以房养老是解决我国养老问题的重要手段

中国人民银行金融研究所披露的信息显示，我国养老金替代率已经从2000年的70%降至2020年的41.3%；根据国际劳工组织发布的《社会保障最低标准公约》，养老金替代率的警戒线是55%，低于警戒线则老年群体的退休后生活质量将显著下降。此外，随着中国逐渐步入人口老龄化“高原区”，第一支柱（公共养老金）的收支平衡压力逐步增大，未来预计第一支柱替代率将下降到20%，这意味着老年群体在退休前拿1万元/月，退休后的养老金水平约为2000元/月，有的地区甚至有可能领不上公共养老金；第二支柱（企业年金）覆盖人群有限，以企业年金、职业年金为核心的第二支柱覆盖面仅占城镇总就业人口的5.9%，渗透率仍有待提升；第三支柱（商业养老保险）市场认知不够，“既然有养老金，再买养老保险是白费钱”的观念在老年群体中深入人心。因此，如何让老年群体安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，成为全社会需要共同面对的社会性问题。

根据《中国养老金融调查报告（2022）》的调查数据显示，我国老人养老储备总体呈现“储蓄少、房产多”的特征，近87%的被调查对象持有1套或以上的房产，但有近72%的被调查对象的养老财富储备在50万元以内，近45%的被调查对象的养老财富储备在30万元以内。可以看出，房产已然是我国老年人养老储备的重要资产来源。

以房养老是基于生命周期理论，充分发掘不动产资源的余值，将老年人身故后遗留房产的巨大价值提前变现到生前使用，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，在个人家庭生命周期中予以最优化配置，以对家庭养老保障事宜发挥相应的作用。在目前“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状下，很多老年人拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁，打通国内以房养老业务模式存在一定的现实意义，而在西方国家已流行多年的以房养老模式及我国近年来部分金融机构的探索经验都具有一定的参考借鉴意义。

以房养老的国际经验

以房养老国际上通常称作住房反向抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称“HECM”)，指一定年龄的老年人，以自身拥有独立产权且正在居住的房产作为抵押，在保留继续居住权的同时，从贷款机构获得贷款并主要用于其居家养老的一种融资工具，所贷资金一般在老年人离世或搬离合约房产后通过住房变现进行清偿。住房反向抵押贷款制度最早萌芽于荷兰，成熟于美国，后在加拿大、德国、新加坡、日本等许多发达国家逐步发展。住房反向抵押贷款制度可以为养老提供充足的现金流，成为西方国家以房养老实践中最受欢迎、使用最广泛的一种以房养老方式。现以美国为例来分析境外住房反向抵押贷款的业务模式。

美国的反向抵押贷款业务发端于上世纪六七十年代，1989年美国通过《住房和社区发展法案》(Housing and Community Development Act of 1987)，该法案授权由联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称“FHA”)为HECM建立联邦抵押贷款保险计划，此后HECM开始稳步发展。2000年-2008年，随着婴儿潮接近退休年龄和房地产市场繁荣使得HECM快速增长，2008年金融危机以后，房价的调整使得HECM出现了调整，近几年，随着美国房地产市场的复苏和老龄化的快速上升，HECM数量又开始回升。截至2022年末，HECM的总规模约800亿美元。

美国HEMC的主要有以下特点：

1.贷款条件严格。借款人必须年满 62 岁，抵押的房屋必须是借款人的主要住所，住房无贷款或贷款余额较低以至于通过HECM贷款可以先行偿还。

2.贷款方式灵活。借款人可选择一次性支付、每月支付、在一定信用额度内按需提取或上述支付方式的组合，可以选择固定期限支付或按生存期支付，利率方面可以选择固定利率和浮动利率。

3.对借款人利益严格保障。（1）贷款可提前偿还，贷款结束时房屋卖价高于应偿付的贷款本息时，贷款人必须将差价返还给借款人或其继承人。（2）FHA将为贷款人和借款人提供双向保险，即当贷款届满时，如果因为借款人长寿、住房价格下跌、或浮动利率情况下利率上升等导致贷款本息累计超过住房价值，差额由FHA保管的保险基金予以补偿，不得向借款人追索超额部分，另一方面，如果借款人选择定期支付，在贷款合约存续但贷款人破产，由FHA向借款人提供相应的定期支付。FHA对保险收取保险费，包括两个部分，一是一次性按住房评估权益的2%的前端收费，下限为2500美元，上限不超过6000美元，二是每年按贷款金额的0.5%收取的持续收费。FHA主要通过两个手段来控制风险，一是保险限额，比如对任意价值住房，目前的贷款金额最大不超过108.93万美元，其次，FHA会根据预期贷款到期日住房价值的当前贴现值来确定最大贷款比率（Principal Limit Factors，简称“PLF”），贷款年龄越小、利率越高，最大贷款比例越低，比如最新的PLF的水平如下表所示。（3）通过强制咨询保护借款人利益。在贷款存续期，借款人还需要正常缴纳房产税、房屋保险费，如果借款人未能按时缴纳可能会造成违约并丧失抵押赎回权。为避免贷款机构误导性宣传带来的伤害，申请者在申请贷款前必须向核准的咨询机构进行咨询，以便让老年人能够真正理解产品的注意事项及相关信息。

