进一步改革完善商品房预售制度｜宏观经济
by 清华金融评论 2024-11-12 09:07:57
房地产业是我国重要的支柱产业，促进房地产业平稳健康发展，是推进中国式现代化的内在要求。我国房地产业已进入新的发展阶段，新发展阶段呼唤发展新模式。本文先分析了我国为何偏爱“期房预售制”，指出“期房预售制”隐藏和诱发风险隐患，认为应推动“期房预售制”向“现房预售制”转型，并在此基础上呼吁加快推动实施“现房销售制”。
房地产业是我国重要的支柱产业。促进房地产业平稳健康发展，是推进中国式现代化的内在要求。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高负债、高杠杆、高周转）发展模式日渐暴露其弊端，对推动房地产高质量发展带来严重掣肘。房地产发展新阶段呼唤发展新模式。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）提出，“加快构建房地产发展新模式”“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。这意味着，加快构建房地产发展新模式，需建立完善与之匹配的融资、销售、财税、土地等基础性制度，为其提供强力支撑。其中销售制度处于枢纽地位，它上联房地产开发企业（以下简称房企）融资和银行开发贷款，中联预售资金监管和使用，下联购房者按揭贷款和权益保护，是基础性制度安排中的重中之重。《决定》之所以特别强调改革商品房预售制度，其根本原因就在这里。
发展新模式呼唤销售制度变革
近年来，随着房地产市场供求关系发生重大变化，我国房地产业已进入新的发展阶段。新发展阶段呼唤发展新模式。2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，2022年和2023年中央经济工作会议对此的表述是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”和“加快构建房地产发展新模式”。从“探索”到“推动”再到“加快”，蹄疾步稳、有序推进。
《决定》沿用了2023年中央经济工作会议的表述“加快构建房地产发展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相关基础性制度”一语，而《决定》提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，则聚焦靶心、精准瞄向“相关基础性制度”中最关键、最核心的融资和销售两大目标。
我们知道，商品房销售制度包括商品房预售制度和商品房现售制度两大部分。商品房预售制度是指将规划拟建或在建的商品期房作为标的物，确立房企与购房者交易关系，并向购房者收取首付款（或定金）的销售制度。商品房现售制度是指将建成完工后的商品现房（或二手房）作为标的物，确立房企（或卖方）与购房者交易关系的销售制度。由于在该制度下，买卖双方“一手钱一手货”，所见即所得，因此人们将其称之为“现房销售制”。
商品房预售制度根据其商品房交付前后预售房价与首付款差额的付款方式安排不同，又可具体细分为以下两种模式：
一种是购房者预交首付款后，即借助住房金融系统，通过适当的制度安排，同时办理房企预售房剩余价款（预售房价与首付款的差额，下同）收取和购房者住房按揭贷款手续（需要在长达数十年的约定期限内分期偿还银行按揭贷款）。在这种模式下，由于房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续的办理，是以购房者需要一个3到5年的漫长等待过程的“期房”（涉及远期合约）为前提条件的，故将这种销售模式称之为“期房预售制”。我国现行的商品房预售制度实行的就是该模式。
另一种是购房者预交首付款，待商品房完工交付后，再借助住房金融系统，通过适当的制度安排，同时办理房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续。在这种模式下，由于房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续的办理，是以购房者得到合乎承诺条件的“现房”为前提条件的，故将这种销售模式称之为“现房预售制”。遗憾的是，我国几乎从未实行过该模式。
我国为何偏爱“期房预售制”
如前所述，我国现行的商品房预售制度实行的是“期房预售制”，而非“现房预售制”。我国之所以对“期房预售制”偏爱有加，其实也是一种无奈选择—为了有效破除住房商品化初期房源供应和开发资金“双紧缺”瓶颈。我国自1998年住房商品化启动迄今长达20余年的时间里，由于城镇化加速推进、家庭小型化、土地要素市场发育不成熟等原因，商品房市场一直处于供不应求状态，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求关系出现由紧转松迹象，这种状况才有所缓解。
