孙世选:欧洲房地产PE Patron Capital的创始人谈房地产市场

文/本刊编辑 孙世选

欧洲一家房地产PE的创始人基思·布雷斯劳尔(Keith Breslauer)7月9日接受《清华金融评论》独家专访，他谈到了中国的房地产市场、欧洲和美国的房地产市场、政府对房地产市场的影响等话题。布雷斯劳尔当日还在清华大学五道口金融学院做了题为“欧洲经济环境下房地产发展的机遇”的演讲，并回答了现场观众的提问。

布雷斯劳尔在1999年创立Patrol资本（Patron Capital），他是Patron资本顾问公司（Patron CapitalAdvisers）的执行合伙人。Patron资本是一家房地产私募股权基金，主要投资于欧洲，迄今为止已在13个国家有投资，其投资组合中目前有大约400万平方英尺的不同类型的物业。Patron资本顾问公司是Patrol资本基金（Patron Capital Funds，包括Patron资本专属基金）的投资顾问。布雷斯劳尔管理着接近25亿欧元的资产，主要为美国、欧洲的机构、捐赠基金、养老金和家族办公室理财。他尤其在困境投资(distress investment)领域有丰富的经验。布雷斯劳尔也是美国哈佛商学院和芝加哥大学布斯商学院的客座教授,他每年在哈佛授课大约四到五次。

以下是此次专访的主要内容：

《清华金融评论》：对中国的房地产市场您怎么看？您的基金是否计划在中国投资？

布雷斯劳尔：短期内不计划直接在中国投资，当然我在其他市场的投资经验可以供中国投资者借鉴。我对中国的房地产市场并不非常了解，但是我认为，在分析房地产市场时，不管是分析哪里的市场，都可以在供给和需求的大框架下分析。房地产市场供给的驱动力主要包括人口增长、收入增长和就业状况等，房地产市场需求的驱动力包括购房者的融资能力、银行的行为、房屋的质量控制等。按照正确的框架分析，就能更容易地评估房价是被高估了还是被低估了。

《清华金融评论》：可是中国有强势的政府可以调控房地产市场，在这种情况下影响市场供求的因素就变了，对此您怎么看？

布雷斯劳尔：政府对房地产市场的影响在欧洲也存在，比如政府帮助确定利率、帮助确定税收政策，政府监管银行等，政府的规则影响市场。只是与中国相比，欧洲的政府对市场的影响是相对较为透明的，也是较间接的。中国的不同之处在于中国在高速地增长，中国有巨大的人口流动。理解中国巨大的人口流动，在政府认为什么具有战略上的重要性的背景下理解问题，是非常必需的。总之，不同的政府对房地产市场的影响有相同之处，但并非完全相同，也有各异之处。

《清华金融评论》：美国的房地产市场与欧洲房地产市场的主要差别是什么？

布雷斯劳尔：美国是个大市场，有很多的竞争，有很多的参与者，美国的市场尽管各个城市之间可能有很大的差异，但是在根本的规则上是类似的，不同的市场之间有较大的协同效应。而欧洲则是不同的市场有不同的规则，不仅不同的国家彼此不同，同一个国家的不同城市彼此不同，同一个城市内部的不同区域也可能不同，总体来说，欧洲房地产市场是一个相对很分化的市场。

《清华金融评论》：伦敦的房地产市场近年来显著上扬，但是很多购买者是海外投资者。您认为这对伦敦本地居民是好事还是坏事？

布雷斯劳尔：总体上应该感觉这对本地居民是坏事，普通人可能买不起房产了，同时一些房子被购买了之后空置在哪里。也许有人认为政府应该做些什么来影响房地产市场，但是政府也可能决定什么都不做。另一方面，外来需求能帮助市场复苏，并且近年来英国人口快速增长，外来的到英国工作的许多人居住在这些房子里，从这个角度看好事。

《清华金融评论》：请介绍一下您的基金的业绩表现。金融危机是否曾对您的基金的业绩带来了不利影响？

布雷斯劳尔：当前的这个基金始于2011年，预计取得22%的年度回报率，权益乘数约为1.7倍。如果从整个业务在15年的历史看，已经和正在取得大约14%的年度回报率；如果剔除金融危机期间，年度回报率为19%。金融危机确实带来了不利影响，同时，金融危机也提供了机遇，因为银行等机构在危机后廉价出售资产。

《清华金融评论》：您能否对商学院的在校生给些建议？

布雷斯劳尔：不仅仅要知道术语，还要确保在专业上真正理解要做的东西的含义。不懂就提问，不要怕提问。还要思考你所处的背景（contexts）。理解基础的概念和掌握细节是重要的，具备灵活性是重要的。

布雷斯劳尔有四个孩子，他喜欢登山，并热衷参与慈善互动。

《清华金融评论》：您如何安排您的时间去做这么多的事呢？

布雷斯劳尔：人生需要在时间有限的情况下平衡工作、家庭、健康和信仰。比如我有一次带着我的一个女儿去参加一次登山活动，在这个过程中我的女儿也为慈善事业募集了捐款，这就是同时兼顾了家庭、健身和慈善。