标题：亚洲金融危机下香港房地产市场发展及启示(上)
时间：2015年8月5日 (下午3:33)
分类：宏观经济, 宏观经济-总21期, 总21期, 清华金融评论杂志文章
标签：房地产, 金融危机
作者：清华金融评论

文/中国银行（香港）有限公司风险管理部总经理 刘信群 20世纪末亚洲金融危机期间，香港房地产市场呈疲弱之势。香港政府、金融监管机构及各商业银行从调整房屋政策、调适金融监管指引、加强房地产贷款审慎监管等方面入手，全方位应对危机对房地产市场产生的不利影响，取得良好效果。香港的做法对内地房地产市场发展及房地产贷款管理有启示。 亚洲金融危机对香港房地产市场的影响 亚洲金融危机期间香港房地产市场发展呈疲弱之势，进而影响了香港财政收入来源并增加了住房按揭贷款风险。 危机期间香港房地产市场发展呈疲弱之势 20世纪90年代以来，由于香港和美国经济周期不同步，香港金融市场存在实质负利率现象，低利率政策扭曲了利率与资产价格，其与当时香港土地供应限制、外资大量涌入等情况相互叠加，带动香港房地产市场价格迅速上升，楼市炒风越演越热，房地产泡沫逐步膨胀。但是，此景象在1997—1998年亚洲金融危机中归于终结。亚洲金融风暴吹袭香港期间，引发利率攀升、信贷萎缩、失业增加等问题，并导致市场信心下降，对香港房地产市场造成剧烈冲击，房地产市场面临楼价下跌、成交萎缩、空置率上升等困境。自1997年10月下旬以来，香港楼市价格出现“跳水式”调整，在1997年10月底至1998年10月的一年间，楼价急剧下跌50%～60%。在楼宇成交量方面，则面临大幅萎缩的局面，1998年1月～10月份月平均楼宇买卖合约宗数及金额分别收缩至8142宗及257亿港元，分别比1997年同期大幅下降55.4%及67.2%。而从空置量方面来看，危机期间部分外资撤离，楼宇空置量增加，截至1997年底，住宅空置单位达35980个，较一年前多出1930个单位。此外，因借款人断供而收回楼宇拍卖的个案也呈大幅增加趋势。 房地产市场波动对香港政府财政收入产生较大影响 在1997年香港回归前，货币信用的扩张与对房地产资产价格的过高预期造就了香港房地产市场的兴旺，也带动政府税收大幅增加。通过地产发展商及经营地产项目的利得税等方式，政府每年财政收入的50%以上直接来自房地产交易或与房地产相关行业，政府财政对房地产的依存度显著加深。与此同时，政府每年预算的财政支出基数也建立在楼市泡沫性扩张的基础之上，对房地产资产价格的过高预期甚至存在于政府层面。 但资产游戏只带来短期刺激经济效应，一旦资产贬值，其负面经济效应立即显现。房地产业在危机期间的持续不景气及市场急剧收缩，令港府财政来源受到极大影响：危机前后相比，来自房地产市场的收入减少约50%，相当于整体财政收入的20%～25%。政府虽不断致力于有效压缩开支，但财政实现收支平衡的难度明显加大，而若要通过调整税率与税基以补充财政来源，又会触及更为敏感及复杂的各类社会性问题，政府财政治理面临前所未有的挑战。 房地产市场波动使香港银行业的住房按揭贷款风险攀升 房地产业是香港经济的重要支柱产业之一。香港银行业的房地产贷款分为三部分：第一类是建造业及物业发展与投资贷款，主要是对发展商的贷款以及对非自住楼宇的按揭贷款；第二类是个人购买“居者有其屋”及“私人机构参与计划”单位的按揭贷款，此类贷款具有政府担保，若出现借款人不能还本付息的情形，政府可按原价将楼宇收回；第三类是个人购买其他住宅楼宇按揭贷款，包括个人向发展商或在二手市场购置私人楼宇的按揭贷款。