众所周知，房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、建设周期长、资金周转慢，“期房预售制”无疑是根本破解开发资金约束难题的有效途径。事实上，偏爱“期房预售制”不仅符合房企的融资需求，而且也合乎购房者的现实需要。因为在供不应求伴随房价上涨预期的特定条件下，“通过预售锁定价格要比购买现房节省资金”确实可以给购房者带来实实在在的好处。房企融资饥渴症、购房者心理预期，叠加房地产金融属性，久而久之，“期房预售制”便陷入路径依赖和锁定效应怪圈，以致进入房地产发展新阶段，也难以抑制其惯性冲动，这也即《决定》不得不提出对其进行调整的原因所在。
不过，偏爱“期房预售制”也是有代价的。只不过这种代价要么被快速发展阶段的房价上涨预期所掩盖，要么推给社会最终由购房者承担。在“期房预售制”下，对于购房者而言，将来房屋交付时是否合乎预购时的承诺条件，还存在很多变数—购房者几乎为此承担了烂尾、货不对板、延期交付等全部风险。与此不同的是，在“现房预售制”下，则相关风险能够被购房者自主锁定。因为只有购房者得到合乎承诺条件的现房后才可办理房企预售房剩余价款收取手续，否则还有“退货”的机会。就此而言，前者重于房企融资功能而轻于购房者权益保护，而后者则做到了两者间的统筹兼顾和利益平衡。
偏爱“期房预售制”的结果，诱使其成为房地产“三高”的帮凶。美国著名经济学家斯图尔特·迈尔斯曾对此有过形象的描述：有形资产在破产后容易转让，无形资产则难以转卖，因而资本密集企业破产成本低，无形资产密集企业破产成本高，导致前者的最优负债率高于后者。而房企的基本特征又使其最优负债率高于其他行业，尤其是在房价预期上涨期间，提高负债率成为房企提高投资回报率的最优路径。这也即米勒－莫迪利亚安尼模型所表达的 “企业资本结构影响企业总价值， 负债经营能够为企业带来节税效应”的基本涵义。“期房预售制”无疑为房企加杠杆打开了方便之门。
据国家统计局公布的数据显示，我国商品房预售面积(“期房预售制”)占总销售总面积的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分别达到87.9%、89.8%和89.6%。房企通过“期房预售制”获得购房者购房价款，成为它们的零成本开发资金，大大降低了房企的自有资金门槛，这在客观上对房地产“三高”又起到了推波助澜的作用。
可见，构建房地产发展新模式，寻求房企融资与购房者权益保护两者间的平衡点，为房地产降“三高”，应从改革现行商品房预售制度做起，尽快创造条件实现“期房预售制”向“现房预售制”转型，最终取消“期房预售制”。与此同时，还应积极推动实施“现房销售制”，加快形成“现房预售制”和“现房销售制”啮合互补、协同发展的新格局。
“期房预售制”隐藏和诱发风险隐患
不可否认，实行“期房预售制”对于有效筹集房地产开发建设资金，促进房地产市场快速发展确实起到了重要的支撑作用，但也由此隐藏和诱发诸多风险隐患。这里的隐藏风险隐患，是指被房地产黄金时代持续上涨的房价预期所掩盖的风险隐患。随着近年来我国房地产市场步入调整期，这些隐藏的风险隐患才被逐渐暴露出来。我国学术界有关房地产“灰犀牛”的诙辞并非空穴来风，“期房预售制”的“催化”作用难咎其责。
其一，唤醒“灰犀牛”。2020年以来，从福晟、泰禾、华夏幸福，到恒大等标杆房企，均不同程度地出现了债务危机，导致不少楼盘出现“烂尾”风险，并波及金融系统引发土地开发贷款、住房开发贷款和个人按揭房贷风险。为了及时防范和化解这些风险，整个社会都为之付出了沉重代价。部分房企的“暴雷”已经证实，在“期房预售制”下，稍有不慎，就有可能唤醒“灰犀牛”。因为“灰犀牛”的酝酿和积聚，在很大程度上就直接或间接地源自“期房预售制”。
其二，扰乱市场秩序。“期房预售制”是催生不具备资质的开发商的制度性诱因。在房地产黄金时代巨大利益的诱惑下，一些不具备资质的开发商通过挂靠房企获得后者的信用和资质条件从事房地产开发，房企也通过收取不菲的挂靠费而迅速扩大其收益渠道。一旦出了问题（如房价下行），那些不具备资质的开发商不会、也没有能力承担责任，由于它们并非真正意义上的市场主体，相关遗留问题自然也就甩给了被挂靠房企，给后者的声誉和财产安全带来重大损失。这表面上看似管理问题，而实质上则是“期房预售制”下利益诱惑的导火索问题。即使在所谓的“暴利”时代，仍不乏拿钱跑路的案例，严重扰乱了房地产市场秩序，更有甚者，还会由此诱发社会不稳定因素……
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文章来源丨《清华金融评论》2024年10月刊总第131期
编辑丨王茅
责编丨兰银帆