文/陈小龙 西南财经大学金融学院      

摘要：央行日前开始松绑房贷，放宽首套房的认购标准，想以此破解房地产市场低迷的困局。继招商银行之后，中国建设银行于10月9日宣布执行“贷清不认房”的房贷政策，这成为首个开始执行新政的国有大行。那么到底房贷政策的此次调整是否奏效成为我们思考的关键。

关键词：经济下行压力 首套房贷款政策  后续政策

一、经济压力

根据国家统计局最新数据显示我国8月规模以上工业增加值同比增长6.9%，远低于路透调查预估中值8.8%，且创下68个月以来新低。此前，中国工业增加值跌破7%还要追溯至2008年12月，当时金融危机使中国工业增加值连续俩个月不足6%，政府随即出台4万亿投资计划来刺激经济。由此可以看出，目前的工业增加值、固定资产投资等宏观经济增长指标仅好于2008年金融危机时期。但制造业增速显著低于2008年危机时期，经济复苏动力不足。

除工业增速外，统计局本次公布的投资、消费数据亦低于预期，发电量同比下降2.2%，都暗示着经济下行压力沉重，甚至有分析称三季度GDP增速可能降至接近7%的水平。不过统计局专家指出，8月数据出现一时回落，要考虑到基数、气候等特殊因素的影响，总体经济运行仍在合理区间。

（2014年8月份规模以上工业增加值增长6.9%创新低）

中国人素有“安居才能乐业”的思想，因而买房是中国人的头等大事。而房地产市场又与中国经济关系紧密。摩根大通经济学家朱海斌指出，房地产对中国GDP的贡献度占整体的五分之一。房地产投资减少5%，GDP至少会被拉低0.6个百分点。

如下图统计数据显示，从13年六月以来，尽管我国个人住房贷款余额一直保持稳定增长，但个人住房贷款同步增速首次出现下滑趋势。

如果房地产市场维持目前低迷的水平，将会拉低固定资产投资，加剧经济下行的压力。此前房贷利率普遍实行基准利率，政策规定对于已经有过俩次贷款记录的购房者停止发放贷款。而此次放宽首套房认购标准政策可以说是想为低迷的低迷的房地产市场“雪中送炭”。

二、松绑作用有限

松绑限购有望在短期内提高居民购房能力、鼓励商业银行放宽信贷标准、缓和房价下跌趋势，在建设银行实施房贷新政首日后的报告显示，最新家庭预期不动产投资意愿已经止跌回升。但长期来看效果有限：

首先，历次房地产调控告诉我们调控效果与信贷政策和利率水平密切相关。目前中国M2增速与信贷投放依旧处于偏紧状态，而在银行组多贷款中房贷也并非最优质资产，如果没有后续的宽松货币政策和降息举措，松绑房贷对当前经济的刺激将会作用有限；

其次，随着高流动性、高收益的替代资产的出现，房地产投资的吸引力正在逐步降低。2000年后的负利率促进了投资者对房价单边升值的预期，带动了“房地产热”的出现。但目前利率市场环境已经发生根本转变，货币市场基金、信托和银行理财等投资渠道有了前所未有的发展，尤其是互联网金融的发展，各种网上理财产品的出现降低了投资者对房地产投资的热潮，同时房价持续升值的预期也发生转变，仅仅靠松绑房贷政策难以提振房地产市场。

最后，中国城镇居民人居住房面积已经达到32.9平方米，与日本等发达国家不相上下，不断加剧的人口老龄化也大大缓解了购房需求，房地产市场供求关系短期内难以发生较大变化。

三、对策建议

从历史数据来看，房地产销售回升一般会领先新屋开工3到6个月，而先行指标土地购置面积前8个月的累积增速仍出现3.3%的负增长，这意味着明年的房地产投资增长仍然存在较大下行压力，政府对于经济的刺激政策仍未结束。而想要扭转经济以及房地产市场，应当将政策的突破重点放在区域经济调整、户籍制度改革、税收制度调整等方面。除此之外，房地产领域外的预算法修正也将有助于地方政府通过公司合作、市政债等新型融资渠道筹集资金，以此缓解房地产市场不振对经济的压力。