变相房地产税？业主需要为房屋养老金额外交钱吗？｜宏观经济

文/《清华金融评论》兰银帆

住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）宣布了一项重要决策：将在全国范围内选取22个城市试点建立房屋养老金公共账户。这举措引发了业界的广泛关注。用不用交钱？是不是“变相房地产税”？本文将对这些问题进行梳理解答。

房屋养老金制度是什么？

“房屋养老金”并非新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。该制度指为房屋提供全生命周期安全保障的一种资金管理制度。通过设立公共账户和个人账户，旨在为房屋的日常维护、大修、改造等提供稳定的资金来源，确保住房的安全与宜居。

房屋养老金的资金来源主要分为公共账户和个人账户两部分。资金如何使用的问题我们来举例说明，个人账户资金包括小区日常维修和共用部位、设施设备的更新改造，如小区电梯或者楼道灯等共有部分坏了使用个人账户资金维修；公共账户资金包括土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金，如重大自然灾害如地震台风等造成的损害，或重大隐患的部分资金就需要从这里出。

业主需不需要额外交钱？

目前官方公开表示不需要再额外交钱。此次的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道。

而个人账户部分，按照目前的制度设计，个人缴纳专项维修金进入房屋养老金的个人账户，相当于在购买商品房或者房改房时业主就已经按建安成本一定比例预缴过了。

而该制度也不是网传的“变相房地产税”，房地产税是财产税，而是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户，且个人的账户已经通过上述方式建立起来，此次房屋养老金制度建设的重点是公共账户。

该制度是利是弊？

当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

对于老百姓而言，房屋养老金意味着部分维修费用将由公共账户承担，从而减轻经济负担。但问题也随之显现，房屋养老金涉及大量资金，如何确保资金的透明度和有效监管是一个亟待解决的问题。如果监管不力，可能导致资金被挪用或滥用，所以公共账户管理亟待明确。而后续实施效果如何也是一大关注重点，该制度实施需要各地政府、物业公司、业主委员会等多方协调配合，而部分物业公司在过程中能否作为真的很难说。下一阶段重点应放在房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督的问题上。

责编丨王晗、兰银帆

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