违法违规的摸进不该摸的地方。
8. 市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。还谈什么市场化？房地产只是政府平衡经济增减的工具，因为，这是上下游带动产业最多的行业，且在投资、信贷、就业、税收、土地收入上都影响最大最直接的产业，也直接制约着中国城镇化增长进程。
四问：为什么房地产是支柱产业？
1. 非市场化福利分房时代，房地产不是支柱，但住房商品化之后成为支柱，因此2003年国务院18号文件肯定了其支柱地位。有人说房地产绑架了中国经济，却不知道世界各国都如此。为什么评价各国经济先看股市与房市？尤其是以房产税为地方财政收入主要来源的国家更是如此。
2. 是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投资的总量，看销售的总量，看税收的总量，看土地收入的总量，看上下游的拉动，请问除房地产之外还有哪个非垄断单一产业可以与之相比？
3. 再看哪个产业能集中这么大量的民间资本？哪个商品能吸纳民众这么多的购买力？哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流？哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值？这也是房子能成为最佳投资品的原因，何况还有增值的收益。房地产当然是经济与社会发展的支柱，而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱，也有人称是不能倒的支柱。
五问：为什么房地产成为投资的对象？
1. 城镇化导致需求进入上升阶段，而土地资源的稀缺和垄断，必然让房屋价值上升。
2. 政府不断改善房屋周边的环境和公共服务，也必然增加房屋的附加值。
3. 当资本市场不提供民众可以用少量投资参与房地产市场发展红利的开放式基金时，民众只好将房子做为直接投资品。
4. 早期个贷的利率与杠杆作用在帮助刚需解决住房时也在帮助投资者。
5. 货币政策与通胀让住房的价值额外提升了，也成为最具抗通胀效果的投资品种。
6. 股市的不正常让投资者大跌眼镜，又无其他渠道，只有投资房子这一条独木桥了。
7. 任何投资大约都要有技术作为支撑，而住房不用。
8. 许多投资会占用时间与精力，住房不用，放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和投资技巧。
六问：为什么如今各种评说又集中在房地产？
1. 涨涨跌跌的是经济，越是支柱就越是会随经济波动而波动，何需大惊小怪？要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的，哪次不是为了宏观经济？
2. 历年人为控制违背了市场规律，造成价格的扭曲，也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权利，反倒催生了谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策，让降价成为一部分人的“梦”，以为降价可以为他们带来“幸福”。
3. 许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利，政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败，更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子，希望看到这个行业的崩溃。
4. 价格信号的扭曲，不能反映市场的正确供求关系；政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理，户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利，公共服务与就业条件的差别，让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化，供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量投资与库存形成了必要的自我调整。
5. 真的是泡沫破裂吗？假如销售量下降30%，大约还有十亿平米左右的年销量，各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗？
6. 尽管房地产只是夜壶，但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶，但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海，都会被时代超越的。
本文原载华尔街日报中文网