作者：清华金融评论
分类：消息汇
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央行在半年内连续3次降息，购房者承受的利率成本打了85折。目前商业贷款和公积金贷款的利率，都已经比金融风暴之后的“四万亿”时代还低！
面对这样低利率时代，中国楼市会全面回暖吗？今天看了一篇文章，标题是：无论多大利好，都救不起楼市。下面阐述一下我的看法。
1中国非常大，各地情况千差万别。即便同一个城市，比如广州的中心区和郊区，差别也非常大。任何试图用一句话概括中国楼市的努力，都将漏洞百出。
2中国购房者目前享受到近年来罕见的低利率，这是非常令人震撼的事实。资金的杠杆作用不容忽视，楼市的确面临重大政策利好。但也应该看到，2009年中国广义货币M2增速是27.7%，4月底竟然是10.1%，这是一个非常重要的差异。因此，我们不能说，救市力度超过了2009年，
3在这种政策背景下，一线城市的楼市已经被激活。在深圳，二手房过户现场犹如春运，日光盘也已经出现。低利率下一步将激活“强二线城市”中心区的普通住宅。比如武汉、天津、成都之类的城市，虽然库存不小，但主要集中在新区、郊区。在传统市中心，中小户型的普通住宅，将出现价格上涨、交易火爆的局面。其他有人口增量的二线城市，也将如此。
4大多数城市，尤其是人口流失的中小城市，其郊区、新区的房子，可以适用上面那句话“无论出多大利好，都没有救了”。当然，这是指普惠政策来说的。比如河南周口这种城市，人口流失比较严重。但如果省会迁过去，或者升格为直辖市，楼市一样可以被拯救。不过，这基本上是白日梦。
5常常有人问，中国房价最终会涨到多高。决定房价的，除了人均收入、人口增减，还有一个极为重要的因素：货币供应量。如果央行恢复2009年的货币发行速度，半数以上城市的房价还是会涨的。不过，很多地方将是表面上涨，按照实际购买力计算，则可能是下跌。由于中国的货币供应量一直超过GDP增速，而且不少于5个百分点。所以，房价每年上涨5%也仅仅是保值而已。
6以美元计价，中国房价还能上涨吗？短期，要看人民币是否贬值；长期，则要看改革是否成功。如果中国改革成功，避免落入中等收入陷阱，则北上广深房价有可能是世界上最贵的，因为它们是世界上人口密度最高的城市（北上广深如果参加国家之间的人口排行，实际生活人口均可以进入前60名）。
如果改革不成功，则可能出现大幅波动。但波动之后呢？是倒逼改革，最终改革还是会成功。因此，我的判断是，如果放眼20到30年之后，不考虑中间的波折，北上广深房价成为全球最贵，是没有多少悬念的。为什么？因为我们这个民族太勤劳，太喜欢房子，太爱扎堆居住，对此我有充分的信心。
7如果不出意外，今年中国的人口政策将发生逆转，全面开放二胎没有悬念，新华社已经发稿催促政策落地。这对于楼市来说，将构成长期利好。
8整体而言，中国绝大多数城市的房屋出现了过剩，年轻人购房置业的压力将越来越小，大多数房屋的价格将在未来若干年跑输“真实通胀”，这是过去10年楼市大跃进的“成果”。但在人口有增量的城市，尤其是首都、直辖市，以及大多数计划单列市、副省级城市，其中心区的普通住宅，将仍然稀缺商品。此次救市政策的最大受益者，就是它们。
最后，提供一组国家统计局今天（5月13日）公布的楼市销售数据：4月份全国商品房销售面积8130万平方米，同比增长7.0%，为2014年年初以来首次正增长；销售额5716亿元，增长13.3%。
（来源：智谷趋势）
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