【金融大家评】王刚：发展REITs让多方受益

文/本刊编辑王茅

地产问题一直为大家所关注，一是因为这与每个人的利益都息息相关，二是因为地产业的兴衰与总体经济走势密不可分。

6月13日举行的“金融大家评”第二期活动，主题为“房地产出现下滑迹象：理性回归还是暂时回调？”与会的四位嘉宾就中国房地产时局各抒己见。

对于中国的房地产问题，四位专家分别持有怎样的观点？请听我们逐一道来。今天与大家见面的是北京信博东方投资管理有限公司总裁、创始合伙人，清华房地产校友会、中房协金融委员会副秘书长王刚先生。

 

这些年来，中国房地产行业总体表现如何？

看图说话：

从“2008-2014年房地产总体情况”图表中可以清晰地看出，中国房地产市场的销售面积和销售额节节攀升，并都在2013年达到了峰值。

今年和去年的房地产市场表现似乎差别很大，您能具体说说地产市场近期的情况吗？

看图说话：

可以主要关注四个图表，分别为全国房地产开发企业土地购置面积增速、全国商品房销售面积及销售额增速、全国房地产开发企业本年到位资金增速，以及房价同比涨幅增速，从中可以清楚地看出2013年1月到2014年4月地产市场的变化情况。

2013-2014年4月房地产行业运行数据

您对房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）情有独钟，能说说它的特点吗？

主要观点：

REITs分为三类，专门投资于出租型物业的“权益型REITs”、专门投资于房地产抵押贷款的“抵押型REITs”，以及既投资房产又投资抵押贷款的“混合型REITs”。一般的REITs指的是“权益型 REITs”，具有如下特点：是拥有和管理商业房地产的公司；作为公司（Corporate）或者商业信托（Unit Trust）注册；需要将90%以上的收入进行分配；一般可以在公司层面免税，直接传递给股权持有人。

 

中国发展REITs有哪些意义？

主要观点：

首先，扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。

其次，通过REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、私募和公募基金公司等的综合竞争力。

第三，为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。

第四，为房地产行业的发展提供新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。

 

发展EITs对中国老百姓有什么好处？

主要观点：

发展REITs，对老百姓很有帮助，增加了他们的投资渠道，倘若有了REITs产品，老百姓对余额宝、国债此类产品的需求会出现下降，REITs将散户的份额攒起来，去买商场（或者公寓、写字楼），让专业的人来经营、打理，老百姓每年都会享受分红收益，将来处置资产时，股权溢价增长部分也可以享有，这样老百姓就没有必要自己去炒商铺、炒房了。

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