“新土改”的历史使命：集约与入市将重点探讨

文/《清华金融评论》邢缤心

土改的脚步在日益临近，由于承载着经济新引擎的期待，券商们已提前布局新土改。

由国土资源部等部委牵头制定的“新土改”总体方案已经成形，预计很有可能在12月的“中央农村经济工作会议”上正式推出，最快则可能在2015年年初安排试点，而土地节约集约利用和农地入市将成为此次“新土改”的重点。

辽宁、广东、安徽、广西、黑龙江等地已推出改革方案和任务表。比如辽宁省国土资源厅于2014年7月下发《全面深化土 地管理制度改革工作方案》提出了27项改革任务

由此看来，明年土地改革有望迎来实质性推进的第一步。在土地节约集约利用方面，主要涉及建设用地总量控制、低效用地开发、产业用地结构调整等。国家扶持的健康和养老服务业、文化产业、旅游业、设施农业、生产性服务业发展用地等将获得政策支持。

在农地入市方面，涉及集体经营性建设用地入市和宅基地入市两方面。由于农村集体土地的所有权确权工作已接近完成，因此未来政策突破的重点将体现在征地制度改革上。在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地的征地程序或将缩减。

由于土改较为复杂、涉及不同区域、不同情形，目前一些学者对土改的路径和方案中也存在不同，因此，有必要求同存异，针对不同区域、不同情形，因地制宜，制订符合实际情况的土改方案，在摸索中前行，及时总结经验教训，才能更加有力地推动改革。

券商布局新土改主题

我国从2004年至2014年连续十一年发布以“三农”（农业、农村、农民）为主题的中央一号文件，凸显了“三农”问题在中国的社会主义现代化时期重要地位。而2015年的中央一号文件，则更是万众瞩目，意义非常，土改极有可能成为该文件的“关键词”。

作为土地流转政策的专家型官员，原国务院发展研究中心副主任韩俊刚刚履新中央财经领导小组办公室副主任，此次人事调整，凸显了土改在中央的地位。

申银万国此前曾在题为《重拾土改股》的报告中就认为：本轮土改不是简单局部性修正，而将演变为一个大的农村土地制度改革，以适应当前中国经济发展的“新常态”。除了农地流转加速，长期以来较为敏感的宅基地和集体经营性建设用地流转也有望获得突破。

作为深化改革的重要领域之一，土地改革关乎中国9亿农民的利益，也是新型城镇化建设的关键。随着新土改的展开，往后十年，可能是中国进入城乡一体化全面改革的重要开端。

平安证券称，这两项试点都将推动土地作为生产要素的更高效配置。同时，农村集体建设用地的入市试点，将使得农民从土地上获得更多的补偿，有利于增加农民收入和推进新型城镇化建设。

平安证券认为：城市工业和其他建设用地的集约化利用将是土地改革第一阶段的重要突破口。这包括以往一些废弃的工业园区用地，这部分土地的土地用途可能存在调整和改善的可能。在国有土地招牌挂制度下，商业用地和居住用地供应不足，价格居高不下，而工业工地和其他用地地价较低，且供应量大，土地利用粗放，未来具有较大的集约化利用的价值。

农村集体建设用地及宅基地的流转机制的拓展也将是土地改革第一阶段的突破口之一。农村集体建设用地的确权工作推进速度相对较快，以往中国已有的土地流转中，农村集体建设用地向城市建设用地的流转方式就是存在的。在农村集体建设用地确权完成以后，集体建设用地的入市将给予农民更多的补偿，并可以运用股份占有等方式来运作，增加农民来自土地的收入。

经济新引擎

今年10月，世界银行发布了《中国经济简报》，《简报》对中国经济的走势并不十分乐观：鉴于今年国内经济活动低于预期，世行将中国2014年的经济增速下调至7.4%；2015-2016年的平均增速下降到略高于7%的水平。

但是，世界银行却认为：中国如何保持经济的合理高增长，取决于土地、劳动力和资本市场的结构性改革是否成功。其中，土地改革将是关键。

中国经济增长的进一步转型将取决于土地、劳动力和资本市场的结构性改革是否成功。其中，土地改革可能最有助于推动中国经济增长。目前中国僵化的土地政策把一半人口捆在农村，而农村地区的GDP只占全国GDP的10%。农田被划分为小块，难以整合起来形成具有经济规模的农场，以提高农业生产率和农村收入。

世界银行认为：改革需要重新调整土地用途，改善土地治理，降低政府对土地财政的依赖。这些改革同时有助于地方政府从依靠卖地收入，向现代税收制度过渡，明确农村人口的产权和土地资产，扩大他们融入城市的机会和应享有的各种权益。

因此，为提高土地使用效率，有必要加强农村土地承包权的保障，包括允许农田转让、改革征地补偿方法等。这方面的行动包括，实施最近做出的农民无限期土地权利的政策决定、扩大土地登记、强化农村土地市场等。

而从证券市场的角度看，申银万国认为，相较于上一轮土改行情，本轮土改行情核心驱动将从“政策预期推动”变为“土改落地推动”。同时，农村集体经营性建设用地入市等举措实施后，现有农地资源类企业面临土地资源升值的利好，同时也可因此拓宽融资渠道，所以，多家券商认为可继续关注拥有土地资源类公司。