2014年四季度房地产市场将回暖？

安信证券首席经济学者高善文在《清华金融评论》第8期撰文称，现在房地产销售增速显著偏低，部分原因是银行年初收紧信贷条件对房地产市场造成抑制影响。随着银行信贷政策逐步修正，房地产销售或再次出现均值回复倾向，这也许会出现在今年第四季度。

目前存在许多看空房地产市场的观点，理由从供应过大、房价过高、企业资金链紧张到人口红利结束、城市化进程减缓等，高善文认同这些看法都存在合理基础和扎实逻辑。

但回溯到2012年上半年，这些问题当时都存在，甚至比现在更严重，当时的房地产市场确实非常低迷。为何2012年下半年以后房地产市场突然广泛回暖，量价齐升？

高善文指出，关键原因是均值回复。市场关心和讨论的这些因素会降低房地产市场的长期销售增速，但当短期内市场销售严重低于这一长期增速时，仍然会出现均值回复。2012年上半年市场销售为何严重低于长期销售增速？一是2011年货币政策严厉紧缩，二是2011年末经济增速大幅下降，三是经济下滑和货币紧缩带来市场恐慌。这些短期因素都对房地产市场形成显著抑制。2012年下半年以后，随着这些抑制因素逐步消失或基本稳定，房地产市场开始了均值回复。

他还指出，从 2002年以来房地产市场长期趋势看，销售面积增速中枢水平不断下移。这种下滑可以理解：一个产品从无到有，都会经历爆炸式增长，然后逐步回归平静的过程，表现为其市场渗透率的S形曲线。考虑到房地产市场长期下降趋势，可以把这一过程进行趋势外推。以此来看，未来3～5年，房地产销售面积可以维持的增速水平为4%～5%，新开工面积增速约为零或是负值。

高善文称，如果这个解释正确，则意味着在房地产企业意愿存货水平下降时，企业开始甩卖存货，这将导致交易量放大。

（本文编辑彭晓云，摘编自《清华金融评论》第8期“房地产市场向何处去？”）

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