标题：台湾2015房市看政策脸色
时间：2015年4月15日 (下午5:19)
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标签：房价, 房地产
作者：王茅

  文/《台湾银行家》谢淑婷 本文编辑/王茅   台湾房市2015年面临不少变数，如美国升息、台湾房地合一税推出等，哪些变量影响最大？后市展望如何？与中国大陆的房市有共通之处吗？ 刚由2014年底“九合一”大选不确定性阴霾走出来的台湾房市，今年将再度面临来自岛内外政经议题的牵制，包括：美国升息、中国大陆央行陆续调降存款准备率（RRR）与金融机构基准利率、欧洲央行（ECB）正式推出量化宽松（QE）等变量，以及岛内的豪宅税课征在即，台湾“行政院”版房地合一税制纷争等。 与此同时，《住展杂志》公布2月住展风向球续亮蓝灯，总得分回落至28分，已创下近5年新低。 巴克莱资本证券营建产业分析师叶昌明指出，尽管美国可能升息，但中国大陆、日本、欧洲还在降息或印钞票，效应一来一往相互抵消，因此，造成台湾房市成交量至今仍无法放大的主要原因，在于政策的不确定性。 房市就像股市一样，当政策不确定性悬在那里，买卖双方就会进入观望阶段，先前台股因证所税议题而呈现量缩价跌就是最典型的变现。2014年台湾房市也因为房地合一税率迟迟无法尘埃落定，成交量迟迟无法放大。即便现在台湾“行政院”版本已经出炉，但来自台湾立法机构的诸多意见，能否按照“行政院”版本通过仍是未知数。   岛外变数： 美升息对房贷利率影响小 从国际资金动能角度来看，美国升息对台湾房市的最大影响在于台湾“央行”是否跟进升息、并带动房贷利率的上扬。目前看来，由于美国内部对于好不容易见到复苏的经济嫩芽采取保护到家的政策（最新失业率降至5.5%，已达到美国升息条件的5.2%～5.5%标准），即便如市场预期升息，但预料幅度不会太大。 叶昌明指出，美国内部认为，强劲美元对出口业不是好事，因此，在采取升息动作上势必会小心翼翼。由于台湾“央行”利率走势向来与美国有极高的连动性，面对日元、欧元、韩元等主要出口竞争货币汇率仍存在着竞贬压力，未来在评估升息幅度时，态度也不会太过积极，自然不会对房贷利率造成太大压力。 不过，叶昌明提醒，即便欧洲QE政策也正式上路，但与美国QE相比，对全球资金的牵动力道相对较小，一方面是欧洲QE规模（目前仅是第一回合）没有美国QE（共3～4轮）大，另一方面是全球购买美债规模比欧债来得大许多，因此，欧洲QE顶多是部分抵消美国可能升息所带来的负面冲击，不必期望太高。   岛内变量： 房地合一税各界意见多 至于岛内房市政策，叶昌明认为需要分为两部分来看： 1.房地合一税（又称资本利得税），根据台湾“行政院”的版本，所采用的税率将由过去的5%∼45%累计税率修改为单一税率17%，奢侈税则是在房地合一税制上路后同步退场，估计会受到影响的房产持有者比重相当低，且17%税率在可接受范围内。不过各界对房地合一税的税率、优惠措施、日出条款等规划意见仍多，如何整合值得密切观察。 统一投顾营建产业研究员陈宴平指出，房地合一税“财政部”版本不论从长、短期持有者税率，以及免税条件、日出条款来看，皆愈趋宽松，尤其是房屋短期持有者，税负也较先前奢侈税减轻许多。假设以1间新台币800万元购得、1,000万元售出房屋试算，若持有不到2年售出，奢侈税课征为总价的10%∼15%，税负约100万∼150万元；但若以房地合一税计算，只有出售所得200万元须被课征30%税率，税负约60万元，短期持有者将节省不少交易成本。预期2015年将有部分短期投资客浮出台面，带动房市成交量较2014年成长6%∼9%、约35万栋。 2.豪宅税（也就是房屋持有税），未来将按地段与房屋建材等级来分级课税。由于持有豪宅的成本会大幅攀升，以某中山区个案为例，每户总价从新台币1.1亿∼1.8亿元不等，符合新制后的每户房屋税最高达285万元，若加上地价税，光是1年的持有税占房价比重就高达2%。因此，未来台北市豪宅市场销售会很辛苦。 台湾房屋全球财富中心首席分析师邱太煊指出，2014年7月后取得使用执照符合新制的建物，其房屋税和契税暴增，绝不是少数个案，2015年5月缴房屋税时，重税效果将一一浮现，成为近期开发商推案策略改采小坪数与低总价原因。 不过，撇开豪宅产品，2015年台湾房市表现应该不会像2014年那么差，根据麦格理资本证券营建业分析师廖伟志的预估，需求可望逐步回温，至于价格恐有下调压力。  
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