英国房地产快速复苏存泡沫？

文/中国人民银行金融研究所姚斌

危机前后，英国房地产市场受冲击较小，且在发达经济体中较早复苏，复苏力度也较大。英国房地产市场仅在2008-2009年经历了小幅下跌，之后很快恢复性上涨，房地产市场的复苏节奏和力度均在发达经济体中处于领先，在西方发达国家中一枝独秀。

这与英国政府采取的一系列财政和金融支持政策密切相关。财政支持、信贷条件改善和宏观经济复苏是英国房地产市场快速复苏的最重要驱动因素。对英国房地产市场的发展以及相关政策进行分析，可以为促进我国房地产市场健康、制定合理有效的财政金融支持政策提供参考。

英国房地产是否存在泡沫？

英国房地产快速复苏，尤其是伦敦中心城区房价快速上涨，引发了英国房地产市场是否存在泡沫的担忧。目前比较一致的看法是，对于英国大部分地区而言，房地产市场并没有泡沫，主要理由：一是平均而言，房屋名义价格仍然低于之前的高点，实际价格就更低；二是家庭部门对房屋价格的购买力比危机之前还要强，以收入衡量的房价处于较为合理的水平。伦敦地区较为特殊，由于供给短缺和较强的需求使得“房价收入比”攀升至危机前的水平。据了解，金融危机后债券和股票等金融产品收益率下降，希腊和西班牙等国投资者选择伦敦作为避风港，加之英镑汇率贬值吸引远东和中东投资者等因素，伦敦住房需求始终保持旺盛。

关于房地产市场的潜在风险，英格兰银行正在进行相关评估，目前的结论是：房地产市场总体风险不大，但需保持密切关注，并认为借贷双方都不会使“贷款收入比”超过3倍；如果超过3倍，监管层将采取宏观审慎措施进行干预。

展望未来，宏观经济持续改善和“帮助购买计划”的有效支持，将继续促进需求提升和英国房地产市场复苏。从供给面看，考虑到2013年下半年以来供给方的提速以及英国政府的持续支持，预计开发商将会进一步加大开发力度，缩短开发流程，这在一定程度上对房价有抑制作用。据安永研究团队的估计，未来5年英国房价年均涨幅约为6.5%（英国财政部在政府预算中预测2014年房价涨幅将超过9%）。基本上，只要供给能够保持基本同步，英国房地产市场出现泡沫的可能性应该较小。但是，考虑到英国房屋贷款利率是跟随短期利率进行调整（美国是跟随长期利率），隐含的潜在风险也不可忽视。

英国房地产市场金融政策及影响

为促进房地产市场发展，英国政府推出了一揽子的支持计划，并充分考虑了不同阶层和财务状况的家庭。一是“融资换贷款计划”（Funding for Lending）扩大了银行对住房抵押贷款的供给能力；二是“帮助购买计划”（Help to Buy）增强了购房者的购买力，提升了购房需求。

同时，英国政府通过提供创新性的金融产品，体现出对国民“居者有其屋”的责任感，提高了社会福利。

英国房地产政策对我国的启示

政府应高度重视和支持首套住房的购买需求。英国“帮助购买计划”的主要目标人群是首次购房者。我国政府历来高度重视首次购房需求，近期出现的部分商业银行“惜贷”现象值得关注，除了行政和窗口指导外，政府还可以从其他方面来进行调控。

（本文摘编自《清华金融评论》2014年第10期总第11期“英国房地产市场的财政金融政策及对我国的启示”）

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