作者：清华金融评论
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福建房地产老板林伟(化名)，最近遇到了从业以来的最大麻烦。他旗下的两个在售项目，陷入销售不畅的困境，两个在建项目，也因为资金紧张而不得不暂时停工。银行的朋友告诉他，贷款额度最快要到8月份才能放开。这意味着，在银行信贷放开之前，林伟要想尽办法熬过70天的时间。
在江浙闽等地的中小房地产商中，像林伟这样的情况不在少数。虽然身处民间资本发达的区域，但在市场空间不足、融资成本高企的情况下，如果不能跑赢时间，资金仍然可能成为压垮企业的最后一根稻草。
令人沮丧的事实在于，即便林伟真的跑赢了时间，“8月放贷”的承诺也可能只是“画饼”。在楼市区域风险凸现的情况下，房地产业能否从银行贷款中的“黑名单”中抹去，显得疑问重重。如果不能熬过这个关口，许多中小房企将难以避免被市场淘汰的命运。
救命的关口
回款困难借贷接力救急
作为福建本地开发商，林伟旗下的四个项目均在福建。其中，在隶属于福州的长乐市，林伟有两个在售项目，另外两个在建项目则分别位于三明和晋江。
林伟转型做房地产已有9个年头，在此之前，他在晋江开了一个加工厂，从事衣服布料的研发和加工。2005年，身边的亲戚朋友纷纷转做房地产，林伟也顺势投入这个行业。开始几年，林伟做得顺风顺水，但从去年开始，他明显感觉到生意不再那么好做。
“房子不好卖，有时候降价都卖不出去。”林伟说，前几年的情况则是，拿到地三个月就能办预售，而且能够很快售罄。
不仅如此，拿地成本也越来越高。随着全国性大型房地产企业进驻福建省三四线城市，本地中小开发商的竞争力严重不足。其获取土地的难度越来越大，有时只能拿到一些位于城市边缘的劣质地块。
最近，林伟旗下的两个在售项目遇到了销售困境。按照林伟的计划，到今年5月初，这两个项目可以达到80%的去化率，从而为林伟的公司谋得3亿左右的销售回款。但如今，即便采取了降价促销的政策，项目去化率仍然不足4成。
对于一家小型开发商来说，3亿销售回款至关重要。两年前，林伟通过项目抵押，从两家信托公司分别谋得5000万和8000万贷款，今年6月即将到还款期限。同时，林伟还以民间借贷的方式筹得3000万左右资金，用于前期投资。
事实上，由于两个在售项目销售迟缓，林伟位于三明和晋江的两个在建项目也已停工。如果这种情况持续至6月，企业将面临债务违约和资金链断裂的风险。
事实上，在福建、浙江、江苏等地的中小房地产商中，很多都面临类似情况。
对于林伟来说，这段时间以来只有两个勉强可以称得上的好消息：一是福建省开始松绑楼市调控政策，包括降低限购门槛、下浮贷款利率等，也即网传的“闽十条”实际已在执行之中。二是多个银行朋友告诉林伟，银行贷款额度最快可在8月发放，只要能熬过最后的70天，燃眉之急或可解。
为什么一定要寄希望于银行贷款？业内人士指出，在房地产企业的资金来源中，银行贷款的占比并非最大，但成本最低。尤其是在房地产业成本不断被压缩的情况下，低成本贷款尤其重要。
银行的顾虑
预警风险房企措手不及
在福建，很多类似的小型房企都获知了“8月关口”的说法。尽管距离8月尚有一段不短时间，但对于深陷资金泥潭的房企来说，无疑是一根救命稻草。
对于“8月关口”的由来，邮储银行福建泉州支行的一位人士向中国证券报表示，按照往年惯例，银行按季度的放贷比例为“4321”，即一季度房贷额度相当于全年的4成，后面三个季度分别为3成、2成和1成。因此，房地产企业往往在年初获得最多的信贷额度。
但今年的情况完全不同。在金融风险的警示下，很多银行一季度的放贷额度只相当于不到全年的两成，二季度到目前为止，贷款额度仍然从紧。这种变化让很多开发商措手不及。
上述人士表示，最近一段时间，很多银行都不再发放房地产贷款。在央行喊话之后，个人住房按揭贷款的发放额度可能有所提高。但对于房地产开发贷，仍然维持从紧的额度控制，最快也要到8月才能发放。
银行如此谨慎并非没有道理。在很多中小城市，房地产市场供大于求的情况已较严重，部分城市出现供应过剩的风险。根据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。有机构计算，部分二三线城市的去化周期超过20个月，处于市场严重滞销状态。
