标题：中国房地产市场已经软着陆？
时间：2014年8月8日 (下午4:16)
分类：消息汇
标签：房地产
作者：清华金融评论

宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整，这是现在市场上很多人，包括国际上很多人在说的，说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。   现在很多人都在说一个观点，中国经济告别了两位数的增长，进入一个中低增长的时代，中国经济进入一个换档期，我不太同意这个观点。   为什么过去两位数的增长是正常增长？我们过去20年经济增长速度超过9%，一定通货膨胀，真正到了两位数，到了10%以上，既是通货膨胀又是资产泡沫。最高的那一年，2007年达到14%的增长，通货膨胀加房地产泡沫，加股市泡沫，那是不正常的状态。   那么什么是正常状态呢？正常状态就是经济学所说的潜在增长率。潜在增长率怎么分析呢？有一个简单的方法叫滤波法，把通货膨胀、通货紧缩的时期去除。按照这样分的话，中国两位数的增长时期都是过热的。正常的增长就是在7%到9%之间，也许前几年高一点，8%到9%，现在是7%到8%，这是正常增长。   所以我说现在不是换挡期，是终于告别了过热增长，回归正常增长。从这个角度来讲，这是好事情，而且过去几十年也不总是两位数增长，过去10年两次过热，也就5年是两位数增长，多数时候不是两位数增长。   我们现在处理的这些问题，产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次过热的结果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。   前一次是整个国际市场弄出来的过热，后面是政府为了应对危机弄出来的过热，总而言之这两次过热导致的问题，现在正是我们要处理的。为什么还要歌颂这个两位数的增长？大家认为现在是一个不好的时代，其实现在是回归正常增长，是一个好事情。   现在比较难的是到了今天要处理很多过去过热遗留下来的问题。但是现在我们终于可以明白，为什么要防过热了。防过热防的不是过热的时候那点事，过热的时候大家挣钱挣得容易，东西卖得好，躺着都挣钱，阿猫阿狗都能挣钱，防的就是现在的这些事情，产能过剩、银行坏账、金融风险等等。所以在这个意义上，我说我们现在终于开始回归正常。   说到房地产，我还是想讲个一般性的观点，一般的市场，什么叫正常状态？市场的正常状态是竞争、创新，是兢兢业业，是专注和专业。你得专注而专业的，兢兢业业的，起早贪黑的，还得有创新，有新点子。   用现在互联网公司的一句话说，你得如履薄冰，担心别人有一个新技术把你打垮，这才是市场经济的正常状态。过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。   前两天听一个例子，说一个好的大房地产公司10个月交房，一个小公司圈了一块地，然后也搞房地产，根本做不好，20个月都没交房，到了30个月才交房，结果它赚的钱比那个好公司挣的还多。为什么？那20个月里面房价又涨了一块，结果他的利润比前面那个还高，这是不正常的。 从这个意义上来说，我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。而我们现在开始回归正常了。   什么叫正常？我不说最后有多少家大房地产，今后的格局是什么样，正常的状态总是应该有优胜劣汰，有高高低低，房地产商要做专、做精、做好、做大，做得专业，然后要从质量、创新的角度来做，这才是正常的状态。   所以我说现在是回归正常的一个态势，告别过去不正常的状态。过去那种不正常的状态毁了很多其它行业的公司，弄得其它行业的人，特别是制造业总觉得那里不挣钱，总看到房地产商挣钱快，然后那些公司就开始三心二意，左顾右盼。   现在制造业之所以不景气，不是由于制造业不赚钱，而是他们把精力用到别处了，当然遇到风吹草动就会出问题。所以从这个意义上说，我觉得我们应该欢迎看到房地产市场进行调整。   从这个角度讲，调整也是应该的，十几年了，也必然会发生调整，这个调整除了供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组这些事情发生。我相信在这两天的会议上，大家也会更多的讨论这个问题，这是第二个观点，房地产必然面临一个调整，面临回归正常的过程。   第三个观点，我们毕竟也是软着陆，宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整，这是现在市场上很多人，包括国际上很多人在说的，说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。   从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，它已经经历了一个软着陆的过程。现在继续这个过程，这个过程是正常的，所以你说现在是崩盘了，我觉得是不现实的。而且最重要的是什么呢？我们是有泡沫，是有过热，但是我个人的观察、判断，这个泡沫总的来说还不是特别大，还是有控制的，没有让泡沫完全自由地膨胀下去。这个政策必然还起了点作用。   2007年中国经济之所以发生调整，2008年调整了一年，2008年一二线城市房价跌了百分之四五十，如果2009年没有那一轮美国经济危机，我们搞那个刺激，2008年那个情况继续下来多好，然后市场稳定增长，这是非常好的状态。   那次之所以放松调整，一个重要的因素是2007年9月份那一轮房地产调控措施，紧缩性的措施出台，那起了一定的作用。第二轮是政府的政策又鼓起了这个泡沫，但是毕竟政府这种扩张性的、刺激性的政策只实行了一年，到了2010年4月份就开始限购了，也是很强的行政手段。   中国是采取刺激政策最强的国家，也是退出最早的国家，我们2010年4月份就退出。这样一个比较早的退出，使得这一轮的泡沫尽管已经形成，但是没有来得及波及到很多地方去，没有来得及鼓得很大，就开始向下调整。   这就导致了一个结果，那些省会城市，以及省市周边城市群，那些地方房地产的价格和收入的比例关系基本是正常的。很大的城市群的房价基本上是八九千的水平，我觉得价格不是很离谱，尽管会出现一些过度的供给，但是基本正常。这样的收入价格比要调整的余地也不是特别大。   我个人觉得，调整必然发生，不发生也不正常，但是这个调整毕竟还是一种软着陆式的调整。   软着陆和硬着陆有什么差别？从经济学上说，硬着陆就是危机，大面积的倒闭、破产，血本无归。软着陆的话，如果早早地兼并重组，你还能收回本，这就要求做价格调整。   当然大家觉得价格调整主要是房价调整，降价之后就有更多的市场需求。我强调的是兼并重组过程中的价格调整。   有些小房地产商说我也想卖掉，但是价格谈不下来。你如果还想用过去的价格卖你的资产，那谁会要？你不好好打点折，不满足于把本收回去，那可能你就卖不出去。   所以我说抓紧兼并重组过程中的资产价格调整，这是现在我们面对这样一次调整所必须做的，因为优胜劣汰一定要发生，否则市场结构也太不合理了。   （本文由樊纲在观点地产网主办的博鳌房地产论坛上的演讲实录整理而成）   文/中国经济50人论坛成员 樊纲(综合开发研究院院长、北京国民经济研究所所长。)
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