标题：东部地区多城密集维稳楼市：开发商中介抱团取暖
时间：2014年5月30日 (上午10:05)
分类：图说
标签：楼市
作者：清华金融评论

  东部多城密集维稳楼市 大长三角地区楼市新政频出，开发商和中介“抱团取暖” 在楼市下行的压力下，地方维稳楼市的戏码也在频繁上演。 《第一财经日报》记者梳理发现，包括芜湖、宣城、铜陵，以及杭州、宁波、无锡等城市在内，近期出台楼市新政的城市主要集中在大长三角地区的苏浙皖三省。 “从全国楼市调整幅度来看，这一片区(大长三角)的调整幅度最大，救市的意愿和积极性最强。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》表示，这个区域的楼市下行已不是个别城市的问题，而是整个区域的问题。“这一区域的实体经济增幅放缓后，更要发挥房地产的作用。” 与此同时，据本报记者了解，在楼市预期出现变化的情况下，焦虑情绪已经遍布房地产产业链上的每一环，长三角地区的地产人正在开始“抱团取暖”。 苏浙皖多城出手 安徽芜湖市住房公积金管理委员会近日下文明确，在公积金缴存、贷款和提取政策等方面做出调整，根据这一新政策，芜湖将放宽公积金贷款条件，进一步支持改善性住房需求。 除允许单位职工申请补充缴存住房公积金，芜湖住房公积金缴存比例或基数从原来的“每年调整一次”改为“可按缴存单位实际情况，经市住房公积金管理中心审批后调整”外，芜湖市还提出，将完善贴息贷款政策、支持外地调入芜湖市区人员使用住房公积金贷款购房、调整二手房住房公积金贷款额度。 这也是继宣城、铜陵后，安徽省近来又一个放松公积金贷款的城市。5月5日，铜陵市政府网站发布消息称，公积金贷款个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；此外，降低首次申请个人公积金贷款首付比例至20%。 宣城方面表示，自6月1日起，在宣城市正常缴存公积金期限由过去满一年改至满6个月即可申请公积金贷款。最高贷款额度也从此前的20万元升至30万元。此外，宣城市还表示，2014年对个人购买住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，按照房子的面积，给予不同层次的契税补贴。 张大伟告诉《第一财经日报》，包括安徽的芜湖以及江苏的扬州，这几个三四线城市之所以都采用公积金救市的方式，原因在于这些城市本身就没有限购，所以也不存在放松限购的条件。它们救市一般只能采取类似公积金政策以及税费补贴的方式，促进楼市的交易。“这相当于全面的救市。” 不止上述几个城市，近期以来，包括杭州、宁波、无锡在内，大长三角地区多个城市纷纷出手救市。 例如，4月22日，无锡户籍新政正式出台。新政规定2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。这也等于从侧面对限购进行松绑。 在杭州，自5月23日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，需要重新备案；在宁波，本月初已经放松了对购房资格的审查。购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查。 对于实施楼市新政的城市主要集中在大长三角这一现象，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军对《第一财经日报》分析称，这一地区是我国商品房开发建设和购买最大的市场，目前该地区确实存在普遍市场消化缓慢、库存增多的情况。他认为，这一地区这么多城市密集调整，也是它们互相交流的结果。 地产人“抱团取暖” “还会继续降价吗？我看中的楼盘价格已经降到8900元/平方米！” 这是在杭州萧山工作的李先生今年第三次向本报记者抛出类似的问题。自从年初杭州打响马年降价第一枪，李先生便开始频繁看房。最终进入他视线的楼盘降价幅度接近三成，然而，由于媒体上弥漫着楼市继续走弱的消息，他决心再等等。 像李先生一样，想让“降价再飞一会”的购房者并不少，这样的观望情绪让开发商陷入“降价也无法撬动成交量”的怪圈。 据同策咨询监测，在此轮楼市调整中，长三角区域城市首先开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是长三角城市。 