房屋供应的过剩，从林伟们的转型之路中可见端倪。随着我国实施房地产市场化改革，不少社会资金蜂拥进入房地产业，其中便包括类似林伟等从实体经济中转型而来的群体。投资的增加带来房地产的大量建设和竣工，但产业空心又使得人口无法聚集，房屋难以消化。尽管具备强大的城镇化潜力，但对于很多中小城市来说，在短时间内聚集人口仍然困难。
在这种背景下，银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据悉，在不少银行的内部分类中，已将房地产业列入信贷“黑名单”。
对于大型房企来说，现时拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，从去年开始，中小房企的申请已根本无法获批。
上述人士表示，近一段时间以来，他曾接到多位房地产企业的业务接洽。一些房地产商甚至表示，愿意拿公司的营业执照，乃至家庭房产做抵押，来申请贷款。但在严格的额度控制下，无一成行。
最后的招数
断臂求生还是跑赢时间？
在降价促销未果、信贷额度从紧的背景下，林伟们能做的只有一件事，即熬过未来的70天。他表示，公司正在尝试谋求另一笔新的民间借贷，以便在6月信托偿还之时，解决燃眉之急。但困扰是成本太高。
此外，即便房地产已被列入“黑名单”管理，但林伟仍然有办法从银行获得贷款。一方面，他能够以旗下建筑公司的名义申请贷款；另一方面，林伟转型做房地产业之后，此前的服装布料加工公司并未停产，以上述公司的名义来申请贷款同样具有可行性。但这种方式也有一定缺陷：即便申请成功，贷款额度也偏小，无法填补庞大的资金缺口。
林伟甚至做过最坏的打算，即当局面彻底无法挽回时，底价转让两个在建的项目，断臂求生。或者干脆退出房地产业，重操旧业。
但现在尚未到考虑这个问题的时候。唯一让他可以期待的是，未来的70天里，希望出现政策层面的巨大利好，从而再度激活市场，并让公司起死回生。
在业内人士看来，出现上述结果只是小概率事件。北京中原地产首席分析师张大伟表示，虽然未来按揭贷款政策松动，但房地产开发贷款政策仍然没有松动的迹象。同时，地方政府的救市行为可能更多，但对市场的影响很有限。除非出现类似“4万亿”投资或信贷政策的大规模松绑，否则市场仍将处于下行通道中。
事实上，即便这些企业熬到“8月关口”，能否真正享受到银行信贷的惠及仍是未知数。上述银行人士表示，银行对于开发贷的审批，与房地产开发企业的资质和开发实力密切相关。一般来说，在额度有限的情况下，开发实力强、排名靠前的大型房企更易获得银行贷款，中小型房企往往“汤都没的喝”。
与很多当地的房地产开发商类似，林伟自信，凭借与当地银行业的良好交情，公司能够在银行信贷额度发放时“喝上一杯汤”。但这杯汤能否救得了企业的命，仍然要“靠天吃饭”，即视市场走势而定。
多数机构认为，在多年来房地产投资高速增长的背景下，市场供需关系正在趋于平衡，一些大城市则从增量市场向存量市场演变，留给房地产开发企业的市场空间越来越小。按照这个逻辑，即便企业突破了“8月关口”，留给他们的路也已不长。
兰德咨询机构总裁宋延庆表示，近年来，房地产业的平均利润率维持每年下降一个百分点的趋势，行业也已迎来洗牌时代。随着各项竞争的激烈和市场空间的缩小，到2015年，将有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企业为主。
中小房企信贷层面
利好或有限
一位深圳房地产私募人士表示，“目前各大银行已经不再看好房地产行业，房贷的惜贷其实是银行规避风险的市场行为，加之中小房企的项目质量、商业信誉普遍较差，就算是近期银行信贷有所放松，也不会惠及中小房企。”
光耀危机警醒业界
光耀地产已经成为目前遭遇危机的中小房企样本。光耀集团董事长郭耀明面对危机传闻表现得十分坦诚，郭耀明承认，“光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错。”像很多房企一样，光耀在行业快速发展的时期做出了激进扩张的举动。