4.第三方机构专业服务发达。住房反向抵押贷款申请提出后，贷款机构会委托独立评估机构进行房屋调查和价值评估，委托房屋产权调查公司办理房屋权属调查并出具产权保险保单、办理抵押登记手续等。为保护贷款人利益，FHA对各项专业服务制定了收费标准，上述费用通常2000美元左右。

政府介入并多方位提供强力支持是HECM发展的关键。不仅美国如此，其他诸多国家也是如此。比如韩国政府推出了住宅金融公社担保机制（由住宅金融公社接受借款人抵押，并向金融机构提供保证担保，住宅金融公社最终承担了房产贬值或申请人长寿风险）；新加坡政府则直接以政府名义推出房屋契约回购计划（Lease Buyback Scheme），由政府建屋发展局（HDB）向62岁以上老人回购组屋房屋契约。

我国以房养老的现状

境外住房反向抵押贷款制度引入我国后，从2003年起就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念。目前已分别在银行及保险公司有过业务尝试，但业务发展情况却并不乐观。

（一）银行版“以房养老”尝试

2011年11月，中信银行率先在国内试点“养老按揭”贷款业务，贷款人条件为年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人，老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套用于抵押的房屋必须产权明晰且可依法上市交易，如抵押房屋属于抵押人与他人共有还须共有权人同意，且房屋抵押期间不得转让、赠与、办理继承等。贷款额度方面，最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付不得超过2万元。贷款期限为固定期限，最长十年。若到期后不能偿还本金，所抵押房产将被处置，所得资金偿还银行贷款。

由于这种贷款模式为固定期限，且贷款对象需有多套住房，因此并不是真正意义上的以房养老。此外，反向抵押贷款相较于传统贷款业务会更加复杂，流程也相对繁琐，往往涉及房产价值评估、房产权属关系调查、房产抵押登记或房产过户、客户家庭关系调查、遗嘱公证等多个重要外部环节，业务落地周期长，有效落地率低。加之“以房养老”诈骗多发，国土房管部门对于“以房养老”涉及的房产抵押及过户等业务办理都持谨慎态度，存在一定的登记办理障碍。上述因素制约了其规模化发展，几经尝试最后不得不放弃此项业务。

（二）保险版“以房养老”尝试

真正的以房养老必然会涉及到保险和精算，保险公司开展以房养老业务具有一定天然优势，并且在政策方面也得到了一定的支持。2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次提出住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，原保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从2014年7月起在北京、上海、广州、武汉等4个城市开展“以房养老”保险试点，试点时间为期两年，正式拉开了“以房养老”在我国探索和尝试的序幕。2016年7月，试点到期后延长，并将范围扩大至各直辖市、省会城市及江苏部分地级市。2017年7月，国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，支持商业保险机构开展反向抵押保险业务，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率。2018年7月，银保监会发布关于《扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险在全国范围内推广。

2015年3月，幸福人寿推出的首款以房养老保险产品“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。2019年，人保寿险推出名为“人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险”的同类产品。上述两款保险产品较为类似，均主要面向60周岁至85周岁之间的老年人，基本养老保险金额基于所抵押房屋的评估价值（保险公司与投保人共同选择评估机构），并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素确定且后续不能变更，在办理完毕房屋抵押登记手续和相关文书的公证手续后，保险公司按月给付养老保险金，老年人需要配合定期生存调查，所需承担的费用包括因承保管理应承担的费用（房屋评估、抵押、公证、律师等费用的50%以及每年1000元的保单管理费，从领取的养老保险金中扣除）、累积计息的费用（已支付的保险金额和延期年金保费及其利息累积值，无须现金缴纳，通过费用账户记载）、退保手续费（如第六个保单年度及之后退保则无此手续费）及其他可能发生的费用。保险公司在老年人身故后进行抵押房屋的处分工作（如涉及夫妻双方将共同拥有的房屋抵押办理保险的情形的，在被保险人皆身故后方行使处分权）。