国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，环比来看，杭州下降最多，下降了0.7%；宁波环比下跌了0.2%；温州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；金华环比下跌了0.4%；无锡环比下降了0.2%；安庆环比下降了0.2%。 “一开始降价还有用，但现在是降价也卖不出去。”在江苏多个三线城市拥有项目的开发商沈明(化名)对本报称，长三角的杭州、宁波、常州、无锡、徐州都是这种情况。 一位香港上市房企华东区域负责人对本报表示，无锡的库存堪称天量，降价也是顺理成章。“现在的问题是降价也卖不出去，因为当地的存量实在太大了，国内排名前十的开发商几乎都进入了无锡，项目体量动辄在100万平方米以上。” 在距离无锡不远的另一个三线城市常州，开发商们的价格战亦打得不可开交。从雅居乐星河湾率先“六折甩卖”打破僵局，到九龙仓的贴成本销售，再到更多开发商的无奈跟进，整个常州楼市充满焦虑。 即便此前被外界看好的苏州，也于近期被卷入降价大潮。数据显示，苏州目前在售楼盘中，有30多家楼盘在降价，占到了全部楼盘的79%。 “我们在长三角的项目现在都挺头疼。”上述房企华东区域负责人表示，“我们此前预计今年的市场会不好，但没想到冷却得这么快。根据我们公司掌握的情况，5月份的销售比4月份还要差，现在已经有一些资金紧张的小房企开始找我们谈收购事宜。” 在楼市预期改变的背景下，房地产产业链上的从业者已经开始“抱团取暖”，共度时艰。 “以前，楼盘连脚手架都还没有拆掉，房子已经卖完了。我们的中介经纪人很难从开发商那里分一杯羹，现在楼市低迷，开发商也向经纪人抛出绣球，让大家都加入卖房的队伍。”一家房产中介的高层对本报称。 上海多家房产中介负责人对《第一财经日报》反馈称，由于二手房交易持续低迷，公司已经加大了代理一手楼盘的比例。“现在开发商很头疼，给我们的佣金也相应提高。”某中介负责人表示，如果房产中介机构不顺应形势，仍坚持只做二手代理，就很有可能无法继续生存。 事实上，每一次楼市调整，房产中介与开发商均会“抱团取暖”。有房地产咨询公司负责人表示，现在是做“联动”的最佳时刻。“开发商有需求，经纪公司有需求，经纪人有需求。”为了给这样的“联动”搭建平台，该负责人旗下公司还于近期特别推出了一款名为“房牛加”的APP产品。“开发商、经纪公司，通过我们的房牛加联动平台，实现三赢。” 据本报记者了解，已经有一些开发商初步尝到了抱团作战带来的甜头。“现在上海做房地产的人都怕了。但是，大家联合起来，积极应对，当走过这一段后会发现，房地产市场没什么事，2014年的市场不难过。”上述咨询公司负责人说。 新华社七天刊七文评楼市 崩盘，危机，放松限购……中国楼市状况如何，目前恐没有人能解释清楚，不过近期中国官方媒体新华社7日之内连发7篇文章，解析当下中国楼市状况。 5月27日：部分城市调整限购政策 未来将更推崇市场作用 27日，新华社再刊文谈楼市，关于“放开限购”的传闻近日在市场上广为流传，部分地方已经出台措施部分放开限购。 今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、扬州、福建等多地开始调整限购政策，多涉及直接放宽限购，引起了市场的强烈反应。如天津滨海新区规定，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房。天津市相关部门表示，目前正在积极申报“差别化限购”政策。 记者日前走访市场时，多家房企负责人第一句话就是：限购会不会取消？甚至有开发商对记者表示，正在四处打听哪个城市调控政策会有松动，并以此作为其扩张或调整战略的判断标准。 业内人士就此表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府调整楼市政策的冲动越来越强烈，一些地方选择从区域范围、户籍等方面突破限购政策。与三四线城市试探性调整限购不同，大部分一二线城市则明确表示，暂未接到上级部门有关楼市政策调整的通知。[详细] 5月26日：楼市脚步可缓一缓 实体经济要赶一赶 今日，新华社评论开篇点题，指出中国房地产问题又走到了十字路口。在近期房地产市场的调整中，三四线城市堪称“重灾区”。 对房地产业来说，那种明显脱离实际需求和实体经济增速，依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式，是时候终止了。