然而市场的转冷出乎郭耀明意料，“今年大环境急剧变坏，市场下行，整个市场的房子都不好卖。”融资成本的突然高企令公司风险急剧放大，据媒体报道，光耀地产从2011年开始借入大量长期民间贷款，几年下来十几亿的贷款利息已经与本金相当。郭耀明对外表示，目前只要再有3亿至5亿元，光耀就有信心度过冬天。去哪里寻找这笔雪中送炭的保命钱，光耀地产目前仍未给出答案。
光耀集团相关人士对中国证券报记者表示，目前外界的报道对于危机有所夸大，虽然局势尚未取得实质性进展，但公司已经和多家机构进行了接触。“目前我们首先要保障购房者的利益，努力使项目工程进度尽快恢复，让业主顺利收房。”
光耀的危机正在放大，多家信托公司、房地产基金、基金公司子公司销售的涉及光耀地产的资管产品正面临违约风险。
负债漩涡一再出现
光耀地产仅仅是近期暴露风险的中小房企中的一家。5月7日，有消息称青岛君利豪集团有限公司董事长王莉与外界失去联系。消息还称，王莉目前欠贷至少在12亿元以上，涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。
冷热不均已经成为进入下半场的房地产市场的常态，在供应过量的局部市场，中小房企往往都是最先受到冲击。就在光耀地产集中布局的惠州，持续释放的大量供应与退潮的楼市投资需求使得惠州成为最早感受到楼市寒意的区域。
中小开发商的风险一直都被近年来楼市的火爆所掩盖，期间中小房企遭遇危机也往往被忽视。一旦危机出现，就很难找到解决之策。2012年上半年，位于河北唐山的尚唐国际项目因资金链断裂停工，后来由唐山市政府运作，由另一家唐山本地开发商接手。而至今工程进展依然缓慢，一期交房仍然遥遥无期。距离一期业主交纳房款已有5年。
纵观近年来出现危机的中小房企，不难发现相似之处，都是在市场向上之时盲目扩张，当项目启动之后遭遇行业调整，不得已借入大量民间借贷，最终陷入巨额负债的漩涡。
信贷层面利好有限
“中国小型开发商的处境可能正变得更加艰难”，早在今年3月，标准普尔的一份报告就这样表示。标准普尔认为，多数未上市的小型开发商在资本市场的融资渠道有限。银行贷款曾是它们唯一的融资渠道。过去三四年，随着国内银行提高风险管理水平，小型开发商获得银行贷款已变得更加困难，即使以更高的利率也是如此。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款，而小型开发商可能须支付20%的利率，而且可获得的融资仍有限，同时还面临再融资风险。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，三类中小房企最容易受到市场调整的冲击：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金断链的市场风险。
有消息显示，近日央行召开会议，号召各商业银行支持首套房贷需求，被一些房地产人士解读为央行力挺房地产。然而在另一些房地产人士看来，央行的表态并不会为解决中小房企的危机带来有效缓解。一位深圳房地产私募人士表示，“目前各大银行已经不再看好房地产行业，房贷的惜贷其实是银行规避风险的市场行为，加之中小房企的项目质量、商业信誉普遍较差，就算是近期银行信贷有所放松，也不会惠及中小房企。”
多数银行首套房贷政策
未现松动
央行近期要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。从目前各银行的反应来看，首套房贷利率未现明显松动，北京地区的商业银行对于个人房贷大多维持原有标准，一些贷款额度紧缺的银行，放款速度依然较慢。
大多维持原有贷款利率
虽然央行的要求没有立刻显效，但少数银行表示未来有降低首套房贷利率的可能。兴业银行目前的首套房贷款利率最低执行基准利率，部分支行取消了原来上浮的10%。“未来可能有利率上的折扣，但是现在通知还没下来。”兴业银行个人贷款业务相关人士表示。
除兴业银行外，多家银行表示，尚未接到调低首套房贷利率的通知。建设银行贷款业务相关人士表示：“目前房贷收得很紧，如果要降低利率，也要等到明年。”大多数银行依旧维持原有的贷款利率。自去年底以来，北京大多数银行逐渐取消利率折扣，实行基准利率，部分银行还有利率上浮。北京农商银行目前仍然给出基准利率基础上最低85折的优惠利率。中国农业银行首套房贷利率为基准利率之上打95折，建设银行则有10%的上浮，工商银行、中国银行等均为基准利率。
