作者：清华金融评论
分类：消息汇
标签：通缩
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与市场普遍讨论的改革与地产转型的认知不同，我们认为决定未来几年地产走势的主要矛盾是，没有破灭的地产泡沫和日益严重的通缩压力之下的政策抉择问题。
地产泡沫与通缩同时存在并不是一个常见的现象。
二战以后，在我们能够搜集到数据的18个国家中，这种现象总共只出现过29次，并且存续的时间都不是很长。
地产泡沫与通缩共存会增加央行政策抉择的难度。
如果像08年那样地产泡沫炸裂与通缩同时来临，央行选择很简单，玩命宽松即可。如果地产与CPI同时到达高位，政策选择也很简单，不停加息便是。唯独地产泡沫高位徘徊，通缩压力却已来临时，央行政策选择最为艰难，若利用宽松政策拯救经济脱离通缩区域则势必将地产泡沫吹的更大，若不宽松任由地产景气程度下行，则势必招来更深的通缩。
地产景气程度越高，降息越容易刺激房价上涨。
在报告《永远找不到的完美利率一个地产研究的框架》中，我们证明了存在一个完美利率，当真实利率水平低于完美利率时，房地产景气程度会螺旋式上升。同时也证明了，房地产景气水平越高，对应的完美利率水平就越高。因此在地产景气程度高时降息，更容易将利率打到完美利率水平之下，也更容易刺激起地产行业的再度繁荣。
在更深的通缩与更大的泡沫之间，全部的央行都选择了更大的泡沫。
通缩除了会导致经济衰退、失业率上升以外，更为重要的是它还能让传统货币政策失效。在央行的工具箱中，名义利率没有上限，却有一个逻辑上的下限，即不能低于0。如果经济进入通缩区域，经济体内的实际利率水平将不再受央行控制。即名义利率很低，但由于通缩的存在，实际利率可能越来越高。央行只能束手无策，呆萌萌地看着经济堕入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面临通缩威胁时，都无一例外地选择货币宽松，而情愿付出地产泡沫越来越大的代价。
中国地产周期本来就没有结束，通缩压力的出现会导致地产泡沫膨胀更快。
在我们的深度报告《永远找不到的完美利率一个地产研究的框架》、《好的泡沫与坏的泡沫》中，我们很系统的研究了地产泡沫的生命周期问题，并且指出中国地产行业的大拐点肯定没有到来。而现在的通缩压力，以及随之而来的货币宽松政策，无疑会使得泡沫的扩张速度加快，兴许最终房价的最高点，会超出了所有人的想象。
依旧坚定看好地产股票的表现，并按照优先顺序前后推荐信达地产，华侨城A，保利地产、首开股份、招商地产、南京高科、万科A、张江高科。尤其提醒信达地产与华侨城的投资机会。
来源：华泰证券的研究报告
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