作者：清华金融评论
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8月楼市数据出炉，建住宅价格环比结构性上涨，二手房价格全线下跌。预计政策端会借“金九银十”继续推进消化存量和优化增量相结合策略，以促进市场加快企稳。
新房小幅上涨 二手房继续下行
根据中指研究院数据显示，新建住房方面，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。
二手房方面，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，已连续28个月环比下跌；同比跌幅为6.89%。“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下行。
成交量方面，一线城市同比上涨，涨幅5.05%，其中北京实现了环比同比均上涨，涨幅分别为19.6%和19.2%；二三四线城市均下降。从成交面积绝对值看，30 大中城市8 月成交面积仍处于2020 年以来同期的最低水平，仅有一线城市需求韧性较强，可见上一轮政策效果已经逐渐消退。
核心城市库存小幅下降。根据Wind 数据，8 月末十大城市商品房可售面积为8451 万平米（同比+0.6%、环比-0.5%），去化周期为19.4 个月，与上月基本持平。其中，一线城市可售面积为3479 万平米（同比+3.9%、环比-1%），去化周期为13.9 个月（前值14.6 个月），一线城市去化正在加快中。
“金九银十”能否到来？
目前我国房地产市场正处与调整阶段，预计政府会借“金九银十”继续推进消化存量和优化增量相结合策略，以促进市场加快企稳。一线城市限购仍存较大优化空间，如降低社保年限、放松郊区限购，调整套数认定等，同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或为需求侧政策优化方向，以进一步降低居民购房成本。
同时从当前情况来看政策重点或聚焦加快国企收储存量商品房节奏、推动项目“白名单”持续优化落地、加大闲置土地盘活力度等方面。整体来看，随着“金九银十”传统旺季的来临，房企推盘促销力度或将加大，叠加政策支持进一步落地显效，短期内核心城市市场活跃度预计将小幅回升。
调整存量房贷利率仍是重点
当前楼市已变为买方市场，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，已经成为购房者的普遍痛点，按照早些年的利率走经济压力太大。
业内人士表示，降低存量房利率目前有两种可能实施路径，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款重新签订按揭合同。
现阶段首付的压力已大大减小，若能再把套牢在高利率的存量部分释放出来，可以激活更多购买力，对经济恢复和投资消费都是有好处的。
文字编辑丨兰银帆
审核丨王晗