【地产观察】央行银监会联袂提振楼市，地产前景“且行且看”？

文/《清华金融评论》王茅

中国人民银行和中国银行业监督管理委员会（简称：银监会）近日联合发文，将首套房贷款利率下限重新调整为贷款基准利率的0.7倍，同时放松首套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

这将是在房地产市场低迷，经济前景不振的背景下，继各地纷纷取消限购之后，又一剂提振房地产市场的药方。

需要指出的是，本论房贷政策调整，针对的是对住房存在刚性需求的首次购房者，以及有改善性住房需求的人群，通过房贷政策将这些需求与投机性需求加以区分。

为了促进中国房地产行业良性健康发展，人民银行和银监会除了从提振市场刚性需求和改善性需求入手之外，也考虑到了供给方的因素，鼓励银行业金融机构为个人住房贷款提供资金支持，为房地产企业提供资金融通。

人民银行和银监会明确指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

这两大金融监管机构同时表示，银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

不难发现，人民银行和银监会在要求银行业金融机构支持房地产行业健康发展方面出现了一些新变化，更加强调债券市场在资金融通方面发挥的作用，同时鼓励住房抵押贷款支持证券（MBS)和房地产投资信托基金（REITs）的发展。

监管部门的这些表态传递出积极发展房地产金融，提高债券市场直接融资比重的信号。

房地产市场表现持续低迷。9月18日新近公布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，70个大中城市当中，8月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比下跌的城市有68个，持平的城市有1个，下降的城市有1个。7月份下跌、持平和上涨的城市分别是64个、4个和2个。

70个大中城市中，二手住宅价格与上月相比，下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。7月份下跌、持平和上涨的城市分别是65个、4个和1个。

中国经济增长前景不容乐观。中央政府今年年初给出的国内生产总值（GDP）增长目标在7.5%左右，作为中国经济增长支柱产业之一的房地产市场倘若萎靡不振，会对中国经济前景产生负面冲击。咨询公司HIS预计，地产业崩盘会使得中国今年的GDP增幅降至6.6%，明年降至4.8%。

以中国的标准衡量，GDP仅增长6.6%、4.8%绝对是一件能引起恐慌的大事件。此外，中国的各项改革正在推进当中，稳定的经济增长是顺利推进改革的必要前提。

人民银行和银监会希望支持房地产市场健康有序发展的思路很明确，不过未来经济增长前景存在诸多变数，同时“信心”是影响房地产市场走势的关键因素。最新的房贷政策调整能否达到预期效果？中国会否持续推出提振房市的政策？让我们“且行且看”。