截至目前，全国范围内仅有上述两款产品，签约数量和承保数量只有200单左右。幸福人寿2022年底公开披露数据显示，其开展该项业务七年以来，共为146户家庭中的213位老人累计发放养老金8000余万元，参保客户平均年龄71岁，人均月领取养老金近8000元。而人保寿险由于业务发展不及预期已暂停该项业务。

（三）制约以房养老的主要原因

受传统观念的影响，大部分国人仍认为房屋作为家庭最主要的财产应该由子女等后辈继承，这种观念决定了以房养老可能更适合于那些无子女的孤寡老人，因此反向抵押贷款业务是一个相对小众的业务模式。除此之外，还有以下几个方面的原因制约了该业务的发展。

一是缺乏政策性保险使得产品缺乏吸引力。该等业务风险因素复杂，比如客户长寿风险、房屋产权或继承纠纷风险、房价走势风险、利率风险等，在缺乏政策性保险支持的情况下，金融机构只能通过压低信贷额度以提高抵押率的方式来控制风险，这使得借款人对房屋净值利用的比例偏低，业务吸引力大大减弱。比如在“人保寿险安居乐”产品中，保险公司提供的信用额度仅为基于所抵押房屋的评估价值并在考虑抵押房屋的折扣等因素后确定的有效保险价值的10%，且每年保单年度最多支取一次，每次支取金额最高不超过10万元，大大低于美国HECM的水平。此外，城镇国有土地使用权70年产权问题，虽然《民法典》已规定期满自动续期，但“自动”并不意味着“无偿”，续期费用对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。二是现有金融产品在法律合同层面出现“房产抵押”、“养老借款”等字眼，老年群体从情感层面容易产生抵触情绪，进而极大制约了相关产品的市场普及。三是借款人身故后，房产处置往往由保险公司负责，需要将住房过户到保险公司名下才能处置，处置效率较低，并且在处置过程中，如果住房价值高于贷款偿还额，住房可能贱卖使得借款人的利益得不到保障。四是业务复杂，流程也相对繁琐，缺乏专门的服务机构，展业成本高。

引入普惠养老服务信托推动以房养老发展

（一）信托参与养老服务的优势

信托行业作为资产管理行业的重要组成部分，与银行、证券、保险并称为金融业“四大支柱业务”，对其他金融行业具有不可或缺的互补功能，并基于信托财产独立性及信托分配安排的灵活性等制度优势产生了一定的市场竞争力。尤其在养老服务市场中，老年人对财产安全性、养老品质及财产传承安排的特殊需求，与信托依赖其本源业务所衍生的特殊服务属性以及多年积淀下来的资产管理能力具有一定的匹配度，为信托参与养老服务提供了可行性。近年来，监管部门不断引导信托公司发挥信托制度优势，丰富信托本源业务，在《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》中明确了提出信托三分类的标准及具体要求，其中资产服务信托的业务模式为信托公司开展养老服务信托提供了合规的展业路径。

（二）普惠养老服务信托的业务模式

结合现行法律法规、监管规定及信托操作实践，初步设想的信托架构主要为资产服务信托。结合客户的具体需求及方案设计，整体法律架构可能涉及多种信托类型——“担保品服务信托”、“家族信托/家庭信托”（视金额）、“公益/慈善信托”等安排。

普惠养老服务信托模式下，有养老需求的老年人以名下房产设立财产权信托，将房产过户至信托公司名下并向保险公司/商业银行申请反向住房抵押保险/贷款。贷款存续期间，业务模式侧重于“担保品服务信托”性质，通过指定银行作为信托第一顺位受益人（即贷款清偿完毕之前，房产变现后优先偿还贷款）的方案设计，优先保障保险成本/贷款债权清偿。房产变现并偿还保险成本/贷款后，基于赋予老年人生前安排身后事的主动权考虑，可视剩余金额（如有）设置“家族信托/家庭信托”性质的业务安排，由老年人提前安排其传承需求的子女作为第二顺位受益人，按信托安排向传承对象进行分配。特殊情况下，如老年人不存在传承安排的需要，也可将第二顺位受益人的安排变更为“公益/慈善信托”目的的相关安排，指定受托人将剩余信托财产用于公益慈善目的。

（三）普惠养老服务信托解决的问题

这种业务模式通过信托设计保证了HECM的实质特点。将老年人的房产由抵押物变为信托财产，形成了与原产权人的权属隔离，通过信托受益人顺序的设定继续保障债权人的优先受偿权，另一方面，基于《民法典》居住权法律关系的设置，设定老年人的居住权，可以保障老年人仍居住在自己的住房里，不受房产产权变动的影响，消除其心理顾虑。