房地产相关贷款在香港银行业贷款中所占比重较大。以危机期间的1998年6月底计，建造业及物业发展与投资贷款占银行业本地贷款和贸易贷款总额的20%，对个人购买“居者有其屋”及“私人机构参与计划”单位的按揭贷款占3%，个人购买其他住宅楼宇按揭贷款则占22.7%。三者合计占本地贷款和贸易贷款总额的比重高达45.7%。而从另一项统计数据看，截至1997年底，银行业与房地产有关的贷款占名义本地生产总值（GDP）的比重高达64.7%。此外，银行对工商企业贷款大多以楼宇作为抵押品，此点也不容忽视。 在亚洲金融危机和香港房地产市场衰退影响之下，香港银行业信贷资产的风险不断攀升。根据香港金融管理局（以下简称“金管局”）统计，在危机发生前的1996年底，香港银行业特定分类贷款比率仅为1.4%；而在1997年底已上升为2.8%，在1998及1999年底更是大幅上升至7.7%及6.0%的水平。在后来的2000及2001年末，特定分类贷款比率虽有所下降，但仍在4.7%与3.8%高位徘徊。私人住宅按揭贷款方面，住宅按揭贷款拖欠比率在1997年末仅为0.29%。而在随后的1998—1999年期间，住宅按揭贷款质量的“滞后”影响逐步呈现，住宅按揭拖欠比率激增至1.14%及1.23%，2000—2002年的3年中也分别保持了1.35%、1.10%、1.12%的较高拖欠比率水平。 香港应对亚洲金融危机中房地产市场波动的策略和措施 面对亚洲金融危机下房地产市场的剧烈波动，香港政府、金融监管机构及各商业银行从调整房屋政策、调适金融监管指引、加强房地产贷款审慎监管、完善银行风险管理机制等方面入手，全方位应对危机对房地产市场产生的不利影响。 政府调整房屋土地政策以稳定房地产市场 在土地及房屋供应方面，为防止楼价进一步下挫，香港政府首先从土地及房屋的供应端入手，于1998年6月宣布暂停卖地9个月，调整以往的批地机制，大量缩减土地供应。在同年10月发布的政府施政报告中，进一步宣布暂停兴建夹屋单位，提出研究是否以提供购屋贷款取代兴建居屋、未来4年每年平均兴建五万个公屋单位等措施。上述措施在一定程度上起到了稳定楼价与房地产市场气氛的作用。 在提升置业者置业能力方面，香港政府先后推出三项帮助置业的低息或无息贷款计划，即首次置业贷款、夹心阶层住屋贷款及自置居所贷款（见表1），1998年度帮助约2.35万个家庭置业。从1998年10月开始，共1万余份贷款申请陆续批出，并进入住宅市场，主要对象为中小型私人住宅及二手居屋。 在恢复房地产市场投资信心方面，为提升楼价大跌情形下市场对于房地产投资前景的看法，香港政府于危机发生后的1998年陆续放宽对投资房地产市场的一些政策要求，以恢复市场信心，保证楼市重回正常的上升轨道。 政府推动按揭证券公司按揭担保计划的实施 香港政府早在1996年7月就正式成立了按揭证券公司，通过外汇基金全资拥有，主要业务包括：发行无抵押债券筹资，购买认可机构的按揭贷款，或将购入的按揭贷款转换为按揭抵押证券出售。按揭证券公司的成立有助于增强银行业资金流动性，分散过度集中于房地产的银行贷款风险，有助于银行拓展占用资本金较少的管理费收入，增加提供定息按揭等按揭贷款新品种，并推动香港债券市场的发展。 在亚洲金融危机期间，按揭证券公司董事局于1998年12月3日通过决议，决定在港推出住宅按揭担保计划。其特点是按揭证券公司向银行提供最高达物业价值15%的按揭担保，同时，按揭证券公司会向具备一定资质的多家保险公司投保等值的按揭保险，以达到控制及分散风险的目的。