另一方面，在楼市降温、紧缩之际，实体经济的提振也变得十分迫切。 文章引用瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析，称说这一轮房地产市场的降温与此前的几轮降温不同，以往主要是政策导致，但这次对房地产的政策并没有太大变化。她认为，目前房地产业不仅是增长放缓那么简单，而是出现了根本性的变化。 房地产业将出现哪些根本性的变化？如何处理调控问题？如何应对经济下行的风险？这些问题都还有待观察。目前可以看到的是，随着市场调整的深入，各方的博弈越来越剧烈，地区间的分化也越来越明显。[详细] 5月22日：连刊三文欲澄清中国房地产根本问题 文一：房价若暴跌对国民福利和经改都不是好事 文章首先抛出对中国楼市的三大迷思：一是房价跌了就好了吗；二是中国经济应该“去房地产化”？；三是政府应救市吗。并对此逐一解答称，互联网上呼唤房价大跌甚至暴跌的声音不绝于耳。部分媒体也惊呼房地产泡沫即将崩溃，中国楼市危在旦夕。不少海外专家提出，这些声音背后是民众对高房价的担忧和愤懑。但若房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革前途，远非好事。 首先，房地产与其他产业上下关联，房价暴跌意味宏观经济大失血。瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光说，房地产市场遇冷，钢铁、水泥、化工等上游行业将承压，家电、家具、装潢材料等下游行业也将萎靡。英国《金融时报》也警告说，房地产市场如过快冷却，将引发中国经济“硬着陆”。[详细] 文二：中国楼市已向理性回归 与前文不同，该文引用海外观察家观点称，在房价涨跌的争论声中，房地产业已向理性区间回归，而主推力正是中国正在进行的经济转型升级。 其中，美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川认为，当前中国房地产市场回调并不是严重问题。目前一些三四线城市房地产出现供大于求，这需要几年时间消化过剩供给，房地产市场便能渐渐回到较稳定阶段。 进而，文章指出房价的涨与跌、调控政策的限与放，市场参与者的多方博弈本身就阐释了中国房地产业的复杂性与多面性，也从一个侧面反映出经济增长模式转变之难。 回顾中国房地产市场化历程，供居所、促增长，房地产业功不可没；但不断积累的泡沫和蕴含的金融风险凸显，给经济社会平衡和可持续发展带来冲击。而从更广的视角看，粗放和低效模式不可持续，减速换挡和提质增效势在必行。去泡沫、去债务、去产能，一定程度的增速放缓，是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举。[详细] 文三：纵看全球楼市起伏 或许只有国内经验说服力尚且不足，新华社此篇文章则从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜的房地产泡沫破灭的大背景下，观察中国楼市。文章称，这些国家和地区房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。 2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美国联邦储备委员会采取持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率――即银行间隔夜拆借利率――降至1%，为40年来最低点，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前上升，泡沫快速积累。[详细] 5月21日：一天两文称房地产入秋但不会崩溃 文一：追问去年地王们还好吗 房地产已然入秋 夏至未至，房地产已然入秋。去年的“地王”们，你们还好吗？文章称，翻看过往的地产旧闻，我们不难发觉“地王”这个词从几乎是伴随着中国房地产的大发展一路走来。 遥想去年下半年，北京、上海、天津、杭州、苏州等地土地交易市场极其活跃，单价、总价“地王”频频出现。就在去年同一时期，南京、杭州、武汉等地却纷纷曝出前一年拍出的“地王”纷纷退地的新闻。 以屡创“地王”事迹的雅戈尔为例，公司自2010年拿到杭州申花地块，之后便逐步陷入资金泥潭，最终还是在去年宣布无力开发而退回地块。