2015年房地产市场展望：继续调整拖累经济增长

文/摩根大通首席中国经济学家和大中华区经济研究主管朱海斌

预计房地产市场将继续调整。总体而言，供过于求的局面依然存在。此外，房地产投资增速将进一步降温，这将继续拖累经济增长，并影响相关行业（包括钢铁、水泥和家具）的土地销售收入和需求。预计2015年政府将继续放宽房地产政策，以延缓调整步伐。

近日，国家统计局发布了12月的70个城市房价指数。与11月相比，66个城市新房价格下降，3个城市持平，1个城市（深圳）上涨。即12月94.3%的城市房价环比下跌，比11月微降，但仍是自2011年1月开始统计此组数据以来第4次出现下跌城市高占比的情况。 平均而言，全国房价12月延续11月下降趋势，环比下降0.4%。

与一年前相比，12月有68个城市房价下跌，该数值与11月相同。是自2011年1月开始统计此组数据以来下跌城市占比最大的一次。只有2个城市房价高于去年同期。

下面是一线城市房价变化情况：北京 （12月同比下降3.4%，而11月同比下降2.6%），上海（12月同比下降4.4%，而11月同比下降3.5%），广州（12月同比下降4.8%，而11月同比下降3.8%），深圳（12月同比下降1.3%，而11月同比下降2.0%）。平均而言，全国房价12月同比下降4.5%，高于11月的降幅3.7%。

根据搜房网本月早些时候发布的数据，全国房价12月环比下跌0.4%（而11月环比下跌0.4%），同比下跌2.7%（而11月同比下跌1.6%）。这是2012年6月以来第8次环比下降，与国家统计局的数据吻合——房价持续下跌，但环比跌幅收窄。在搜房网调研的100个城市中，12月 70个城市房价下跌（环比）（而11月76个城市房价环比下跌）。

同时，最新数据表明：在11月底政策利率下调，以及年底开发商为完成年度销售目标而促销的双重因素驱动下，12月房地产市场活跃度提高。进入1月后，大城市房地产销售活动不如前两个月活跃。

2015年房地产市场展望

预计房地产市场将继续调整。总体而言，供过于求的局面依然存在，但由于2014年新房开工数和土地销量下降， 2015年供应量增幅将有所降低，供过于求的局面将略有改善。预计2015年新房销售将与2014年持平，全国房价将下降 2-3%（即房价从峰值到谷值之间的调整幅度为5-10%）。此外，房地产投资增速将进一步降温，预计将下降至2015年的 6%，这将继续拖累经济增长，并继续影响相关行业（包括钢铁、水泥和家具）的土地销售收入和需求。

在摩根大通的基线假设下，预计2015年政府将继续放宽房地产政策，以延缓调整步伐，并可能采取降低贷款利率（由于降息），增加税务刺激，降低刚需房贷申请难度，放宽第二套房首付要求（目前最低为60%）。结果，由于供过于求，房地产市场仍将继续调整，但调整幅度可能趋缓，由于政策变化，房价可能在2015年下半年趋稳。

需要强调的是，2015年的两大风险因素：

1. 商业地产，占房地产总投资的25%， 2015年可能面临调整。2010年起，住宅和商业地产在建房屋面积与已售房屋面积的比值均明显提高。2014年迄今，住宅地产投资从2013年19.4%的增幅降至 10.5%，同期商业地产投资增速从30.9%降至22.7%。尤其是2014年下半年写字楼投资再次意外加速。因此，商业地产可能是今后几年率先走软的领域。

2.尽管认为2015-2016年不会征收房地产税（或在上海和重庆的基础上增加新的试点城市），但很可能将在2015年开始法律程序，房地产登记将于2015年3月1日开始。市场情绪可能受到该政策变化的影响，对房地产交易和房价变化的影响具有不确定性。