按揭证券公司向银行提供的担保有效期直至按揭贷款的未偿还金额下降至办理贷款时的楼价之七成为止。住宅按揭担保计划适用于所有“符合购买准则”的定息及浮息按揭贷款。为确保购买准则（见表2）执行，按揭证券公司工作人员会不定期前往银行抽样调查。住宅按揭担保计划的推行是一项巧妙的风险管理安排.一方面，可以释放一批准业主在房地产市场的潜在购买力；另一方面，有利于增强银行叙做住房按揭贷款的信心，其在中短期内对于香港楼市的稳定发挥了积极作用。 监管当局调适与完善相关金融监管政策 在监管限制方面，香港金管局于1998年7月28日撤销银行物业贷款占总贷款的“四成指引”。“四成指引”是金管局在1994年初推出的，用以劝喻各银行机构，如其物业贷款占在香港使用贷款的比例超过业内平均比率（大约百分之四十），便应设法稳定或降低有关比率。但在执行方面实际上具有较大弹性，即便在“四成指引”之下，部分银行的物业贷款也已超过四成的指引上限。金管局撤销该项指引是经过深思熟虑的，同时，监管当局并未放宽普通住宅七成和豪宅六成的按揭成数上限，银行业应继续采用审慎的贷款准则，一旦银行按揭风险有普遍上升迹象，将重新实施有关指引或推出新的监管措施。放宽“四成指引”的限制一方面发挥了稳定人心的作用，对于扭转楼市整体偏淡的局面产生了积极影响；另一方面，取消该指引并未增加银行业的经营风险。据统计，1998年批出的按揭贷款99.3%为业主自用物业，显示市场是用家主导，上述贷款按揭成数仅为59.86%，远低于金管局1991年以来对物业按揭贷款成数不超过市值70%的上限。因此只要银行坚持审慎贷款政策，增加按揭占贷款总额比重也未必会增加资产质量风险。 在监管方式上，在每年年初与银行商讨来年的房地产相关贷款业务增长计划，将“回顾式”监管转变为“前瞻式”监管，要求银行每年按揭贷款的增幅不超过当年度香港名义GDP的增幅。 在信息披露上，1998年以来，金管局通过要求银行公开披露较为详细的房地产相关贷款分类资料，让市场获取充分信息以加强对银行的监督，并进而促使银行在房地产相关贷款方面更为自律。 在对按揭成数指引的执行上，监管当局的态度也较为严格。例如在银行业对楼宇按揭业务竞争激烈时，若出现个别银行采取措施变相绕过指引，提供较高成数按揭贷款的情况，金管局会发信给银行公会，重申银行应坚持七成按揭的指引。 银行业强化房贷风险管理以防范资产质量恶化 香港银行业对住房按揭贷款的风险管理向来较为严格，在亚洲金融危机爆发后，银行业进一步加强按揭贷款业务的内部风险控制，并注重实施到位。首先，银行非常注重借款人的还款能力，一般借款人每月供款额不得超过家庭每月总收入的50%，借款人须提供工资单、税单等充分的证明文件。其次，银行根据本身对楼市变动的判断，收紧或放宽对所抵押楼宇的估值。在楼市见底回升时，银行对所抵押楼宇的估值贴近市价；在楼市过热或楼价下跌时，银行的估值则往往低于楼宇市价，以此保守估值为基础，再按估值的70%贷出款项，在一定程度上可有效降低风险。再次，在较差的外部经营环境下，由于市场银根紧缩，各银行对于楼宇按揭业务会继续采取较稳健的政策，在严守金管局借贷成数上限指引的前提下根据本身的资金情况、楼市前景及客户还款能力等，决定其贷款政策，对个案做不同的处理。（未完待续） 本文编辑/王茅
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