房贷：LPR加点的浮动利率还是固定利率？ | 央行与货币
by 清华金融评论 2020-03-04 12:53:21
文/《清华金融评论》高级编辑谢松燕
房贷利率迎来重大改革
多年以来，中国的房贷利率一直执行“央行基准利率+商业银行自由浮动折扣”的模式，这执行了十几年的模式，迎来了一次大改革。为深化利率市场改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，中国人民银行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告（中国人民银行公告〔2019〕第30号）。
公告提出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
对此，中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问时表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。央行上一次调整基准利率是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。该负责人指出，为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
目前各主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
中国养老金融50人论坛特邀研究员娄飞鹏表示，为促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行完善LPR形成机制，并明确后续新增贷款参考LPR定价，存量贷款逐步调整参考LPR定价。娄飞鹏指出，目前银行业开始进行的房贷利率转换，正是按照央行的改革思路完善利率定价机制，推动利率市场化改革，实现利率“两轨合一轨”的重要方式。
国家开发银行资金局资深经理郭栋指出，从人民银行发布LPR改革公告，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，这表明在新增贷款的边界量上已经处于绝对优势比例，有利于引导市场预期向政策目标发展。如何推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，成为在存量贷款定价上进一步深化 LPR 改革的关键。郭栋认为，人民银行发布30号公告，标志着 LPR 定价基准的转换工作已经进入实质性操作阶段。定价基准的转换规则和时间要求，既体现了货币政策的稳健性，又凸显了人民银行加大逆周期调节的力度。
中国银行研究院研究员梁斯认为，央行已正式启动存量贷款定价的换锚工作，存量贷款定价基准将逐步从以前的贷款基准利率转换为LPR，贷款基准利率也将逐步退出，至此所有贷款均将参考LPR定价。梁斯指出，推动存量贷款换锚主要有两点作用：一是提高贷款利率弹性，增大贷款利率对市场利率变动的敏感性，存量、新增贷款均将与LPR挂钩，有助于增强央行的政策约束力，理顺货币政策传导机制。二是有助于降低实体经济负担。当前我国经济下行压力犹存，外加“新冠”疫情影响，实体经济经济经营压力加大。
浮动利率还是固定利率，取决于LPR的未来走势
根据央行规定，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。
具体而言，根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在五年及以下的，参考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，参考五年期以上LPR。固定利率是指转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
举例来看，假设A客户的房贷剩余还款期限为十年，原定价水平为基准利率上浮10%，即当前执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。如果转换为固定利率，那么在2020年至2030年期间的利率均为5.39%。
如果转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在五年以上，参考2019年12月发布的五年期以上LPR数值，为4.8%，A客户的加点数值也就是5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点。也就是说在之后的还款时间内，A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59%，即2020年房贷利率为5.39%，此时与固定利率相同。
但需要注意的是，2020年2月LPR报价五年期以上为4.75%，较2019年12月有所下降。若在2020年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么A客户2021年的房贷利率为4.7%+加点数值（0.59%）=5.29%，相较固定利率下降0.1个百分点。如果后续LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。
由此可以看出，选择浮动利率还是固定利率，取决于LPR的未来走势。若LPR后续还有下降空间，那么选择参考LPR加点的定价方式则更为优惠。
LPR走势分析与对房贷市场的影响
自2019年8月20日LPR形成机制改革后的首次报价诞生以来，经历数次下调。2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。同年9月20日，LPR迎来改革后的第二次报价，当日贷款市场报价利率为：1年期LPR降至4.20%，5年期以上品种报4.85%，保持不变。2019年11月20日，央行公布的贷款市场报价利率再次出现下调，其中1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。2020年2月20日，LPR迎来改革后的第七次报价中，第三次出现下调。其中，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。
梁斯表示，从当前情况看，不稳定、不确定因素依然较多，后续货币政策仍需进一步强化逆周期调节力度，LPR继续下行是大概率事件，新增贷款利率有望继续下行。此外，通过贷款存量换锚有助于降低实体经济的“历史财务负担”，激发经济活力。
中国民生银行首席研究员温彬表示，利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本；但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择参考LPR定价方式，存在利率风险。从现阶段来看，温彬建议选择LPR加点方式，如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，实际利率大趋势是下行的，选择LPR加点浮动利率的方式可能有利于购房者。就2020年而言，利率还会继续下调，房贷利率会有所下降。但是，这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的。严跃进解释，如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。
对于最近一次下调，国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，1年期LPR下降幅度为10个基点，为2019年8月改革完善LPR定价机制以来的最大降幅。这有助于在新冠肺炎疫情防控的关键阶段，推动企业贷款利率显著下降，为打赢疫情防控攻坚战、更好地帮助中小企业提供有力支持。5年期以上LPR下降5个基点，并未向房地产市场放出宽松信号，表明房地产调控仍未放松。在5年期以上的贷款中，个人住房贷款占比较高。央行近期多次表示，继续坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中原地产首席分析师张大伟在接受采访时指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。同时，在房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。
本文编辑：谢松燕