回想起来，那仍是在几年以前，房地产的景气程度仍处巅峰之时。[详细] 文二：中国房地产崩盘论是危言耸听 文章称上世纪90年代就开始预言中国房地产市场崩溃的资深“预言家”谢国忠近日再放“豪言”，他预测中国楼市将“又一次”崩盘，并用“恐怖片”一词来形容即将到来的崩盘过程。 像谢先生一样预言中国楼市崩溃的专家还有不少，他们“以史为鉴”，经常以日本、美国、香港等地遭遇的房地产崩溃为佐证。他们虽然每次说的头头是道，但细究起来，正是历史上的这三个楼市崩溃案例能从反面证明中国楼市不太可能崩盘。 此后，文章称细究日本、美国、香港地区房地产市场崩溃的过程和根源，更能从反面佐证这样的判断。 房产中介董事称确实有官员抛售房产 且比例不低 对话施永青：内地房地产泡沫远比香港严重 内地楼市正加速降温已成共识，目前颇具争议的焦点问题是，这仅仅是一次周期性的调整，还是崩盘的前奏？ 经历过香港楼市多次大调整的中原集团创始人、董事施永青对内地楼市正面临的风险直言不讳。“内地楼市客观上是存在崩盘的风险的，如果把它看成不存在，反而会出现，大家重视，去避免它崩盘，那还有机会。”施永青说。 第一财经日报：有人用“速冻”来形容今年内地房地产市场的走势，在您看来，今年内地楼市的走弱态势是在预料之内，还是有些出乎意料？ 施永青：不是出乎意料，而是意料之中。内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。房地产的泡沫主要有三个类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高，这三种泡沫内地楼市全有。 过度建设最严重是在二三线城市，这些城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。一般情况下过度建设有两个阶段，一个阶段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人买得起的，这个还比较容易解决，降价就解决问题，开发商亏一点就解决问题。 但是，内地二三线城市的过度建设，是一个超越人口需求的过度建设，就是便宜一点也没有人买，因为城市里面根本没有这么多人，未来可能两三代人都无法消化这些库存。那就很难解决了，你投入的资金就困死了，租也租不出，卖也卖不出。现在内地银根紧缩，不是中央把存款准备金抽走，是原来在市场上流转的资金自己套死了，这个问题是不容易解决的，一些已经投进去的钱是很难收回来的。 日报：您认为今年以来内地楼市的这轮调整，仅是一次周期性的波动还是如一些外资投行、媒体所说的有崩盘的风险？对未来几个月内地楼市的量价走向，您如何判断？ 施永青：内地以前没有出现过真正的楼市周期，所谓“拐点”只是小调整，没有掉头回落，跌了一点就横盘了，不是大幅的回落。在世界各地，房地产一个周期，有复苏、高涨、萎缩、萧条四个阶段。一到萧条期，跌幅可以达到30%~40%，香港最多跌过70%，内地楼市之前跌10%左右就已经不跌了。 为什么呢？因为当时内地的经济还在高速发展。当经济向上的时候，大家就会觉得，现在房价高，工资在增长，公司在发展，现在的高房价慢慢就会合理化。 如果内地经济增长速度大幅放缓，整个社会的气氛就会很差。所以，不能够掉以轻心，如果中央要救的话，要及时救。现在其实是一个很关键的时点。现在是救也救不了多少，就是让它产生的危害不要太大。 过度建设、过度信贷的问题，很难解决。地方政府也有责任，城市规划、土地供应，是地方政府为了增加财政收入，把大部分的土地都批了。本来中央也有一些措施，限制占农地、限制建别墅、建高尔夫球场，但是政令贯彻得不好，现在很多地方都已经建了很多没有人会住的房子。 问题一旦暴露，就有可能从一个极端走向另一个极端。因为内地的房地产之前的持有者很多都是投资者，如果多数是刚性的需求，变化还没有这么快。但是，投资者的心态是瞬间就会变的――看好，他就买，不看好，不仅不买，还要抛售。 现在有一个现象，有能力投资的人手上房子比钱多，要让他再买，也没有多少钱可以买了，但是要抛的话，他们有很多可以抛售。 我个人认为，市场里面的主流大开发商估计今年都不太敢买地了。除非中央有命令下来，因为一些是国企央企，它要去承担社会责任。但是整体上看，他们都开始变得态度保守，地方政府的财政收入就会出问题。 （第一财经日报）    
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