作者：清华金融评论
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为进一步加大住房保障力度，提高保障效率，稳步推进征迁货币化安置工作，促进房地产市场健康稳定发展，杭州政府出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》。
意见指出：杭州将提高货币化安置奖励标准。
在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励（新购房屋价格低于被征收房屋评估价格的，按新购房屋价格的22%给予奖励）
国有土地征迁中，被征收人选择产权调换的，征收双方应严格按照被征收房屋评估价格和安置用房评估价格进行资金结算，确因自然间不可分割、被征收人改善住房条件等原因增加建筑面积需按照安置用房评估价格优惠结算的，优惠结算部分建筑面积最高不得超过30平方米，且优惠价格不得过低。
也就是说，选择货币安置并且在一年内买到住宅的，最高可以享受原有住房价格42%的补贴。比如原来拆掉的房子价值100万的话，安置户最高可以拿到142万。此举可以看出政府鼓励安置户流向商品房市场的良苦用心，对杭城开发商来说，属于利好。
除此之外，政府在安置户后期选择商品房的过程中也会牵线搭桥，将开展搭桥预订商品房作为安置房服务。具体方式主要有以下两种：
(1)搭桥服务。各地以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据货币化安置被征收(补偿)人安置需求，通过搭建平台等方式提供商品房信息，供被征收(补偿)人以较市场售价优惠一定幅度的价格自愿选择购买，并由被征收(补偿)人与开发建设单位结算购房价款。
(2)预订服务。各地以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据货币化安置被征收(补偿)人安置需求，通过竞争性谈判、询价等公开程序选定若干商品房项目(交付期限原则上不超过半年)，通过征迁项目实施单位支付订金锁定房源的方式以较市场售价优惠一定幅度的价格向开发建设单位预订一定数量房源，供被征收(补偿)人自愿选择购买，并由被征收(补偿)人与开发建设单位结算购房价款。
经被征收(补偿)人同意，征收(补偿)人也可将被征收(补偿)人按规定可享受的货币补偿款价值制作成相应的房票，由被征收(补偿)人在规定期限内凭房票通过市场自行选择商品房购买，或选择上述搭桥服务、预订服务中的商品房，并由征收(补偿)人与开发建设单位以房票价值结算购房价款(如购房价款超过房票价值的，由被征收(补偿)人与开发建设单位结算)。
其中的“预订”服务，看起来跟“政府收购商品房作为保障房”类似，不过本质还是有区别。在“预订”中，征迁项目实施单位只是向开发商支付订金锁定房源，最终成交与否还是要看安置户是否愿意买单。
从总体上看，这次政策给了安置户充分的自由度，符合“棚户区改造货币安置”的政策趋势，同时也能一定程度上刺激商品房市场的活跃度。
TIPS:
所谓货币化安置，是指在拆迁住宅房屋后，拆迁人将应安置的住宅房屋折算成货币款补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买住宅房屋安置的一种方式。当前，不少三、四线城市出现了商品房库存高企、销售乏力情况，个别地区存销比达三四十个月。
原文如下：
关于大力推进住房保障货币化的指导意见
各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为进一步加大住房保障力度，提高保障效率，稳步推进征迁货币化安置工作，促进房地产市场健康稳定发展，经研究，现就推进住房货币化保障方式提出如下意见：
一、提高认识，明确要求
(一)统一思想。近年来，我市通过加快推进保障性住房建设步伐，不断健全多层次住房保障体系，有效改善了城市中低收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体的住房条件。但以实物为主的建设和保障模式在满足群众多样化住房需求方面的弊端日益显现，也不符合当前房地产市场发展形势。进一步完善住房保障体系，大力推进货币化保障方式，有利于发挥市场资源配置作用，转变政府职能;有利于提高住房保障效率，增加群众居住选择权，促进保障对象职住平衡;有利于促进房地产市场健康稳定发展。
(二)总体要求。加强住房保障和住房市场的有效衔接，实行公共租赁住房货币补贴，建立实物保障与货币补贴并举的保障模式;加大征迁货币化安置力度，合理引导被征收(补偿)人利用货币补偿款通过市场购买住房;开展搭桥预订商品房作为安置房服务，强化政府公共服务职能。
二、推进住房货币化保障方式的主要途径
(一)实行公共租赁住房货币补贴。向符合公共租赁住房准入条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员发放租房补贴，资助其租赁市场住房。
1、保障标准。公共租赁住房货币补贴保障标准按照货币补贴标准租金乘以家庭保障面积计算核定。实行差别化补助，针对保障家庭的不同收入水平，建立差别化租金补贴机制。
2、申请审核。住保房管部门应搭建住房租赁信息公共服务平台，严格公共租赁住房货币补贴的领取制度，明确租赁合同备案要求，公开申请程序、规范审核审批、强化违规罚则、充分接受社会监督，确保货币补贴按规定用于租赁住房。
3、实行方式。公共租赁住房货币补贴从2015年开始试点实行。根据《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》(杭政办〔2011〕20号)明确的市、区两级公共租赁住房保障模式，选择一个区先行试点市本级公共租赁住房货币补贴。
(二)加大征迁货币化安置力度。通过提高货币化安置奖励标准等方式，提升被征收(补偿)人选择货币化安置后通过市场解决住房的购买力。
