标题：刘晓博：一线城市房价，会像创业板一样崩溃吗？
时间：2015年7月2日 (下午1:35)
分类：消息汇
标签：房价
作者：清华金融评论

2015年，中国有两种东西最贵，也涨得最凶悍：一线城市的房价，以及创业板上的股票。   我此前曾多次警告，创业板股票是“中国最危险的资产泡沫”。如今，这个泡沫已经破裂。创业板指数从最高点到最低点，下跌了接近40%。虽然后市会有反弹，但这波牛市的大顶已经走出，想创新高基本上没有可能了。   自2014年3月政府开始出台房地产救市政策至今，已经过去了1年零3个月。我在2014年6月首次提出“楼市已无新利空”，2014年8月份提出“如果放开限购，一线城市房价3年翻番”两个命题。现在看起来，都基本得到了应验。深圳这样的城市，限购还没有放开，一年房价就上涨了40%。   那么问题来了：中国一线城市的房价，会不会跟创业板上的股票一样，充满了泡沫，随时会崩盘？   我的看法是，一线城市的住宅跟创业板的股票有天壤之别，后者必须在今年10月之前崩盘。但前者，则是坚硬的泡沫，很难破裂。区别如下：   1、股票是套利工具，除此之外没有实用价值，在现代金融体系里，就是电脑里的数字。而一线城市的住宅，有实用价值，可卖可租可自用。   2、创业板上的股票被严重高估，IPO注册制的推行，以及国家启动大众创业、万众创新战略，都意味着创业板高估值的“护城河”即将被填平。将来类似的上市公司会很多，不仅创业板会扩容，新三板会扩容，各地股权交易中心也将无限量扩容。   但是，一线城市中心区的住宅，可以无限量扩容吗？国土部为了保护郊区的良田，划定了大城市的边界，未来大城市扩容，只能跳出去搞卫星城。所以，一线城市中心城区的住宅，在增量人口的追逐下，永远是稀缺资源。   3、股票等金融资产，是信用产品。说白了，是靠全社会的信用维持的。如果信用出现问题，比如市场乱了，监管部门执法不严、违法不究，那么资产价值就大打折扣。如果上市公司核心团队出逃，或者诈骗，股票退市，你的资产就可以归零。   但房产不同，除非发生战争，或者对私有产权剥夺，否则它总是有价值的。当然，历史上也有大城市被废弃的，房产价值一落千丈。你觉得北上广深在70年内会被废弃吗？   4、大城市的住宅，还捆绑了教育、医疗、社会地位、养老等因素，一线城市中心区的住宅尤其如此。但创业板的股票就没有，它的价值单纯很多，大家主要是为了赚钱而买。单一价值的东西，更锐利，也更脆弱。   5、中国最有权、有钱、有文化、有影响力的人，可能在某个时间段力挺创业板股票，也可能在某个时间段出现分歧，有的做空，有的做多，有的不关心。但我问你，他们对待一线城市的房价，会有什么分歧吗？那是他们共同的家园，他们资产之所在。这一点很重要，但很多人一直不明白。   所以，我的结论是：一线城市的房价相对于当地居民收入，肯定出现了泡沫。但关键问题是，中国一线城市中心区的住宅，不仅仅是当地人的生活必需品，还是全国乃至全球的投资佳品。至少用人民币计价，它很难趋势性下跌。因为人民币的印刷速度，一直超过财富（GDP）的增速。这是一线城市居民的幸运，也是他们的不幸！   针对目前一线城市房价的过快上涨，国家已经适度收紧了银行信贷。再加上央行一直严控广义货币M2增速，防止出现大水漫灌的局面，所以一线城市房价只能缓步而行，很难继续快跑。短期内，会出现异动的恐怕是部分取消了限购的“强二线城市”。   （来源：博闻财经）
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