分析人士认为，商业银行资金成本上升，即便个人住房按揭贷款执行基准利率，仍属微利。要想让银行更多地支持首套自住普通商品住房，央行和银监会需给予银行额外的“好处”。
放款进度不一
至于贷款额度，有些银行较为宽松，有些银行则较紧张，导致不同银行放款速度差异较大。工商银行个人贷款业务经理张先生表示：“工行额度比较充足，看个人资质以及手续资料是否齐全，一般15个工作日就可以放款。”农业银行也表示：“如果手续齐全，贷款购买二手房一个月就能放款。一手房会更快一些。”
建设银行个人房贷排队现象严重，“放款时间不好估计，因为前面排队的人特别多。我们的额度不够，也非常缺，近期一直是收紧的。”建行贷款业务人员称。兴业银行虽然利率下调，但放款也要两个月左右。
放款速度直接影响楼盘的销售，导致成交速度缓慢，开发商和售楼中介期待银行能有更大的调息动作。“中关村片区现在一个月大约只能卖出10多套房子。去年最好的一个月能卖出150套。如果降息、大量放贷，市场马上就会火爆。”我爱我家中关村片区销售人员刘泽表示。
“50个里面能成1个”
基金子公司严控地产项目
随着百强地产商光耀地产出事，其背后的财通基金子公司的房地产项目也被带到大众面前，过去狂飙突进的基金子公司进入兑付危机的关注名单中。基金子公司人士透露，实际上，从今年初开始，房地产项目的风控变得异常严格，已经与信托公司趋同，设立的项目也在变少。由于2013年下半年的一年期主动管理项目成立较多，今年下半年基金子公司的主动管理类项目将集中到期。
看50个项目才通过1个
“我们现在对房地产项目控制很严。”某基金公司子公司投行部门的一位副总表示。目前，来融资的房地产项目仍然很多，但是可能看50个，才能通过一个。“我们对融资方的资产门槛和项目区位要求都在变严。”
该副总透露，目前对房地产项目，公司的要求是融资方资产必须在50亿以上，项目区位则必须在一二线城市，东部地区可以稍微放宽到地级市；具体区位则必须在核心城区，地产类型必须以住宅为主，因为商业地产现在不一定好卖。这些指标都指向现金流，只选择现金流比较好的项目。
这一标准已经与信托公司趋同。格上理财分析师王燕娱介绍，同样是对城市的选择上，信托公司只选择一二线城市，而且，一些出过泡沫传闻的地区如海南、无锡，则被列入“负面清单”中。此外，在产品风控环节，已经不仅要求信用融资和连带担保的方式，而是要求必须采用实物质押，受让部分股权，保证信托能参与项目公司的管理。格上理财数据显示，在信托行业，房地产项目的设立已经呈现下降趋势。
“我们大概是在秦皇岛降价事件爆出来时，开始收紧房地产项目的风控。”上述副总透露。今年3月份，华北重镇秦皇岛房价被媒体报道出现降价风暴，显示其房地产行业出现现金流困难问题。而让财通资产出现兑付隐忧的光耀地产项目，成立于2013年12月。
基金子公司越发谨慎
基金子公司业务大都开始于2012年，2013年是业务突飞猛进的一年。据媒体报道，截至目前共有67家基金管理公司成立子公司，其中60家子公司开展了专项资管业务，管理资产1.38万亿元。其中房地产是主要业务之一，尤其在2013年下半年，随着市场对基金子公司的逐渐认可，业务拓展也变得容易，再加上从信托行业大量挖角，人手和经验都更加充足，因此基金子公司在2013年下半年的主动管理项目也比较多。
相比于通道项目，主动管理项目要承担的责任更多，一旦在项目管理上失职失察，要进行赔偿。
而这些项目大都为一年期，因此，部分基金子公司人士认为，2014年下半年，不排除有基金子公司项目出现需要赔偿的兑付危机，给基金子公司带来损失。由于基金子公司没有注册资本要求，许多子公司的注册资本仅有2000万元，一旦出现兑付危机需要赔偿，后果不堪设想。这也是基金子公司近期越发谨慎的原因。多家子公司人士透露，今年开始做主动管理项目较少，几乎全部是在做通道业务。
也有基金子公司人士认为，和信托不同的是，基金子公司没有刚性兑付的行业传统，如果在评估、尽调等方面能严格执行，并且即使披露项目信息，保证有足额的抵押资产可以处理，做到“卖者尽责”即可。
来源 中国证券报