央行降息 房地产“自作多情”？

文/《清华金融评论》 邢缤心

央行降息，给低迷的房地产注射了一针“兴奋剂”。

11月21日下午，中国人民银行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通知，其中五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。

降息后，中原地产随即针对全国近40个城市的看房量进行跟踪统计。调研数据显示，主要城市客户看房量均有明显上涨，主要城市看房咨询量环比上周上涨均在50%以上。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。

而且，在某些地区“日光盘”再现。11月22日，深圳出现了三个“日光盘”，据中介机构统计，参与上述三个楼盘开盘的购房者超过5000人，当日推出的1500多套房源几乎被抢购一空，深圳楼市出现久违的“疯狂”。

由于11月22日和23日不是A股交易日，所以，A股市场的房地产板块到了11月24日才等到“表现”的机会。

数据显示，11月24日当天，房地产板块大单资金累计净流入329030.99万元，当日成交额共计5263955.1万元，板块大单资金净流入率为6.25%，在28个申万一级行业中位居第三。

板块内可交易的135只个股中，共127只实现上涨。北辰实业、嘉凯城、泛海控股、保利地产、泰禾集团、招商地产、华发股份、上实发展、首开股份、格力地产、中航地产、陆家嘴、中南建设等个股涨停。

降息，成了房地产的一次“狂欢”，一针“兴奋剂”。但是，如果把这次降息理解成救市那可就大错特错了。

近几个月以来，包括GDP增速、PMI在内的一系列宏观经济指标均处于阴跌之中，经济下行压力较大，与此同时，CPI和PPI持续低迷，使得降息既具备了必要性，又具备了可能性。结合前几日出台的“融十条”，此次降息可以说是中央打出的“组合拳”，其政策目标是发挥基准利率的引导作用，有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，促进实际利率逐步回归合理水平，缓解企业融资成本高这一突出问题。

但不管怎么说，房地产都是一个利率敏感行业。降息对房地产行业来说，降低了购房者的按揭成本，同时，也使开发商降低融资成本，缓解资金压力，或许还会将影响其定价策略。

不过，对于目前首付动辄就要几十万、上百万的房子来说，降息的作用显得太过杯水车薪了。有人算了一笔账：降息后，5年以上贷款基准利率为6.15%，相当于降息前的9.4折，有助于降低购房成本。如果20年期100万元商贷按等额本息法还款，执行降息前的贷款基准利率，则月供需7485元，而执行降息后的新基准利率，则月供需7251元，每月减少234元，合计少付5.6万元。

所以，当前房地产市场的根本问题不在于降息与否，而在于高企的房价和同样高企的库存，房地产行业进入长周期的深度调整，这恐怕已经成为越来越广泛的共识。

瑞银中国首席经济学家汪涛认为，中国正处在房地产行业下滑时期的一个转型和调整。由于房地产行业将进入一个比较长时期的深度调整，其所造成连锁反应的影响会继续表现出来，所以即使政策不断给予支持，整体经济增速还是会逐步下降，但仍然会是一个软着陆的态势。

汪涛表示，本次房地产的下滑不同于以往，本轮调整主要因为新增住房供给超过了内在需求，库存高企、建设体量大，支撑投资性需求的诸多因素正在消退。与此同时，一二线城市与三四线城市的供求错配。已出台的一些政策调整能起到缓和市场调整的强度，但改变不了房地产市场步入下行通道的趋势。

举个例子：中原地产研究部数据显示，截至11月10日，上海住宅库存量为1346.9万平方米，达历史新高。一线城市尚且如此，更何况二三四线城市。

最后套用股市的一句话：地产有风险，入市需谨慎。