李万明：楼市不会崩盘未来平稳发展

 

文/本刊编辑王茅

 

地产问题一直为大家所关注，一是因为这与每个人的利益都息息相关，二是因为地产业的兴衰与总体经济走势密不可分。

 

6月13日举行的“金融大家评”第二期活动，主题为“房地产出现下滑迹象：理性回归还是暂时回调？”与会的四位嘉宾就中国房地产时局各抒己见。

 

对于中国的房地产问题，四位专家分别持有怎样的观点？请听我们逐一道来。今天与大家见面的是盛世神州基金总裁李万明先生。

 

房地产市场成交量下滑明显，会出现崩盘吗？

 

主要观点：

会出现调整，但不会出现大的问题。

 

首先，中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有非常重大的作用，是不可替代的。前几年，地产业基本上在国内生产总值（GDP）中占了20%左右的权重，如果加上相关的行业，这一比例至少超过了三分之一。在目前调整经济结构，希望找到新的经济增长点的情况下，如果把房地产彻底地扔到一边，会存在不少困难，甚至出现最近的经济增速下滑情况。

 

其次，对住房的需求依旧旺盛。根据人口、结婚和改善性需求推算，再加上城市化改造所带来的影响，预计未来10年，每年需要增加1000万套住宅，包括保障房，10年总共新建100亿平方米住宅，也就是每年接近10亿平方米，这是一个比较正常的需求。

 

 

中国房地产市场的空置率有多大？

 

主要观点：

房地产市场有一定的空置率，但是要正确地评判、正确地看待这一问题。

 

中国农村的民居很多，有人笼统地把它加在一起计算空置率，但是农村的房子出现空置是城市化的必然结果，因为农村人口要离开农村到城市去发展。部分城市存在一些空置的情况，但空置比例不是很大，正常的判断分析应该是在10%-20%之间。尽管也有调查认为商品房的空置率达到了26.3%，但是该调查的统计方式、样本点的抽取都存在一定的偏颇。

 

 

中国房地产市场未来前景如何？

 

主要观点：

地产业会健康平稳地发展。

 

首先，从政府层面看，新一届的政府调控会更加合理，中央的精神三中全会以后就已经确定了，是市场占据主要地位，当然保障性住房是政府负责。对于不同的区域，会采取不同形式进行合理调控，政府不再过分地强调行政干预一刀切，有些城市已经逐渐地对限购政策进行了调整。对于房价上涨过快或者比较快的地区，政府也会有办法应对。

 

其次，从货币层面看，央行不会像以前那样采取过度刺激的货币政策，但是微刺激还是需要的，已经采取了定向降准举措。购房按揭问题，也已经引起重视，要站在政治的高度，给予支持，未来有可能会对首套房，真正的刚性需求、真正的消费采取特殊的政策，使得这一部分的按揭，银行更愿意做。可以采取的措施有定向降准、贷款利率调整、优惠等。

 

第三，从房价层面看，如果房价快速增长，会影响城市化人口的转移。房价也不会持续下跌，否则会影响中国的经济发展、会影响民生，国家已经多次针对经济下行过大采取了一些措施、出台了一些政策。

 

注：四位专家已先后就地产时局发表了独到观点，本次【金融大家评】专题至此告一段落，谢谢大家的关注。