1、提高货币化安置奖励标准。国有土地征迁中，被征收人选择货币补偿且按期搬迁的，征收部门在对被征收人住宅房屋按照评估价格给予补偿的基础上，按评估价格的20%给予其货币补贴。被征收人在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，再按照被征收房屋评估价格的22%给予奖励(新购房屋价格低于房屋评估价格的，由征收部门按照新购房屋价格的22%给予奖励);集体土地征迁中，严格按照集体土地货币化安置相关政策规定，修订完善《杭州市集体土地住宅房屋拆迁货币化安置实施意见(试行)》(杭政办函〔2009〕51号)，建立房产、土地行政管理等部门住宅房屋交易价格对接机制，刚性货币化安置单价，合理引导被补偿人选择货币化安置。对于过渡期间新增安置人口，可根据安置房源情况，积极引导实行货币化安置，被补偿人在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，可适当提高购房奖励补贴标准，具体标准各地可结合实际确定。
2、严控实物安置优惠政策。严格控制国有土地和集体土地征迁中实物安置的优惠政策幅度。国有土地征迁中，被征收人选择产权调换的，征收双方应严格按照被征收房屋评估价格和安置用房评估价格进行资金结算，确因自然间不可分割、被征收人改善住房条件等原因增加建筑面积需按照安置用房评估价格优惠结算的，优惠结算部分建筑面积最高不得超过30平方米，且优惠价格不得过低。同时，严格控制其他优惠政策。集体土地征迁中，除城中村改造试点中农转居公寓涉及超出各地现行人均安置标准的原农居合法批准面积可按综合价进行结算外，原则上不再增加安置面积(自然间不可分割原因除外)，确需增加安置面积的，结算价格原则上不低于同类农转居公寓市场评估价。建立农转居公寓建安价成本价综合价的动态调整和定期公布机制。
3、逐步减少实物安置房建设。已落实安置房源并已签订协议在外过渡的，应按照协议做好在外过渡、加快安置房项目建设、尽快落实安置等各项工作，其中安置房项目尚未开工建设的，可通过回购安置面积等方式，实行货币化安置;尚未实施的征迁项目，结合各地实际，逐步减少直接建设安置房的比例，优化安置房源调配，探索建立公开选房平台，在消化现有安置房库存的基础上，积极引导货币化安置。
(三)开展搭桥预订商品房作为安置房服务。由各地根据征迁项目安置需求，通过搭桥、预订等方式提供商品房信息，供被征收(补偿)人以较市场售价优惠一定幅度的价格自愿选择购买。
1、责任主体。各区、县(市)政府是搭桥预订商品房作为安置房服务的责任主体。市住保房管局、市国土资源局分别负责国有土地、集体土地征迁中搭桥预订商品房服务的政策指导。
2、具体方式。搭桥预订商品房作为安置房服务可有多种操作模式，主要包括以下两种：
(1)搭桥服务。各地以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据货币化安置被征收(补偿)人安置需求，通过搭建平台等方式提供商品房信息，供被征收(补偿)人以较市场售价优惠一定幅度的价格自愿选择购买，并由被征收(补偿)人与开发建设单位结算购房价款。
(2)预订服务。各地以单个征迁项目为单位或全辖区统筹，根据货币化安置被征收(补偿)人安置需求，通过竞争性谈判、询价等公开程序选定若干商品房项目(交付期限原则上不超过半年)，通过征迁项目实施单位支付订金锁定房源的方式以较市场售价优惠一定幅度的价格向开发建设单位预订一定数量房源，供被征收(补偿)人自愿选择购买，并由被征收(补偿)人与开发建设单位结算购房价款。
经被征收(补偿)人同意，征收(补偿)人也可将被征收(补偿)人按规定可享受的货币补偿款价值制作成相应的房票，由被征收(补偿)人在规定期限内凭房票通过市场自行选择商品房购买，或选择上述搭桥服务、预订服务中的商品房，并由征收(补偿)人与开发建设单位以房票价值结算购房价款(如购房价款超过房票价值的，由被征收(补偿)人与开发建设单位结算)。
三、加强领导，狠抓落实
(一)加强组织领导。完善住房保障体系，大力推进货币化保障方式是促进房地产市场健康稳定发展的一项重要举措，涉及面广、政策性强。各地要切实提高对该项工作重要性的认识，加强组织领导，健全工作机构，规范操作程序，注重实践总结，扎实有效推进该项工作。市规划、建设、国土资源、财政、发改、住保房管、物价、审计等部门根据各自职责，负责做好指导、配合和行业监管等工作。
(二)坚持因地制宜。各地要根据当地实际，采取适合的方式推进征迁货币化安置工作，节约的安置房用地可转为出让用地，土地出让金实行全返，多余的安置房源可按照闲置国有资产公开处置，所得价款专项用于货币化安置，在条件允许的前提下，也可依托市场筹集确需的安置房源，减少直接投资建设。
(三)完善政策支持。各地通过货币保障的户数可按规定纳入保障性安居工程统计口径。公共租赁住房货币补贴所需资金可从住房保障专项资金中列支，同时按照相应政策享受国家保障性安居工程的资金补助及相应的税费减免。被征收(补偿)人除被征收房屋外无其他住房的，使用货币补偿款通过市场购买的住房视作首套房，享受首套房相关信贷政策。棚户区改造项目中所需的货币补偿款可按《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保〔2014〕155号)规定申请国开行专项贷款，被征收(补偿)人使用货币补偿款购买住房可按《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定享受相关税收优惠。
(四)细则制定。各区、县(市)政府可各参照本意见，结合当地实际，制定实施细则。
(五)施行时间。本意见自公布之日起施行。由市住保房管局、市国土资源局、市建委等部门负责解释，原有文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。
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