作者：清华金融评论
分类：消息汇
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种种迹象表明，北京房地产市场已进入新一轮调整。
近日，北京亦庄某楼盘推出“全盘无首付”促销活动，这是继该项目推出区域最低价后，再次推出让利措施，也是北京首个“零首付”楼盘。
另外，土地市场上，从2月底新增一批土地后，北京已近3个月无新增待售土地供应，而且5月6日最后一批待售土地成交后，北京已连续半个月无待售土地，这些均为历史首次。
《每日经济新闻》记者获悉，不久前，北京市围绕房地产的座谈会上，市领导表示，政府对房地产市场的阶段性调整具备一定的容忍空间。该领导称，北京对房地产市场有三块内容具备自主权，城市规划、土地供应和限购，在限购问题上，只是一些认定问题的调整，比如限购年限、限购的资格审验等。
开发商“无利息”垫首付
据公开资料，上述零首付楼盘位于北京东南五环，在售房源以90平方米为主力户型，层高4.5米，属于买一层得两层的50年产权LOFT型房屋，除了赠送的6～10平方米储物间，实际使用面积高达150平方米。
《每日经济新闻》记者致电上述项目售楼处时，销售人员表示，房屋是精装修，不需要业主自己搭夹层，只需要买家具和家电即可入住。
有信息显示，如果按实际使用面积计算，该楼盘部分房源折算单价仅14800元/平方米，成为亦庄区域单价最低的楼盘。目前，亦庄地区的均价在3万元/平方米以上。
售楼人员称，零首付只有十套房源，均为实际使用面积150平方米的主力户型，包含精装修价款在内，总价在225万元～250万元之间。
“在具体操作上，采取先到先得的办法，但并非是一分钱不用付就可以网签，购房者需要付30万元的定金，定金不退，直接折抵房款。”销售人员说道。
她以总价236万元的房子举例说，“装修价款为36万元，毛坯房总价200万元，50年产权住宅只能从银行贷款100万元，购房者一次性需付136万元，若参与零首付计划后，除去30万元定金，开发商帮购房者垫付了106万元首付。”
这位销售表示，至于其余106万元首付款，购房者在今年9月底和12月底分两次结清即可，没有利息，如果没有结清就会计算利息。
北京新房成交价创7个月新低
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，零首付的实质就是在一定时间内，开发商允许购房者缓交首付，一般这个时间在1年内，这种垫首付其实是打的政策擦边球。
他介绍说，在我国期房预售制度下，各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间，一般在这个时间差里，购房者的首付是停留在开发商的账户中，银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款。“而各地建委的要求，一般是项目完成20%左右工程量就可预售收取首付，所以垫首付可以说是促销，不违规。”张大伟说道。
尽管并未出现楼盘滞销或大幅度降价促销的现象，北京楼市也同样陷入买方观望中，房价也开始松动。
中原地产统计显示，截至5月18日，5月北京纯商品住宅签约2373套，成交均价24858元/平方米，创下7个月来均价最低。
张大伟表示，“大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元/平方米左右的刚需项目，供需比基本是1:4，但目前已逐渐降低到1:2。”
链家市场研究部报告显示，截至5月18日，北京新建商品房住宅的存量为70736套，自5月10日以来，一直保持在7万套以上的水平。今年的供应不断放量，未消化的新增供应无疑会继续使库存不断走高，以当前的销售水平看，库存消化周期已经达到一年左右。
报告称，今年北京在售新建商品住宅价格没有出现较大波动，但市场预期下降的信息不断扩大，成交持续走低的情况下，开发商或做出一定让利，价格有可能出现一轮调整周期。