此外，引入服务信托参与反向住房抵押贷款业务，还可以解决以下问题。一是可以提供“有温情”的养老服务。“以房养老服务信托”模式，改善了底层产品的法律关系，将基于抵押权而设立的信贷法律关系转变为信托关系，将老年人的房产由抵押物变为信托财产，迎合了老年群体的情感需求。二是提供“定制化”的代际传承安排，引入信托可以弥补银行贷款产品和保险产品无法解决的身故后资金长期分配或特殊处理等安排。三是可以提高住房处置效率，保障委托人权益。在贷款结束时，住房是信托财产，信托公司可以根据信托合同约定对房产直接进行处置，无需抵押过户等相关手续，大大提高处置效率，另一方面，信托公司作为独立第三方，对委托人和受益人负有信义义务，能够最大程度保障处置过程的公平合理。四是可以提供专业服务，信托公司基于信托架构安排同时享有的受托人身份和产权人身份，一方面可一定程度上协助银行或保险公司完善资产尽职调查、老年人生存调查、房产日常管理监督等管理事项，降低其管理成本。

（四）现实障碍

一是信托财产登记制度尚不健全。信托财产登记是为了有效平衡各方利益和更好地识别信托财产，使交易第三人了解交易财产的信托性质和受托人的权限范围。我国《信托法》规定，委托人以法律规定应办理登记手续的财产设立信托时，应该办理信托登记手续，确认财产的转移，信托方能生效。由于我国信托财产登记制度一直未能落地，信托财产只能登记到信托公司名下。在以房养老业务开展过程中，老年人只能将房产过户登记到信托公司名下。由于房产登记信息外观上无法与信托公司固有财产有效区分，可能面临与信托公司固有财产混同的问题和风险，老年人可能很难放心将其个人所属的房产直接过户到信托公司名下，信托财产独立性的制度优势也难以有效发挥。

二是信托配套税制缺失。我国的税务实践中对信托业务缺乏配套税制规定，对民事信托业务中委托人、受托人以及受益人之间发生无对价的形式财产转移仍按照一般经济活动的税收规则处理，导致信托设立时的财产交付时“视同交易”，因而产生额外征税问题。房产转让价格一般按照市场公允价格进行核定，一方面客户需要基于房产增值部分缴纳个人所得税、增值税（包括增值税附加税费）、土地增值税（如转让非70年产权的房产），另一方面受托人需要基于房产价值缴纳契税。虽然根据房产性质、持有年限、房屋所在地政策不同可能会有一定程度的差异，但整体税收成本相对较高。按照一般情况测算，交易双方综合税负约为房产市值的14%-35%之间（税负将根据持有房产类型、时长、地方政策浮动）。

关于信托公司开展普惠型养老服务信托的建议

（一）加强政府统筹推动，深圳作为试点先行先试

从美国反向抵押贷款模式成功经验可以看出，政府的参与和支持在业务发展过程中起到了重要的、不可替代的作用，通过在立法、保险、保护消费者权益等方面提供强有力的保障措施可以不同程度上打消各类市场参与主体的顾虑，推动业务模式迅速落地和推广，并有效监督其市场运行效果。

在国家养老战略的大背景下，深圳，这个以年轻著称的城市正在未雨绸缪积极“备老”。2021年底，首批全国试点的四只养老理财中有两只在深圳落地，深圳成为养老金融战略的试验场。深圳市先后出台了《市人大常委会关于构建高水平养老服务体系的决定》和《深圳经济特区养老服务条例》等一系列养老领域的法规政策，在养老领域的探索有了较好的基础。因此，建议深圳市政府先行先试，建立相关政府机关和监管部门的沟通协调机制，探索建立政府支持的保险基金，为以房养老提供政策性保险，在业务推广过程中通过政府引入强制咨询程序，缓解老年人的事前认知风险。此外，在政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询等方面提供必要的支持和帮助。

（二）完善信托财产登记及非交易过户制度

建议出台信托财产登记制度，通过信托财产确权等相关司法解释及判例，为进一步明确信托财产权益认定规则提供依据。同时完善非交易过户规则，对实现个人养老安排或家族财富传承、家庭成员照顾等“非交易”目的而发生的信托财产过户行为，按经济活动实质界定，而不再多次“视同交易”。

随着社会的发展进步，大众的思想和行为方式也在悄然发生巨大的变迁。信托版“以房养老”具有公益性和社会性，是符合国情、满足老年人不同需要、扩大养老服务供给方式的有益探索，将成为社会保障制度的有益补充。

文章来源：经作者授权发布

本文编辑：王茅